現房銷售又來了？

“十五五”規劃建議提出，“推動房地產高質量發展。加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。”

10月31日，住建部官員在《“十五五”規劃建議》輔導讀本中明確提出：推進現房銷售制，實現所見即所得。

有媒體驚呼：現房銷售來了！并稱之為樓市的王炸政策。

01

完整經歷并持續跟蹤從1998年以來中國房地產市場27年歷史，特別是經歷過這些年政策變化的市場人士，恐怕不會得出這樣的結論。

首先，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》原文中，并沒有提及將出臺現房銷售的政策。當然這個建議是一個綱領性的文件，不太可能有具體政策，只是原則性提出：“推動房地產高質量發展。加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。”

住建部官員在輔導讀本中，也只是用了推進“現房銷售制度”。

“推到什么程度？”“進到什么程度？”都沒有明確的時間表。況且《建議》本身就是一個長達5年周期的規劃。

現在人們所說的現房銷售制度來了，更準確的應該說是，又來了。

因為自去年底以來，官方就無數次地傳遞了關于現房銷售的政策信號。

2024年底的全國住房和城鄉建設工作會議提出，大力推進商品住房銷售制度改革，“有力有序推行現房銷售”。

正是由于這樣的政策信號，為了趕在現房銷售政策之前，部分地方政府急于推地，房地產企業也急于拿地，有些城市半年就賣了一年的地，也造就了多個地王的誕生。

但時至今日，轉了一圈，又回到了“推進”階段。

02

這次房地產市場的深度危機，除了部分激進的房企應反思高負債、高周轉、高杠桿的三高模式，政策制定者也應該反思，在過去多年中，政策失誤對市場造成的沖擊和影響。

在2021年的春天，房地產市場火山噴發的時刻，自然資源部推出了每年三次集中供地的政策，這一政策如同給市場火上澆油。

杭州2021年5月7日，第一次集中供地，成為多家房地產企業的滑鐵盧。

而2021年的下半年，房地產市場已經出現明顯下行跡象時，授權聲稱要在22個城市推行房地產稅的試點，這一政策信號成為壓垮樓市的最后一根稻草。

結果到2022年全國兩會，財政部不得不發出暫緩試點的信息，從那時起，房地產稅就不再提及了。

2013年11月，中共十八屆三中全會公布《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，確定：“加快房地產稅立法并適時推進改革”。

根據《中華人民共和國立法法》（2000年出臺，2015年修訂）規定：“稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度，只能制定法律。”

在過去多年中，我們曾無數次質疑過房地產稅的法理性和可行性。

在所有的政策中，商品房限價政策是完全違背市場規律，最為荒唐的政策。

這一事與愿違的政策，形成了市場套利空間，極大地助推了房地產投資投機的熱情，對后來市場的失控，實在是“功不可沒”。

政策制定者應反思過去多年的政策失誤，市場各方在解讀政策時，應更多一份常識和理性。

沒有對市場基本規律的尊重和敬畏，受到市場懲罰，就很難免。

現房銷售遲早會來，或者某一天市場自然而然賣現房了，但絕不會也不可能是明天。