貝殼三季度凈收入同比增長2.1% 多元業務構筑抗周期韌性

中房報記者 李紅梅 北京報道

“2025年第三季度，我們通過組織結構升級、流程重構及科技創新，持續探索業務提效和客戶體驗提升的路徑。”11月10日，貝殼（NYSE:BEKE; HKEX:2423）聯合創始人、董事長兼首席執行官彭永東在三季度業績公告中表示，“未來我們將加速AI能力在核心業務場景的深度滲透，推進服務者和消費者體驗的雙重提升。”

面對房地產行業的周期波動與深度調整，貝殼通過多元化業務與科技賦能展現出抗跌韌性：三季度凈收入同比增長2.1%至231億元，非房產交易業務收入占比提升至45%，創歷史新高。

貝殼執行董事、首席財務官徐濤進一步解釋：“家裝和租賃業務貢獻利潤占毛利的比例創歷史新高。公司運營效率進一步提升，經營費用為人民幣43億元，同比降1.8%，環比降6.7%。在穩健的現金儲備下，三季度回購金額達2.8億美元，創近兩年單季新高。”

在“一體三翼”戰略支撐下，貝殼正從規模擴張轉向效率驅動，逐步構筑穿越市場周期的能力。

嘗試重構房客兩端能力

貝殼三季度業績顯示，其核心交易業務在行業調整期展現出較強韌性。報告期內，存量房業務總交易額（GTV）達到5056億元，同比提升5.8%。這一增長主要得益于平臺生態的持續優化，其中貝聯經紀人貢獻的GTV占比進一步擴大，顯示平臺協同效應不斷增強。

從外部環境看，買賣雙方在中國房地產市場的新常態下都產生了新的需求，賣方需要更好的營銷能力，買方需要從客戶視角出發，在資產規劃、貨比三家等方面提供專業建議和高效匹配，這對經紀人的能力模型提出雙重要求。貝殼正嘗試去重新構建房客兩端能力，以上海試點為例，“房客分離”機制的實施促使經紀人能夠更專注于房源維護和精準營銷，這個機制簡單說是通過資源分配和績效牽引，一方面讓房源經紀人充分維護優質房源，一方面讓客源經紀人有效匹配優質房源，來實現去化率的提升。數據顯示，第三季度，上海區域房源去化率從2.6%提升至3%以上，經紀人作業效率得到實質性改善。

新房業務方面，前三季度累計GTV同比增長約11%，第三季度單季GTV達1963億元。這一表現優于行業整體水平，主要得益于貝殼對市場結構性機會的把握。據2025年房地產行業年度報告顯示，在房地產市場整體進入深度調整期的背景下，“好城市+好房子”的組合將成為未來市場的重要支撐。貝殼通過“B+”輕運營模式，嘗試覆蓋更多低線級城市，目前已進入4個城市試點，計劃年底拓展至超過30城。這種模式順應了中央“十五五”規劃建議中“因城施策”的政策導向，通過差異化服務匹配不同能級城市的市場需求。

在服務升級方面，貝殼于第三季度發布了“真保障”全流程服務保障體系，該體系涵蓋35項服務承諾，包括“真實房源，假一賠百元”“交易不成，傭金無理由退”等6項平臺級承諾，貫穿房產交易的真實房源、房款安全、傭金可退等關鍵環節。這一舉措回應了存量房時代消費者對交易安全日益提升的需求，進一步鞏固了貝殼在品質服務方面的護城河。

家裝租賃均實現城市層面盈利

貝殼“一體三翼”戰略中的家裝家居與房屋租賃業務，正展現出獨立的成長性和抗周期能力。三季度財報數據顯示，家裝家居業務凈收入43億元，貢獻利潤率提升至32%，同比增長0.8個百分點；房屋租賃業務收入達57億元，同比增長45.3%，該業務在2025年第三季度貢獻超過人民幣1億元的利潤。兩項業務均在城市層面實現分攤總部費用前的盈利，非房產交易業務收入占比升至45%，創歷史新高，反映出貝殼收入結構持續優化。

家裝業務的發展得益于產品化和標準化雙輪驅動。以“產品化樣板間”為展示模式的整裝精品館在北京落地后，到店客戶轉化率較傳統門店明顯提升。同時，家裝集采品類由4種擴展至13種，規模化采購帶來部分產品單價下降，進一步提升了成本效率。

在服務保障方面，“裝修資金存管”服務已在全國30余個城市落地，服務超2萬家庭。該服務通過“專款專戶、節點解凍”機制，將資金控制權交還給客戶，有效解決了傳統裝修預付式消費的痛點。不僅為消費者帶來資金安全，反過來也推動了裝修企業提高自身服務質量。

租賃業務則通過產品分層與政策紅利實現快速增長。貝殼惠居的“貝殼省心租”以輕資產模式聚焦品質租客，與普租業務形成“基礎保障+品質升級”互補。

截至三季度末，貝殼租賃在管房源規模超過66萬套。聯合各地，貝殼公積金“直付房租”功能已在北京、濟南等城市落地，截至三季度末參與人員超4000人。這種模式改變了傳統的先付后租方式，直接使用公積金余額支付租金，大大緩解了青年群體的租房壓力。貝殼惠居負責人王擁群曾指出，租賃戰略深度融入“一體三翼”整體框架，展現出從“粗放經營”向“精細化服務”轉型的決心。

連續八個季度研發費用同比增加

貝殼通過穩健的財務策略與持續的科技投入，為長期發展奠定堅實基礎。三季度，公司經營費用同比降低1.8%至43億元，環比下降6.7%，顯示出運營效率的持續提升。在保持費用控制的同時，研發投入不降反升，前三季度累計研發費用18.65億元，第三季度單季研發費用6.48億元，同比增長13.2%，2023年第四季度以來，實現連續八個季度研發費用同比增加。這種投入力度體現了貝殼“科技驅動”的戰略定位。

AI技術已深度融入貝殼各業務線。在房產交易領域，經紀人AI助手“來客”覆蓋41.4萬經紀人，其智能選房、聊天助理等功能有效提升了客戶委托及維護轉化率。AI智能助手“好客”能夠識別高質量商機，雖然識別比例僅占平臺總商機的個位數，卻貢獻了超50%的成交量。在租賃業務中，全流程智能運營體系已建成，AI在收房端實現人店盤的網格化匹配，并主導定價、洽談等流程，使收房人效提升13%，節點審核時長降低96%。在出房端，AI智能托管和精準營銷實現年節省成本過億元。第三季度，資管經理月人均在管房源從去年同期的90套增至130套，人效提升顯著。

在資本管理方面，貝殼實施注銷式回購，三季度回購金額達2.8億美元，創近兩年單季新高。2025年至今累計回購約6.8億美元，自2022年9月啟動回購計劃以來，已累計回購約23億美元。這種回購策略通過直接減少總股本增厚每股收益，有效提升了股東價值。與此同時，貝殼在ESG建設方面取得進展，MSCI ESG評級由A級提升至AA級，實現連續三年評級上調。這在很大程度上得益于貝殼完善的商業道德與反貪污細則政策，以及覆蓋100%平臺員工的商業道德培訓計劃。

“在穩健的現金儲備下，我們將繼續平衡業務投入與股東回報。”徐濤表示。這種審慎的財務風格與科技驅動的戰略，共同構成了貝殼“中性市場觀”的實踐基礎，使其能夠在行業波動中保持定力，實現可持續發展。