通州樓市很火，它卻沒賣一套房

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北京樓市取案名，難道詞窮了？

前不久，通州的北投云帆汀瀾改名，喚作“北投棲澐灣”。

看到這個案名，花姐腦海中瞬間飄過眾多以“澐”命名的樓盤。此外，北京樓盤案名還有三個字泛濫：璟、宸、樾。有同感者加花姐微信詳聊：louhuar007。

澐， yún，本義為江上大波。先不論字義是否匹配樓盤氣質(zhì)，這種生僻字，其實不太適合用作案名。

選擇棲澐灣，北投置業(yè)有點東施效顰了。

名字改了，規(guī)劃證也到手，棲澐灣終于快要開盤了吧。

但，它在今年1月26日拿到的預(yù)售許可證，連一套房也未售。因為，它在8月份調(diào)過一次規(guī)，將原來的規(guī)劃推倒重來，等于對項目按下了暫停鍵。

如此一來，棲澐灣原來的預(yù)售證也失效了，勢必要重走流程。

一晃一年又過去了。從拿地算起，北投置業(yè)在這個項目上已經(jīng)耗費了整整28個月。

十分可惜的是，棲澐灣完美地錯過了今年通州樓市的熱銷行情，涌現(xiàn)出招商云璟攬閱、朝棠攬閱和中建運河玖院等紅盤。

超常規(guī)拿規(guī)證

10月23日，棲澐灣取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證：2025規(guī)自（通）建字0043號，建設(shè)規(guī)模17.32萬平米。

但，它是超常規(guī)拿證的。

在8月12日，北京市規(guī)自委公布了FZX-1102-6003、6004地塊的項目設(shè)計方案公示，它就是原來的北投云帆汀瀾，現(xiàn)在的棲澐灣。

它的調(diào)規(guī)理由是，根據(jù)建設(shè)單位申請和北京市“好房子”政策，進一步優(yōu)化調(diào)整了設(shè)計方案。

按照北京樓盤開發(fā)流程，報規(guī)圖公示后，須披露公眾的反饋意見，然后才領(lǐng)取規(guī)劃證。

花姐查了查，棲澐灣的反饋意見并沒有通告。

簡而言之，棲澐灣拿規(guī)證證，走了捷徑。

有樣學(xué)樣。

這種走捷徑拿證的樓盤，一年多來至少還有9個：昌平的城建國譽燕園朗潤、北京國賢府二期、龍湖恩祥凌云頌；朝陽區(qū)的北京隅東序、紫京宸園、璞樾；延慶的中建臻源府；海淀的中海翠湖玖章；門頭溝的長安華曦府金安等。（詳見《北京樓盤調(diào)規(guī)，一個比一個猛！》）

不過，北京樓盤報規(guī)圖的公示規(guī)則最近有了變化，從原來的兩步：報規(guī)圖公示和通告反饋意見，變成三步：報規(guī)圖公示、通告反饋意見、公布最終設(shè)計圖。（詳見《北京樓盤規(guī)劃公示，規(guī)則變了》）

從目前來看，至少有三個例子是這么干的：門頭溝長安華曦府金安、海淀嘉華天珺西區(qū)、合生me悅自持地塊。

處于這個敏感的時間點上，棲澐灣是否會補發(fā)公眾的反饋意見？是否會公布最終的設(shè)計圖呢？

有關(guān)調(diào)規(guī)反饋意見未出的隱情，花姐將在下一篇詳細解析，敬請關(guān)注，加花姐微信可提前獲取：louhuar007。

推翻拿地文件的圍合布局

棲澐灣說是優(yōu)化設(shè)計方案，實則是推倒重來。

它的首版報規(guī)圖，最早出現(xiàn)在2023年11月1日。

根據(jù)當(dāng)時的土地出讓文件，住宅要求采用傳統(tǒng)圍合布局的新中式風(fēng)格。它的總占地4.59公頃，建筑規(guī)模10.09萬㎡，容積率2.2。

于是，在它的首版設(shè)計圖上，東西兩塊地出現(xiàn)了7座東西朝向的住宅樓。

它們還連累了旁邊南北朝向的房子，這違背好房子的邏輯。

和舊版相比，新版方案主要有四個變化：

1、取消東西向住宅，全部調(diào)整為南北向住宅，呈點狀布局；

2、地上不計容建面增至499㎡；高度從36米調(diào)至45米——兩地塊2#的西邊三單元為15F，其余都是11F及以下洋房產(chǎn)品；

3、設(shè)置鄰里共享空間，將配套商業(yè)集中在下沉廣場一層，與新一代好房子社區(qū)接軌了；

4、把客廳飄窗改成內(nèi)嵌式陽臺——進深1.5米、贈送一半、可封閉，部分邊戶飄窗帶轉(zhuǎn)角，有的戶型北向送了設(shè)備陽臺；

僅從這四點看，云帆汀瀾的調(diào)規(guī)力度十分大。（詳見北京樓盤調(diào)規(guī)，一個比一個猛！）

但，棲澐灣公示的調(diào)規(guī)圖，實在太潦草了，公示的只是一張報規(guī)圖的掃描件，連折痕都非常明顯，看起來很費勁。

這個做法，在北京樓市第一次見到。

當(dāng)然，在棲澐灣調(diào)規(guī)之前，北京已有多個調(diào)規(guī)先例：大興區(qū)元啟、亦莊北京潤府二期、通州縵云ONE二期、通州朝棠攬閱東區(qū)，朝陽區(qū)北熙區(qū)三期、昌平區(qū)住總清樾府三期、海淀嘉華天珺西區(qū)等。

責(zé)任該誰來扛？

棲澐灣的投資商是專業(yè)做地產(chǎn)開發(fā)的。

它的項目公司為北京北投宏象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——法人、北投置業(yè)總經(jīng)理屈晨，由北京國資委旗下的北投置業(yè)持股100%——法人、董事長林海燕。

2023年6月20日，北投置業(yè)以25.9億元底價競得6003（西）、6004（東）地塊，成交樓面價約2.57萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價為期房5.5萬元/平方米、現(xiàn)房5.7萬元/平方米。

棲澐灣命運多舛。它甚至在2024年11月28日和2025年1月2日，領(lǐng)取過兩張施工許可證，但最終等來的是調(diào)規(guī)。

這兩張施工證的證號分別為西地塊110112202411280101和東地塊110112202501020101，工程規(guī)模為8.66萬平米和8.44萬平米。

此番調(diào)規(guī)，施工許可證應(yīng)該也需要重新走流程。

時間就是金錢。兩年多過去了，棲澐灣耗費的資金成本十分可觀。這個責(zé)任誰來背？

無獨有偶。它的兄弟項目北投·晟景汀瀾，也面臨去化難題。

2022年2月19日，北投置業(yè)的母公司北京城市副中心投資建設(shè)集團有限公司，以13.3億元拿晟景汀瀾地塊——其中B4商業(yè)金融部分占比高達40%。

它和棲澐灣一樣，開發(fā)節(jié)奏很慢，拿地21個月后才拿到預(yù)售許可證。

截至目前，晟景汀瀾供應(yīng)410套，網(wǎng)簽193套，成交均價4.79萬元/平米，較銷售指導(dǎo)價5.5萬元/平方米打了88折，成交總價8.6億元。

放在通州板塊，晟景汀瀾的表現(xiàn)平平。當(dāng)然，它的情況比棲澐灣好多了。

對于林海燕和屈晨來說，他們希望在改名、調(diào)規(guī)之后的棲澐灣身上，打一場翻身仗。

畢竟，棲澐灣有上千套房子要賣。這是壓力，也是動力。

一個調(diào)規(guī)、改名，拖了兩年多的樓盤，你還敢買嗎？歡迎加花姐微信交流：louhuar007。