一周參考消息丨弱基本面下的轉(zhuǎn)機(jī)：房地產(chǎn)復(fù)蘇的4個(gè)“微弱”信號(hào)

01

重慶兩江新區(qū)正式成為行政區(qū)，渝北區(qū)、江北區(qū)成為歷史

一路向北。

今天，重慶召開新聞發(fā)布會(huì)，正式介紹了重慶“兩江新區(qū)”。這個(gè)早在2010年就成立的國家級(jí)開發(fā)開放新區(qū)，今天起正式有了“名分”。

據(jù)發(fā)布會(huì)介紹，此次行政區(qū)劃調(diào)整涉及國家級(jí)新區(qū)兩江新區(qū)以及江北區(qū)、渝北區(qū)和北碚區(qū)，主要包含2個(gè)調(diào)整項(xiàng)。

第一項(xiàng)調(diào)整：設(shè)立兩江新區(qū)

• 依托兩江新區(qū)國家級(jí)新區(qū)，撤銷江北區(qū)、渝北區(qū)，設(shè)立兩江新區(qū)。管轄原江北區(qū)、原渝北區(qū)（不含大灣鎮(zhèn)、統(tǒng)景鎮(zhèn)、大盛鎮(zhèn)、興隆鎮(zhèn)、茨竹鎮(zhèn)）和北碚區(qū)的水土街道、復(fù)興街道、蔡家崗街道、施家梁鎮(zhèn)、童家溪鎮(zhèn)的行政區(qū)域。

第二項(xiàng)調(diào)整：調(diào)整北碚區(qū)管轄范圍

• 將與北碚區(qū)國土空間定位趨同的原渝北區(qū)北部大灣鎮(zhèn)、統(tǒng)景鎮(zhèn)、大盛鎮(zhèn)、興隆鎮(zhèn)、茨竹鎮(zhèn)5鎮(zhèn)劃歸北碚區(qū)管轄。

經(jīng)過本次調(diào)整后，重慶轄25個(gè)區(qū)、8個(gè)縣、4個(gè)自治縣。其中，兩江新區(qū)轄31個(gè)街道、11個(gè)鎮(zhèn)，面積約1360平方公里、人口約352萬，新的“兩江新區(qū)”基本囊括了重慶北所有的強(qiáng)勢(shì)板塊。

兩江新區(qū)成立，至少有3個(gè)層面的利好。

第一，解決交叉管理的問題。

兩江新區(qū)之前實(shí)行的是“1（管委會(huì)）+3（行政區(qū)）”的聯(lián)合開發(fā)模式，交叉管理難免會(huì)產(chǎn)生很多分工和協(xié)調(diào)問題。如今正式成立行政區(qū)，可以直接減少與原有行政區(qū)之間的協(xié)調(diào)成本。最典型的例子就是中央公園，之前中央公園分屬渝北和兩江管轄，南北發(fā)展極為不均衡，也限制了整個(gè)板塊的發(fā)展，如今新兩江新區(qū)成立后，這種分化就會(huì)得到徹底解決。

第二，有利于各板塊合力發(fā)展，實(shí)現(xiàn)資源和產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步升級(jí)。

重慶兩江新區(qū)發(fā)展錨定上海浦東新區(qū)，但與浦東新區(qū)差距很大。去年浦東新區(qū)GDP高達(dá)約1.775萬億，位居全國新區(qū)的榜首，而兩江新區(qū)去年剛突破5000億，浦東新區(qū)是兩江新區(qū)的3倍還多。如今正式成立行政區(qū)，能最大程度的優(yōu)化資源配置、提升行政效率。

第三，為重慶城市發(fā)展劃定主線。

這次新兩江新區(qū)成立，相當(dāng)于確定了重慶向北的主基調(diào)。

不過，需要注意的是，兩江新區(qū)其實(shí)早在2010年就已經(jīng)正式掛牌成立，經(jīng)過十多年的發(fā)展，雖然此前各區(qū)有所分化，但實(shí)際上也是一盤棋統(tǒng)一發(fā)展的。此外，兩江新區(qū)核心覆蓋區(qū)域長(zhǎng)期屬于主城區(qū)（中心城區(qū)）范圍，行政級(jí)別一直很高，如今行政區(qū)劃的確認(rèn)更像是一個(gè)“追認(rèn)”。

整體而言，新區(qū)確認(rèn)必然有助于兩江新區(qū)更快的發(fā)展，但最快的發(fā)展階段已經(jīng)過去了，提升應(yīng)該有限。

不過，對(duì)于重慶的市民而言，這仍然是一場(chǎng)關(guān)于重慶地理認(rèn)知的劇變，柏樹堡立交“江北區(qū)往左，渝北區(qū)往右”的路標(biāo)，也將成為從前。

02

房地產(chǎn)下跌市場(chǎng)中，租金（收入）上漲或才是房?jī)r(jià)拐點(diǎn)

換個(gè)角度看問題。

在大多數(shù)人看來，房地產(chǎn)下行市場(chǎng)中，租金回報(bào)率對(duì)房?jī)r(jià)影響很大，即租金回報(bào)率越高，房?jī)r(jià)或可能越快企穩(wěn)。

但最近，華創(chuàng)證券提出了不同的觀點(diǎn)：探討房?jī)r(jià)見底邏輯時(shí)，對(duì)租金（反映收入）拐點(diǎn)的判斷比租金收益率更重要。

以下內(nèi)容來自華創(chuàng)證券，供大家參考。

過去，國內(nèi)住宅低租金收益率是因?yàn)榫用褡》科门で隆５谑袌?chǎng)下行周期下，房?jī)r(jià)單邊上漲無望后居民的投資偏好開始糾偏，將終身收入的較大部分放在住宅上顯然不再合理。

不過，當(dāng)房?jī)r(jià)下行到一定程度，高能級(jí)城市部分買家可能會(huì)因?yàn)椤鞍唇屹J款月供=月度公積金+月租金”買房，從而帶動(dòng)一部分成交量。即當(dāng)資產(chǎn)端收益率高于負(fù)債成本時(shí)，居民買房需求增加，反之，賣房需求增加。我們測(cè)算居民首套房負(fù)債端加權(quán)成本在2.58-2.85%，其中一二線城市約在2.79%（當(dāng)前降至約2.6%）。

但在供給絕對(duì)過剩、預(yù)期不好的情況下，大部分賣家不會(huì)轉(zhuǎn)售為租，供給依然大于需求，價(jià)格還會(huì)持續(xù)陰跌。

從買家的角度來看，我們測(cè)算一線城市在租金收益率約為1.9%時(shí)，基本可以達(dá)到“按揭貸款月供=月租金+月度公積金”（以京滬為例，參考2025年10月房貸利率測(cè)算）。此時(shí)剛需家庭購房后的現(xiàn)金流壓力較小，在購房決策方面較為順暢，這也是在房?jī)r(jià)下跌的過程中不斷有需求釋放的核心原因。但其實(shí)這里，居民忽視了首付的機(jī)會(huì)成本。

二手房交易的本質(zhì)是居民間交換資產(chǎn)，并不是簡(jiǎn)單的供需關(guān)系，當(dāng)居民收入好轉(zhuǎn)，則買家出價(jià)能力改善，同時(shí)賣家持房能力增強(qiáng)，二手房掛牌量必然會(huì)下降，而成交價(jià)格逐步抬升；反之，若仍存在收入壓力，即使成交量上升，價(jià)格仍然可能下跌。

當(dāng)下香港房?jī)r(jià)止跌核心也是租金上漲，這也與地產(chǎn)后周期一致，其見底需經(jīng)濟(jì)回歸潛在增速、居民收入好轉(zhuǎn)。日美經(jīng)驗(yàn)參考意義小，預(yù)測(cè)見底時(shí)間與跌幅意義不大，觀測(cè)早周期政策、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及掛牌量變化更重要，但目前暫未看到掛牌量顯著下滑。

03

弱基本面下的轉(zhuǎn)機(jī)：房地產(chǎn)復(fù)蘇的4個(gè)“微弱”信號(hào)

風(fēng)生于地，起于青萍之末。

在上個(gè)月的文章評(píng)論區(qū)，我們做了一個(gè)關(guān)于房?jī)r(jià)漲跌預(yù)期的調(diào)查。出乎意料的是，在這篇十幾萬人參與討論的文章評(píng)論區(qū)，80%的人在罵高房?jī)r(jià)，但在房?jī)r(jià)漲跌的投票里，更多的人卻選擇了“支持房?jī)r(jià)上漲”。

感興趣的朋友可以跳轉(zhuǎn)鏈接查看原文及評(píng)論區(qū)。

但如果你現(xiàn)在去問任何一個(gè)你身邊的人：“房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？”

得到的答案肯定都一樣：“不會(huì)”。

這就是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最真實(shí)的模樣——長(zhǎng)期高期待、短期低預(yù)判、現(xiàn)實(shí)弱基本面。

在這樣的情況下，大家都迫切的想知道，市場(chǎng)何時(shí)會(huì)見底？實(shí)際上，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一些“微弱”復(fù)蘇的信號(hào)！今天的文章我們分享最近觀測(cè)到的一些重要信息，你可以不相信這部分邏輯，但這些事實(shí)你必須要看到。

一、10月CPI同比轉(zhuǎn)跌為漲

昨天上午，國家統(tǒng)計(jì)局公布了10月CPI（居民消費(fèi)價(jià)格），同比漲幅達(dá)到了0.2%，創(chuàng)下了8個(gè)月來最高（9月該數(shù)據(jù)為下降0.3）。扣除食品和能源價(jià)格的核心CPI同比上漲1.2%，漲幅連續(xù)第6個(gè)月擴(kuò)大。

值得參考的是，改革開放以來我國上一輪通縮時(shí)長(zhǎng)是5年，而本輪通縮已經(jīng)超過4年，現(xiàn)在大概率處于通縮的末期。（觀點(diǎn)參考：劉曉博說財(cái)經(jīng)）

二、房?jī)r(jià)止跌內(nèi)生基礎(chǔ)存在

國際比較來看，10個(gè)樣本國家的典型房地產(chǎn)調(diào)整期在2年到18年不等，其中多數(shù)為5-6年，平均調(diào)整幅度為30%，對(duì)比來看我國的周期調(diào)整當(dāng)前已經(jīng)比較充分（北上廣深下跌幅度都已經(jīng)超過30%，調(diào)整時(shí)長(zhǎng)近5年）。

典型城市房?jī)r(jià)走勢(shì)圖

此外，今年前三季度，全國一二手交易總面積和去年同期只有小幅下降，這說明置業(yè)需求仍在持續(xù)釋放，但竣工和開工已經(jīng)回落到了高點(diǎn)的六成和三成，新房供給已經(jīng)明顯收窄。

我們預(yù)計(jì)，2026年將是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的關(guān)鍵一年，部分企業(yè)可能來到周期底部，利潤(rùn)開始回升。因?yàn)?026年反映的基本是房企2023年的投資利潤(rùn)，而2023年開發(fā)企業(yè)普遍拿地還行。（資料參考：中信證券）

三、滬深300和中證500均已實(shí)現(xiàn)營(yíng)收增速由負(fù)轉(zhuǎn)正

根據(jù)滬深300和中證500連續(xù)5年都在榜企業(yè)的三季報(bào)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，今年三季度滬深300營(yíng)收無論是相比去年三季度，還是相比今年一二季度，終于從負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，同比從-0.96%轉(zhuǎn)正為3.64%，顯然，從營(yíng)收看，滬深300已觸底反轉(zhuǎn)，利潤(rùn)更是大幅增長(zhǎng)了12.58%。

從中證500來看，三季度營(yíng)收增幅今年來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，對(duì)比去年從-3.93%轉(zhuǎn)正為1.1%，利潤(rùn)增幅更是由去年的-12.83%大幅提升至20.65%。

這也再次證明了股市作為經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)的作用，最近2個(gè)月的股市熱度，已經(jīng)跑在業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)之前。

不過，值得注意的是由于營(yíng)收轉(zhuǎn)正尚未傳導(dǎo)到居民側(cè)的收入，居民對(duì)經(jīng)濟(jì)的感受依然處于寒冬。接下來，仍需要繼續(xù)觀察企業(yè)營(yíng)收轉(zhuǎn)正的趨勢(shì)是否能延續(xù)，如果趨勢(shì)得以確立，企業(yè)收入增長(zhǎng)會(huì)逐步傳導(dǎo)到居民側(cè)。（資料參考：重遠(yuǎn)投資觀）

四、不良資產(chǎn)再次火熱

“在別人恐懼時(shí)貪婪。”

最近我們發(fā)現(xiàn)，越來越多的人開始進(jìn)入不良資產(chǎn)的賽道。包括遠(yuǎn)洋、融創(chuàng)、貝殼貝好家等房企，都在積極殺入不良資產(chǎn)。我們身邊，也有朋友賣掉了一線城市的房子轉(zhuǎn)而投入法拍房。

不良資產(chǎn)賽道上一次火熱還是2022年，當(dāng)時(shí)行業(yè)危機(jī)初現(xiàn)，一些危險(xiǎn)企業(yè)試圖通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓自救或留足現(xiàn)金流，但當(dāng)市場(chǎng)持續(xù)下行，企業(yè)開始躺平之后便不再愿意低價(jià)出售手中資產(chǎn)，另一邊買方也屬于“抄底抄在半山腰”。但如今，市場(chǎng)貌似進(jìn)入了一個(gè)“談價(jià)的好時(shí)機(jī)”，即雖然還沒到價(jià)格底，但由于悲觀預(yù)期，很多不良資產(chǎn)“還能再打10%”。

整體看，我們判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然還沒到底，但底應(yīng)該不遠(yuǎn)了。

“還會(huì)有3年嗎？”

“用不了那么久！”

04

廣州頂豪百億開盤背后的富人買房邏輯

天時(shí)地利人和。

2025年全國第一個(gè)“百億開盤”的項(xiàng)目終于在這個(gè)月誕生。

11月7日，保利發(fā)展旗下廣州保利·玥璽灣項(xiàng)目正式開盤，首開成交236套，單日實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額106億元，不僅刷新廣州樓市銷售紀(jì)錄，還成為了2025年全國唯一單日銷售破百億元的項(xiàng)目。

根據(jù)開盤情況看，該項(xiàng)目建面均價(jià)17萬元/㎡，最高單價(jià)突破30萬元/㎡，總價(jià)段2500萬起步，最高總價(jià)2個(gè)億以上。據(jù)悉，項(xiàng)目開盤首日，多套過億房源被搶購，據(jù)傳有家族豪客一次性認(rèn)購6套，單筆金額高達(dá)5億元。買家包括實(shí)業(yè)老錢、琶洲互聯(lián)網(wǎng)游戲科技公司老板、中國富豪榜500強(qiáng)榜上的大佬、香港富豪等等。

值得一提的是，從項(xiàng)目操盤角度，據(jù)測(cè)算該項(xiàng)目目前凈利潤(rùn)約為18%~22%，內(nèi)部收益率（IRR） 則達(dá)到35%以上。

從上海多個(gè)區(qū)越賣越貴的改善型豪宅（據(jù)我們了解，上海一些豪宅項(xiàng)目，今年來價(jià)格漲幅近萬元/㎡），到杭州一圈層持續(xù)熱銷的高端改善項(xiàng)目，再到廣州過億豪宅的熱賣，有錢人買起房來毫不手軟的嗎？

其實(shí)不然。

單就保利·玥璽灣來看，項(xiàng)目入市火爆的第一個(gè)原因在于供應(yīng)稀缺。

項(xiàng)目地塊為原南方面粉廠舊址，位于廣州"珠金琶"三大CBD交匯處，是珠江最繁華江景段，地塊在去年出讓的時(shí)候就是廣州當(dāng)年總價(jià)地王。這樣的土地，是當(dāng)前市場(chǎng)重塑樓市價(jià)格拿出來的“壓箱底”好地，是珠江新城十?dāng)?shù)年來罕見的供應(yīng)，稀缺性不言而喻。對(duì)于富豪們而言，能買到這樣的項(xiàng)目不僅靠有錢，也靠時(shí)代。

第二個(gè)原因則在于產(chǎn)品的升級(jí)。

項(xiàng)目是保利在“好房子”概念下的全新設(shè)計(jì)，突破性的設(shè)計(jì)、近130%的高得房率，都擊中了豪宅客戶的購買欲。而且從項(xiàng)目單價(jià)來看，保利·玥璽灣與周邊頂級(jí)豪宅二手房?jī)r(jià)差不大（17-20萬/㎡左右），但相較于10年以前的豪宅，同樣價(jià)錢自然是買新不買舊的消費(fèi)邏輯。

除此之外，“百億首開”的成績(jī)也與廣州當(dāng)前頂豪產(chǎn)品的供應(yīng)量密切相關(guān)。

實(shí)際上，相比上海、杭州等熱門城市，廣州頂豪市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)模明顯偏小，且從供應(yīng)區(qū)位來看，廣州的核心頂豪區(qū)域相對(duì)集中，以珠江新城為主。而如果在杭州，從望江到奧體乃至拱墅，都有高端豪宅供應(yīng)，整體呈現(xiàn)多點(diǎn)分布的格局，也就難以像廣州這樣首開“炸場(chǎng)”，上海也是如此，外灘、巨富長(zhǎng)、新天地、陸家嘴、北外灘、徐匯濱江，甚至前灘、后灘，都是豪宅供應(yīng)地。

整體而言，豪宅代表著一座城市的最高購買力，是城市富裕階層支付意愿的體現(xiàn)，價(jià)格體系自成一套邏輯（相較于剛需）。但這并不意味著越貴就會(huì)越受歡迎，絕大部分財(cái)富階級(jí)對(duì)資產(chǎn)的估值都有更為清晰的邏輯，投資行為也更理性，他們?cè)敢鉃樽銐蛳∪钡暮卯a(chǎn)品買單，但當(dāng)價(jià)格跳脫常規(guī)，有錢人更不是傻子。

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