小區(qū)物業(yè)“撤退潮”，可能才剛剛開始…

年底了，跟大伙兒打聽個事兒——

物業(yè)費(fèi)還交著呢？鄰居也都交著呢？你家物業(yè)公司沒盤算著撂挑子走人吧？

特別好！且行且珍惜！

不是我沒屁格愣嗓子，純粹是因?yàn)樽罱飿I(yè)這瓜屬實(shí)有點(diǎn)兒猛！

前不久，杭州一個名叫復(fù)地連城國際的小區(qū)，一不小心被掛上熱搜好些天：

業(yè)主拖欠了1200萬物業(yè)費(fèi)，把物業(yè)公司直接干提桶跑路了。

小區(qū)位于臨平區(qū)喬司街道，2010年交房，有32幢高層住宅和1幢單身公寓；

總戶數(shù)近3800戶，實(shí)際居住人口有10000來人；

物業(yè)費(fèi)也不算貴，1塊8毛錢/㎡/月，放在今天來講，典型的剛需小區(qū)物業(yè)費(fèi)價位。

但架不住這小4000戶業(yè)主里，主動繳納物業(yè)費(fèi)的只有幾百戶——

明顯低于物業(yè)行業(yè)公認(rèn)的60%收支紅線！

剩下的業(yè)主大致分兩派：一派是催一催就交物業(yè)費(fèi)，另一派是你催我也不交。

截至今年10月份，小區(qū)業(yè)主總共拖欠物業(yè)費(fèi)1200萬，平均每戶拖欠3000多元；

加之人員、物料等運(yùn)營成本年年剛性上漲，項(xiàng)目長期處于嚴(yán)重虧損狀態(tài)。

物業(yè)一琢磨：你這月月不開晌，還得頓頓老鱉湯，馬斯克也經(jīng)不起這么霍霍啊？！

干脆拉倒吧！一不做二不休，惹不起我還躲不起嗎？

于是，近期這個小區(qū)的物業(yè)發(fā)了一封《關(guān)于退出連城國際小區(qū)物業(yè)服務(wù)的告知函》：

官宣物業(yè)服務(wù)至今年12月31日正式結(jié)束，并完成人員撤場。

措辭雖然克制，但難掩內(nèi)心沉重。

掐指一算，今天距服務(wù)期滿也就還剩一個半月的工夫。

筆者深扒了一下才發(fā)現(xiàn)，這玩意兒壓根是個死循環(huán)。

目前負(fù)責(zé)該物業(yè)的上海永升物業(yè)管理有限公司臨平分公司，是2021年中標(biāo)的，滿打滿算也不過四年時間。

起初還曾投入資金改善環(huán)境，特別是治理發(fā)臭的人工湖，贏得了業(yè)主好評。

后來不知從何時起，魔幻現(xiàn)實(shí)的一幕來了——

一邊是垃圾成堆、人工湖重新被雜草占領(lǐng)、保安保潔罷工，散步都能散出智取威虎山的氣勢。

另一邊是物業(yè)公司吐槽物業(yè)費(fèi)收不上來，公司長期處于嚴(yán)重虧損，實(shí)在巧婦難為無米之炊。

就連小區(qū)業(yè)主自己，都說不清到底是“先有雞”還是“先有蛋”。

反正結(jié)果就是，就成了我們今天看到的這種惡性循環(huán)：

物業(yè)費(fèi)收繳率低→物業(yè)公司虧損→削減預(yù)算、精簡人員→服務(wù)質(zhì)量下滑→業(yè)主更加不滿、拒繳物業(yè)費(fèi)→物業(yè)費(fèi)收繳率進(jìn)一步降低 → 物業(yè)公司撂挑子不干

再然后呢？

物業(yè)公司承擔(dān)虧損，如果是上市公司還會影響在資本市場表現(xiàn)；

小區(qū)業(yè)主，也不得不承擔(dān)居住品質(zhì)下滑、房屋價值折損等風(fēng)險。

這都典型到不能再典型的雙輸局面。

有好奇的小伙伴可以去某音和某手搜搜這個小區(qū)名，好多人都說現(xiàn)場無力吐槽。

但話說回來了，你還真別覺得是笑話，據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：

全國住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)平均收繳率已從2018年的83.7%下降至2023年的76.2%，這眼瞅著又過了兩年，現(xiàn)在恐怕連70%都不一定保得住了。

筆者專門找到了今年上半年的一份有關(guān)物業(yè)公司撤退的不完全統(tǒng)計(jì)，個頂個都是有頭有臉的名企，大伙兒可自行參考——

?這里面有個非常普遍的現(xiàn)象：

物業(yè)撤退與小區(qū)房齡存在顯著關(guān)聯(lián)?，房齡越久，物業(yè)公司撤退的風(fēng)險就越高。

不少頭部物業(yè)公司，也都因成本壓力主動退出低效住宅，紛紛轉(zhuǎn)向高端商業(yè)或公共建筑領(lǐng)域。?

這里面到底出了什么問題？

弄明白這里的彎彎繞繞，我認(rèn)為有助于大家理解接下來很長一段時間的房地產(chǎn)市場走勢。

一方面，老小區(qū)物業(yè)費(fèi)與維護(hù)成本的此消彼長，幾乎不可逆。

不知道大家注意沒，老小區(qū)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)滯留在“上古時代”：

物業(yè)費(fèi)不超過1塊的都比比皆是； 1塊5、1塊8都得算老小區(qū)里的佼佼者； 敢上2塊，老小區(qū)業(yè)主都得吐槽物業(yè)費(fèi)貴。

這些老小區(qū)物業(yè)費(fèi)卡在這兒上不來，原因主要有兩個：

一是歷史遺留問題。

過去好多老小區(qū)的物業(yè)費(fèi)都是幾毛錢，突然“嗷”一下子上去，業(yè)主抗性可想而知；

二是住戶流動性問題。

不少老小區(qū)如今已拿來出租，其中不乏群租現(xiàn)象，很容易導(dǎo)致業(yè)主和租客踢皮球。

再加上老房子保值的需求不高，那就更沒啥心理包袱了！

雖然物業(yè)費(fèi)收不上來，但物業(yè)維護(hù)的剛性開支可是越來越剛。

專業(yè)研究機(jī)構(gòu)有統(tǒng)計(jì)顯示：

5年以下房齡的新小區(qū)，每年維護(hù)成本大致占物業(yè)費(fèi)的25-35%；

10-15年房齡的小區(qū)，這一比例上升至45-60%；

15年以上房齡的，光是維護(hù)成本就得去到70%以上。

沒辦法，這是熱力學(xué)第二定律決定的，就是達(dá)芬奇、愛因斯坦、米開朗基羅、拉斐爾都湊齊了也血招兒沒有！

設(shè)備老化和管道銹蝕，意味著維修頻率和開支根本壓不下來；

消防系統(tǒng)維護(hù)提升、電梯強(qiáng)制年檢保養(yǎng)等合規(guī)成本也跑不了。

拿咱們今天說的杭州復(fù)地連城國際小區(qū)來說，光是維護(hù)成本就得干到物業(yè)費(fèi)的70%；

而且，前提還得是征收率先干到100%，那你這不坐等賠錢呢嘛！

一邊是社會學(xué)沒包袱，一邊是物理學(xué)上強(qiáng)度…

這課題也太難了。

另一方面，繳納物業(yè)費(fèi)屬民事合同糾紛范疇，不涉及征信，也不具強(qiáng)制性。

有些朋友可能要問了：

物業(yè)公司給你提供服務(wù)，不繳物業(yè)費(fèi)，這玩意兒能行嗎？

你看啊，水電燃?xì)庖埠茫瓯炒螓}也好，你不繳費(fèi)分分鐘讓你知道人情冷暖。

但是物業(yè)費(fèi)這玩意兒不好說，這是個商業(yè)行為且難以量化。

業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)，法律角度上講也就是個民事合同糾紛。

只要沒鬧上法院說“業(yè)主必須得繳，不繳強(qiáng)制執(zhí)行”，基本上都跟征信扯不上啥關(guān)系。

對于物業(yè)公司來說，要真的鬧到法院打官司、申請強(qiáng)制執(zhí)行，門檻也是相當(dāng)高的。

而且，大家想這個事兒，物業(yè)公司和業(yè)主抬頭不見低頭見，本質(zhì)上做的是個“準(zhǔn)熟人生意”；

物業(yè)公司要是真的兩橫一豎就是干，把自己玩命搞成了“討債公司”，回過頭來工作還怎么開展？

物業(yè)公司卡在當(dāng)間兒，它不是假難受，它是真難受！

此外，這兩年還有個新情況——

房地產(chǎn)行業(yè)迎來了深度調(diào)整，使得許多樓盤談不上什么財富效應(yīng)或者賺錢效應(yīng)。

再加上物業(yè)費(fèi)繳納問題通常不涉及征信，缺乏強(qiáng)制性…

如此一來，物業(yè)費(fèi)在不少人的收支體系里，就成了“能省則省”的存在。

對這個事兒有啥疑問的老鐵，可以打聽打聽周圍的人。

老鐵們，咱們前面嘮的這些，都算是物業(yè)跟業(yè)主那點(diǎn)兒相愛相殺的糟心事兒。

您可以當(dāng)個熱鬧，但別把自己過成了熱鬧，否則就太熱鬧了！

接下來，咱們整點(diǎn)兒嚴(yán)肅的講——

當(dāng)下這股物業(yè)“撤退潮”，形成了一股強(qiáng)大的推力，正悄咪咪地重塑二手房市場價格體系。

你想，以前咱們一說有價值的樓盤，城市區(qū)域能級得高，商學(xué)鐵配套得到位…

現(xiàn)在這個邏輯依然方向不錯，但隨著增量向存量轉(zhuǎn)變的趨勢愈發(fā)明顯，我們在判斷房產(chǎn)價值的時候，必須加入一個全新的參考標(biāo)準(zhǔn)：

物業(yè)品質(zhì)！

這幾乎是二手房價值最結(jié)實(shí)的那道防線，它一撤，相當(dāng)于房子的安全墊沒了。

保安撤了，大門就形同虛設(shè)，誰都能進(jìn)來逛兩圈。

真到那時候，人車還分不分流？不好說。

保潔停了，垃圾堆成山，那個味兒啊你就想去吧？

還什么綠化帶、園林景觀？用不了多長時間就能住滿人類的好朋友…

電梯壞了？對不住，自個兒爬樓吧，茲當(dāng)是鍛煉身體！樓道燈滅了？手機(jī)手電筒能用不？要不您湊合湊合？

買房的人一看您這現(xiàn)場，那都不用中介添油加醋…不對，真到了那會兒，不一定有人愿意來看房。

從最現(xiàn)實(shí)的角度看，當(dāng)一個小區(qū)陷入“物業(yè)跑了 → 沒人管 → 加速擺爛 → 更賣不上價”循環(huán)，咱就得考慮考慮接下來會發(fā)生什么了。

條件好的、有能力的業(yè)主大概率先跑，這部分業(yè)主往往不止一套房子且高度理性，這批人的拋售，會直接拉低整個小區(qū)的成交均價。

剩下的鄰居基本屬于沉默的大多數(shù)，日子還得過，咋辦呢？

要么湊錢請新物業(yè)，要么成立所謂臨時管理小組…

但是話說在前面，這個“臨時”究竟“臨時”到啥時候，不知道。

銀行干評估的小伙伴又不是彪子，你都心知肚明的問題，人家當(dāng)然一眼就能看出來。

你琢磨琢磨，評估價還上不上得去了？

所以，未來的二手房市場，會出現(xiàn)一道無比現(xiàn)實(shí)的分化：

一邊是物業(yè)服務(wù)到位的小區(qū)，另一邊是物業(yè)擺爛甚至沒物業(yè)的小區(qū)。

前者會成為存量房市場里的“硬通貨”，議價能力和流動性會比較好，反觀后者，可能真的會變成真“不動產(chǎn)”。

目前經(jīng)歷了這輪存量房市場深度調(diào)整之后，許多城市都出現(xiàn)了價格十分親民的房子。

我在這兒勸您一句：還真的不能只圖便宜。

這恰恰是給了許多朋友一個主動升艙的機(jī)會，能實(shí)現(xiàn)城市升艙依舊是不錯的選擇。

此外，在能力范圍內(nèi)盡可能去關(guān)注那些開發(fā)商靠譜、物業(yè)服務(wù)到位的次新品質(zhì)盤。

可以問這么幾個問題——

“咱們這兒物業(yè)費(fèi)多少啊？”、“收繳率怎么個情況？”、“上一任物業(yè)是咋走的？”、“小區(qū)業(yè)委會扛事兒不？”

這幾個問題一拋出來，日后的居住品質(zhì)立馬浮現(xiàn)得清清楚楚。

咱們今天，事兒也說了，干貨也講了，大伙兒要覺得有用，歡迎分享更多朋友。