副中心房價42000！ 通州新房還能買嗎？

提到通州樓市，就繞不開位于北運河東岸的副中心新盤運河玖院，一期三個地塊9月中旬入市，推出764套房，現在兩個月過去了，簽約量611套，網簽均價61542元/平，去化率79%；

10月底加推2棟150平起的大戶型樓棟，74套房，目前不到一個月網簽28套，網簽均價67773元/平，網簽率37%；至此玖院一期的848套，已經網簽639套，網簽率75%，今年我印象中能在短時間內網簽率達到這個數據的新房只有功德寺兩兄弟和門頭溝長安華曦府。

先說的好的一面，這幾個盤之所以賣的快賣得好，有以下幾個原因。

1.板塊內無競品，且是區域內迭代升級的商品房。

玖院是運河東岸第一個四代好房子，之前的梨園，東小馬，甚至物資學院賣房都在宣傳服中心概念，和這些項目相比，玖院算是正根的副中心樓盤了。

功德寺和樾望云和玉鳴也不必多說了，毗鄰上地軟件園，售樓處開放初期就一直在宣傳上地學區，繼四季青，樹村新房入市熱銷，海淀3年后又迎來改善新盤，和周邊二手房相比，雖然得房率沒有顯著提升，但還是同步了當下主流的戶型設計。

長安華曦府，地處橋戶營，有s1軌道交通，也有現成商業，屬于配套完善度較好的新盤，這就贏了不少期房，年初入市，區域內沒有競品，低總價小戶型，大面寬初改，以及終極改善大四居都做了，再加上直接又北京市占率最高的大中介全城推廣。

2.價格才是硬道理

地段，產品是一方面，這三個盤入市節點都趕上了北京市場的“至暗時刻”，如果說功德寺還能沾上930政策疊加年初“小陽春”旺季的順風車，朝棠和玖院則是在市場全年都在下滑走勢中走出獨立行情的“逆勢股”了。

功德寺11萬左右的售價，和二手房比沒有太高溢價，和后入市的朱房村比，也低于那里13萬的售賣預期，加上做了少量小戶型和大量初改面積房源，從小白之前看到樣板間和戶型產品后直播中也提到，就是倆改善盤，談不上豪宅，從價格來看也沒有全都頂著115000的價格去賣，還是出現不少低于這個上限價格的房子的。

長安華曦府，也是高報低賣的代表盤，售樓處開放宣傳這里的指導價曾經高達6萬，對外宣傳報價5萬，和3年前略顯荒蕪的四道橋新盤直接pk，最終開盤價格折后45000左右，還有不少4萬出頭的房源，要知道當時周邊次新商品房也就這個價格了。

運河玖院，也是如此，產品首次面世，7萬的入市價就不絕于耳，當時我想這甜蜜的是瘋了吧，直到開盤前夕，為了鎖客，置業顧問開始陸續釋放折扣，n個99折，小戶型大戶聽差異化單價，最終還是有不少人買入價在6萬上下，觀景大戶型單價更高一些，但這個價格，也有不少人問我，周邊有頭些些年入市的新房好樓層特價4萬+，小白怎么看？我接著往下碼字。

再說說我的擔憂。

這位朋友提到的樓盤，叫金融街武夷融御，一期20年年中開盤，印象中到年底網簽就達到了80%以上了，在口罩期間是妥妥的熱銷盤，當時的均價在63000左右，近期成交價71平中層純南2居單價42000，成交價301萬。算上房貸利息，中介費，軟裝成本，物業，供暖，稅費等額外成本，200萬沒了，且二手房很難成交。

除了市場因素外，這個項目從新房變為二手房認可度一般，我個人認為有以下兩點原因。

1.新房二手房銷售不能混為一談。

融御入市時期，趕上通州供地有限，尤其是大品牌開發商在售項目寥寥無幾，又是副中心板塊的新房，小戶型為主，周邊珠江闕，萬國城moma都是大戶型改善產品，和玖院一樣沒有競品。

但變為二手，物業得房率干不過百合灣，交通干不過運河灣，戶型干不過bobo，價格視野拼不過京貿，配套又不如武夷花園老舊小。就好比你在你們單位是下棋高手，孤獨求敗，結果參加通州區比賽，發現自己毫無還手之力，一招鮮都用不出來。我能想到優點，只剩下一個字，就是“新”了，但這個新還是打了折扣的，畢竟地塊是03年拿的，產權年限并不新了。

2.產品迭代太快了。

融御還是7開頭的得房率，這個數值放在東西海還可能占個稀缺屬性，但放在郊區，無論是大興房山門頭溝，還是昌平順義，你使用率不到85%，都不好意思拿出來賣了，更別提好房子時代前還有不少80%出頭得房率的新盤也會進入二手市場。

另外，在第四代好房子普遍郊區洋房化的時代，20層以上的高板商品房，進入二手市場，大家吃過見過，會不會買賬，2梯4戶的高板會不會步塔樓后塵，流通會不會進一步減弱，存疑。

那么問題來了，同樣位于副中心的玖院，將來變為二手房，一是價格能否堅挺；戶型整體偏改善，是否好流通？

看到這，有人問通州新房還能買嗎？我認為，能，但你必須接受現實，考慮周全，再簽訂購房合同。

要接受的現實是：

第一，高房價不等于高價值。

新房你賣區域價格最高，不代表二手房就保值，因為市場是動態變化的，你周邊其他小區降了，你也難以幸免；另外，新房受制于監管，定價并非完全跟隨市場走勢，所以在售賣時期，讓購房人體會到降價少的錯覺，如果你想知道一個新房的價格變化，其實可以參考新房開盤同期到你計劃購買階段，周邊次新品質小區的價格變化趨勢來估算，是否溢價，值不值得現在購買。

第二，品質盲盒，樓市上行時期利潤足品質好，賣得好品質好，賣得快品質好，大開發商品質好的鐵律這2年好像都破了，這個我也沒有好辦法，看命吧，新房你就是為了提升居住面積，就是為了改善現有居住環境，如果你顧慮品質，就去看二手。

第三，買房就是為了住，用我之前直播列的那幾個市場指標，你看看如果數據轉好了，再提保值，否則別看那些大神算命，我舉個例子，你翻翻所有平臺（如果沒刪的話），23年9月出政策后，多少自媒體喊反彈的，喊大漲的，現在這些媒體又是什么觀點的，再看看去年十一喊漲的媒體，現在又是什么觀點。你如果看預測買房，不如自己拋硬幣呢，同樣都是50%概率，當然了這是玩笑話。

說完了缺點和建議，聊聊通州這幾個關注度高的，且產品還行的新房和二手房。

運河玖院、朝棠攬閱和K2百合灣pk。

1.定位與價格

運河玖院：定位為改善及高端改善型住宅，小戶型均價6左右，大戶型65000左右，92平3居總價大約在540萬起，最大也有260平觀景大平層；

朝棠攬閱：主要面向剛需和剛改群體，均價58000，69平的熱銷2+1戶型，一期總價380萬起，二期400萬起，二期改了報規，增加一期熱銷的69平和86平戶型的占比。

K2百合灣：是一個混合型社區，包含住宅和商住，二手住宅近期成交價57000，主力戶型81平純南2居460左右，87平南北3居500萬左右，在好房子入市之前，這個項目在通州屬于物業，品質，戶型，得房率等綜合能打的六邊形戰士，87平的戶型實得能到100平以上。

從定位和價格來看，運河玖院偏改善高端，適合副中心工作和周邊二手置換改善，主力成交在500-700萬這個區間；朝棠攬閱適合朝陽東和通州本地職住通勤，以及通州老城附近置換改善需求，主力成交價格區間在380-500萬；百合灣剛改社區，400-500萬的價格區間。

2.戶型面積

我只放一下三個項目的熱賣戶型。

運河玖院：因為一期整體賣的不錯，我從二手房角度說說我個人認為，自住兼顧流通，好一點的戶型，109平三面寬三居，當然了考慮總價，92平的小戶型肯定更容易流通，但100平出頭的三居，在副中心還是個新鮮事物，90%左右的得房率，既沒有小三居那么擁擠，價格在玖院的銷售體系里相對實惠，除了北臥小點，是一個不錯的全明戶型。

運河玖院二期馬上要開盤了，增加小戶型的占比，有需要資料或安排帶看的可以添加jiayefangtan22，備注“運河玖院”，找小秘書領取資料，預約看房。

朝棠攬閱：69平兩居半戶型，在新盤供應里屬于稀缺戶型，跟二手房2居比戶型，這個面積的南北通透，高得房率戶型也不多見，如果夠不上三居，又想要3居，這個戶型北側空間或客廳自定義設計改動一下，也不是不可能。對于預算有限，但又需要更多房間和空間的家庭來說，是一個上車或過渡的不錯選擇，400萬左右的價格，通州萬達廣場核心地段，又是靠近朝陽的板塊，考慮未來流通，我認為是可以看看的。

二期增加69和86平小戶型的供應，400-500萬的房子多了，感興趣也可以找小秘書咨詢。

K2百合灣：87平南北3居，十年前的網紅戶型，87的建面，110平左右的得房，甚至很多家庭改成了4居室使用，缺點就是南向客廳窗戶有點小，但又送了陽臺，還有幾十一個衛生間少點。好房子時代，要是新房都這么送，我覺得每個項目還能多賣點房子。

得房率

運河玖院：小戶型得房率約90%，大平層可借助花池贈送實現99%高得房率，但部分地塊因取消花池設計，得房率會下降。

朝棠攬閱：得房率普遍超90%，89平戶型得房率達96%，通過陽臺、設備平臺等贈送空間提升實用性。

K2百合灣：每個戶型都有較多贈送面積，實際得房率不輸現在的新房，甚至送的更多。

配套設施

運河玖院：現有6號線，周邊還有副中心樞紐、S6線（機場快線）等規劃，還有規劃中的商業綜合體、九年一貫制學校和河景公園，整個地塊入住后，配套會好一些。

朝棠攬閱：緊鄰地鐵1號線八通線通州北苑站，實測步行10分鐘可達，在建的22號線開通后，出小區400米左右就有地鐵永順站了，可以乘坐到達市區，項目自帶3萬方商業配套，一河之隔是通州萬達。

K2百合灣：位于通州武夷花園，周邊有芙蓉小學、北京二中，小區北側150米為m101線通胡大街站規劃站點，西側500米規劃了22號線運河商務區站，現階段離地鐵較遠，最大的商業配套是東側800米得華聯商業，周邊住宅多，所以小型商業和餐飲較多。

小區樓間距

運河玖院：以高板為主，樓間距40米左右，最小樓間距十幾米，采用玻璃幕墻加紅色陶磚外立面，圍合式布局配中央園林，部分臨河樓棟可俯瞰運河景觀，還配備架空層，恒溫泳池、下沉式會所等配套設施，缺點樓高，密一些。

朝棠攬閱：為11-18層洋房加小高層的低密社區，樓間距約50-60米，自帶下沉會所，南側有條小河，目前南側道路略窄。

K2百合灣：小區綠化和物業管理較好，但部分樓棟樓間距較窄，只有十幾米，東側樓棟可能會受到馬路車流的噪音影響。

總結來說，市區或通州本地工作，配套成熟，上車門檻低，去看看朝棠攬閱；副中心工作或本地改善，圖超大贈送，價格便宜，標桿小區去看百合灣；副中心工作或本板塊改善，想置換新房，追求純改善社區，去感受玖院。