中海通州新盤一個月出兩版總平圖，砍掉23個地面車位

北京進深 徐迪 時隔一個月，中海地產通州九棵樹項目又更新了一版總平圖。

看得出來，對于通州首秀，中海相當重視。

兩個版本差別還是比較明顯的，主要體現在門庭、下沉廣場等景觀方面。

主體住宅樓的排布上沒有太大調整，僅做了樓棟號的修改。

此外，對地面停車位進行了一輪優化。

1、架空層調整

調整后的總建筑規模約8.36萬㎡（原8.4萬㎡），其中：

地上計容建面不變，仍為5.44萬㎡；

地上不計容建面從600㎡增至797㎡。

地上不計容建面增加，主要是因為架空層的面積變大了。

前一版本的架空層在西南角3-1#樓首層，調整到了東南角大門口的1#樓和2#樓首層，同時還增加了一處鄰里中心。

2、機動車位減少

地下總建面從2.89萬㎡減少到2.84萬㎡。

機動停車位減少了5個，變為701個。

其中地面停車位從原來的138輛減少到115輛，主要是砍掉了原來正門下沉庭院南側的一部分。

正中央以及以及北門下沉庭院東側的停車場保留。

3、風雨連廊減少

東側正門景觀帶進行了比較大的調整。

原來從大門進到鄰里中心是一條直條走道，改成了兩側環繞式廊道；

下沉庭院形狀更為方正，目測規模也增加了少許；

物業用房原來緊貼下沉庭院，向西移動了十幾米；

風雨連廊從原來的兩大塊方形，調整為細長一條，更貼合連廊的字面意思，用來連接下沉庭院和物業用房。

4、樓棟拆分

由于東北角和西北角兩棟小高層做了拆分，其余5棟洋房樓號未變。

住宅樓從原來的7棟變成9棟，總戶數仍是580戶，戶均建面約94㎡，主打剛需小戶型。

規劃9棟住宅樓總計580戶，戶均建面約94㎡，主打剛需小戶型。

5、北廣場新增人行入口

小區東、北、西三面均有人行出入口。

西、北兩側設置了地庫入口。

東側為正門，通過風雨連廊，向內連接鄰里中心、下沉庭院。

北門進來也有一處下沉庭院，原來是長條形，調整后更方正一些，同時增加了一處人行入口，可以直接進入下沉廣場。

原來三個入口都是景觀大門，新版本北面的沒再標記“景觀大門”字樣。

戶型方面與原版本沒有太大出入。

預計是小戶型為主，面積段預計75/92/100/119㎡。

北排兩邊的小高層：1#、2#和4#、5#，建面約100㎡，共200套；

北排中間的3#樓，建面約119㎡，共66套；

南排兩側6#樓、9#樓，建面約75㎡，共160套；

南排中間的兩棟7#、8#，建面約92㎡，共154套。

贈送簡單但是豪橫，南向通面寬開敞陽臺，進深1.5米；

北向通面寬設備平臺，進深0.8米。

由于樓棟是行列式排布，東西間距較為緊湊，沒有側邊飄窗贈送。

陽臺和設備平臺，在總平圖上來看都是結構外建筑。

但在做戶型預測時，發現陽臺這部分應該要計一半面積，否則總建面對不上。

現行通例是，按開敞陽臺報規，計一半建面，設備平臺不計建面，交付時都包進室內，大概率是這樣。

東側退線20米，實際容積率增加。

6017地塊的出讓文件中提到，沿九棵樹中路西側道路紅線向西20米范圍內空間不得建設永久性建筑，建議結合開敞空間和綠化統一設計。

九棵樹中路西側，也就是小區東側，只有大門沿紅線而建，其余的住宅樓和配套樓都退線20米+。

這樣一來，小區實際容積率會達到2.4左右。

為了最大化保證樓間距，南北樓棟和西側建筑都靠近紅線，最小距離2.9米左右。

南排4棟樓東西間距5米出頭，如果側邊開窗會形成對視，隱私性較差。

這4棟樓戶型比較狹長，側邊不能開窗的話，整體通透性和采光也會受到影響。

拿地回溯：

中海通州九棵樹地塊于11月27日完成出讓，總價12.48億元，樓面價約2.29萬元/㎡，溢價率0.97%。

項目開發主體北京海鏵房地產開發有限公司成立于2012年3月，注冊資本2000萬元，由中海發展100%持股。

中國海外發展助理總裁付熙嵬付熙嵬擔任項目法定代表人、董事；中海北京公司倪健剛擔任項目總經理。

今年4月初，中海曾參與過通州八里橋地塊的競拍，但最終該地塊由招商蛇口拿下，開發為朝棠攬閱項目。

中海地產以合作開發的方式參股了朝棠攬閱的項目公司，持股比例25%。

這是中海首次試水通州樓市，朝棠攬閱的市場表現讓中海印證了通州的購買力。

九棵樹項目，與八里橋的朝棠攬閱同屬通州老城區。

今年以來，通州拍出溢價的兩宗地都在老城區，除了朝棠攬閱所在的八里橋，還有中鐵建花語璟云的梨園地塊。

這一帶是成熟住區，學鐵商等配套都很完善。

離朝陽區很近，加上副中心和運河商務區的概念，對于東三環CBD外溢的剛需客群具有一定吸引力。

相關公司：中國海外發展hk00688,湖南中海控股