閩系地產(chǎn)最后一家民企也動(dòng)手了！

旭輝，又回到了最初的樣子。

旭輝集團(tuán)最近啟動(dòng)了一輪新的組織架構(gòu)和人員調(diào)整，核心是，進(jìn)一步收縮傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，做大以代建為主的建管平臺(tái)。

很難判斷，這是好消息，還是斷臂求生。大部分的房企更慘，老問題沒解決，新業(yè)務(wù)沒方向。

就在10月31日，旭輝剛剛宣布，總額約81億美元的境外債務(wù)已獲得股東大會(huì)通過。9月14日，旭輝7筆本金合計(jì)100.61億元的境內(nèi)債券重組方案也已經(jīng)獲得通過。

接下來，旭輝可以輕裝上陣了嗎？

首先，昔日的榮光都已不再。

作為房企中的“00”后，他們很年輕，2000年8月15號(hào)，旭輝成立，正因?yàn)槿绱耍诘纛^的時(shí)候，也更為輕盈。

以旭輝為代表的閩系民營房企，在行業(yè)巔峰期，抓住時(shí)機(jī)快速擴(kuò)張，引領(lǐng)了一波區(qū)域房企走向全國化的房地產(chǎn)浪潮，也讓閩系房企成為上一輪行業(yè)景氣周期時(shí)的最后一群“黑馬”。

當(dāng)行業(yè)進(jìn)入下行周期，這群迅速在全國范圍內(nèi)崛起的閩系民營房企，也急速墜落，全線潰敗，無一幸免。

“旭輝，還在堅(jiān)持發(fā)工資。”一位在職員工說，這一點(diǎn)就不容易了，他對(duì)標(biāo)的是另外一家閩系房企。

在巔峰期的時(shí)候，很難想象，這個(gè)行業(yè)的底線，是能不能正常給員工發(fā)放工資，而距離巔峰期，這才過去5年。

旭輝這一輪的組織架構(gòu)調(diào)整，不能說有點(diǎn)晚，是太晚了。

首先是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。撤銷蘇皖區(qū)域集團(tuán)、東南區(qū)域集團(tuán)、華南區(qū)域集團(tuán)、上海區(qū)域事業(yè)部、長沙事業(yè)部及下屬城市公司。

新組建成立華東區(qū)域事業(yè)部、華南區(qū)域事業(yè)部。華東區(qū)域事業(yè)部負(fù)責(zé)上海、浙江、江蘇、福建、安徽和江西；華南區(qū)域事業(yè)部負(fù)責(zé)廣東、湖南、湖北、廣西和海南。

這輪調(diào)整后，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)就剩下華東區(qū)域、華南區(qū)域、北京區(qū)域、華西區(qū)域等四大區(qū)域及山東一個(gè)平臺(tái)公司了。

仿佛，一夜回到十多年前。

25年前，他們從福建來到了上海，從上海仙霞路鑫達(dá)大廈開始，第一個(gè)項(xiàng)目是桃浦二村。2007年底，旭輝開發(fā)項(xiàng)目覆蓋北京、上海、嘉興、蘇州、重慶、長沙、合肥、廊坊、福州、廈門、鎮(zhèn)江等11個(gè)城市。

今天的布局，也僅僅是比那個(gè)時(shí)候，多一點(diǎn)點(diǎn)而已。

隨之而來的高管調(diào)整是，原北京區(qū)域總經(jīng)理周常亮調(diào)入總部，原華中區(qū)域總經(jīng)理王淼調(diào)任北京區(qū)域總經(jīng)理。原東南區(qū)域?qū)幉ü究偨?jīng)理徐良任華東區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理。

自2022年爆雷后，旭輝已經(jīng)數(shù)年沒有再新增土地投資，目前在開發(fā)的基本都是存量項(xiàng)目，按照這個(gè)趨勢下去，旭輝的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)還會(huì)繼續(xù)收縮，直到放棄。

2023年7月，旭輝委任汝海林為旭輝集團(tuán)股份有限公司董事長，負(fù)責(zé)旭輝集團(tuán)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)營方針制定、日常經(jīng)營工作中的重大事項(xiàng)決策等工作，2024年，他的薪酬達(dá)到了376.4萬元，這一年，旭輝的凈虧損是70.76億元。

地產(chǎn)已經(jīng)沒有辦法在短期內(nèi)站起來了。“除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不好，其他都在想辦法起來。”

二次創(chuàng)業(yè)的重點(diǎn)是建管，就是以代建為主的資管業(yè)務(wù)。在這次組織架構(gòu)調(diào)整中，撤銷了建管蘇皖區(qū)域、東南區(qū)域、上海區(qū)域及其下屬省級(jí)公司，新組建蘇南、上海、浙江、安徽及蘇北等六家二級(jí)公司，一把手基本都是旭輝老將，要么就是從別的房企跳槽過來的地產(chǎn)老將。

旭輝控股董事局主席林中對(duì)以代建為主的建管板塊寄予厚望。

今年8月，在旭輝集團(tuán)成立25周年之際，他就提出了要徹底告別“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的老模式，未來要走“輕資產(chǎn)、低負(fù)債、高質(zhì)量”的新路徑，明確聚焦“收租、自營開發(fā)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)資管業(yè)務(wù)”三大核心板塊。

時(shí)至今日，林中仍然野心勃勃，他要對(duì)標(biāo)的，是鐵獅門、黑石等國際知名投資機(jī)構(gòu)，而且計(jì)劃在三年內(nèi)重新“站起來”。

這又談何容易？

成立近五年的旭輝建管，目前布局全國超80個(gè)城市，累計(jì)240余個(gè)在管項(xiàng)目、3600萬平米管理面積；今年上半年回款增長近60%，銷售額激增160%，利潤率同步提升。

2025年前9個(gè)月新簽約代建面積1301萬平米，已經(jīng)躋身行業(yè)第二，僅次于綠城管理。僅第三季度就拿下17個(gè)新項(xiàng)目，覆蓋河北、天津、江蘇等地。

但是，代建也是競爭趨近白熱化的行業(yè)，大量爆雷或處于爆雷邊緣的房企，都把代建作為“重新站起來”的一條新路，包括融創(chuàng)、金地、龍湖等曾經(jīng)的龍頭房企，都花了大力氣想在代建上殺出一條血路。

目前已經(jīng)有超過90家房企涉足了代建領(lǐng)域，大家都在為了成為“未來的寡頭”奮力拼殺。

2025年前三季度，旭輝累計(jì)合同銷售金額只有130.6億元，與高峰時(shí)期一度逼近2500億元的銷售額相比，已經(jīng)跌到了腳踝。

還有巨額的債務(wù)壓頂。截至2024年底，旭輝集團(tuán)有息負(fù)債為866億元，其中約70%為信用債。在9、10月相繼完成境內(nèi)債和境外債的大重組后，旭輝整體的信用債規(guī)模縮減至300億元以內(nèi)。

雖然這300億的存量債務(wù)期限延至9-10年，但是，對(duì)現(xiàn)在的旭輝來說，依然是沉重的負(fù)擔(dān)。這筆債務(wù)不僅會(huì)持續(xù)擠壓其現(xiàn)金流，也可能拖累正處在快速發(fā)展階段的代建業(yè)務(wù)。

根據(jù)旭輝控股2024年報(bào)數(shù)據(jù)，物業(yè)銷售及其他物業(yè)相關(guān)服務(wù)仍然占大頭，比例高達(dá)82.43%。

建管板塊要想支撐旭輝完成轉(zhuǎn)型，甚至成為旭輝重新“站起來”的全新力量，還有很長的一段路要走。

今年8月份，旭輝25周年的時(shí)候，提出了二次創(chuàng)業(yè)的概念，希望有新的模式、新的業(yè)務(wù)，他們把這一切歸結(jié)為，需要轉(zhuǎn)變自己的心態(tài)。

“只有擁有‘二次創(chuàng)業(yè)’的心態(tài)，才能成功。”

旭輝正在“放棄”房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。但是，2025年的創(chuàng)業(yè)，這么容易嗎？

這些闖蕩上海的閩系房企，都在經(jīng)歷不同程度的失敗，最輝煌的時(shí)候，他們都集體徘徊在全國前二十左右。

而今天的融信、正榮，前七個(gè)月的銷售金額都不到30億，正榮地產(chǎn)今年前三季度合約銷售也只有32.88億元。

一代創(chuàng)造了無數(shù)輝煌的群體就這么漸漸淡去。