戴德梁行：供需雙側放緩，樓市仍盼利好政策激活需求！

前三季度，全國住宅竣工面積22,229萬平方米，較上年同期下降17.1%，降幅較上半年擴大了1.6個百分點。回顧歷史數據，2011年至2023年的十三年中，全國住宅年竣工面積都穩定在6億平方米以上的水平，但從2024年開始，住宅竣工面積有了明顯的減少且趨勢仍在延續，預計2025全年住宅竣工面積將較上年繼續較大幅度下降。

深圳，2025年11月18日——“金九”收官，三季度全國新建及二手房市場表現如何？近日,戴德梁行發布《2025年三季度全國住宅市場研究》報告，分析顯示：

第三季度，國內生產總值同比增長4.8%，增速較上季度有所回落，但前三季度5.2%的同比增速仍優于上年同期。雖然外部環境錯綜復雜、國內新舊產能也處于轉換期，國民經濟仍抵住壓力維持了平穩增長的勢頭，尤其是消費和出口對經濟增長構成有效拉動。另一方面，房地產開發投資持續下滑的同時房地產行業對整體經濟的貢獻也持續降低；人們對未來經濟、就業及收入的預期仍不明朗——第三季度全國城鎮調查失業率平均值為5.2%，較第二季度上升0.2個百分點——信心不足也在一定程度上抑制購房需求的釋放。

供應端放緩，全國住宅竣工面積同比下降17.1%

前三季度，全國住宅新開工面積33,273萬平方米，較上年同期下降18.3%，降幅較上半年繼續收窄1.3個百分點。雖然在城市更新及“好房子”建設 等一系列政策帶動下，年內住宅新開工面積同比降幅有所收窄，但新開工面積依然處于歷史低位。2025年的前三季度住宅累計新開工面積已經是過去20年同期的最低值，較2019年同期高點已經降低72.8%。新開工面積連續五年大幅萎縮也直接影響到市場新房供應，并在一定程度上間接影響市場活躍度的恢復。

資料來源：國家統計局、戴德梁行研究部

住宅市場量價齊跌，樓市仍盼利好政策激活需求

前三季度，全國新建商品住宅銷售面積55,063萬平方米，同比下降5.6%，降幅較上半年擴大1.7個百分點；單三季度成交面積16,705萬平方米，同比和環比分別下降10.5%和16.0%。全國新建商品住宅銷售均價為每平方米10,048元，較上年同期下降1.9%。單三季度均價9,865元/平方米，環比第二季度下降4.3%。

三季度，全國新建商品房市場量價齊跌，反應出當前商品住宅市場需求的萎靡。持續多年的“以價換量”策略的效力也陷入邊際效應遞減的窘境。下調價格或給予優惠等方式對促進成交的刺激作用正在下降，同時市場成交量縮減也在降低人們對后續樓市的信心和預期。盡管著力推進“好房子”建設有望以產品的優化提升，滿足不斷升級的市場需求，從而長遠利好住宅市場的發展，但以可預見的供應規模和節奏似乎難以在短期內扭轉市場下行的頹勢。需求不旺則價格不堅，市場仍期待針對需求端的利好政策出臺，以快速有效的刺激來改善市場預期。

資料來源：國家統計局、戴德梁行研究部

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部董事張曉端分析，政策面來看，盡管當前樓市調控目標依然是止跌回穩，同時也強調不搞大水漫灌而是精準滴灌，不搞需求刺激而是存量優化。第三季度出臺的需求刺激性政策的頻度及效力均不及上年，相比之下，更多政策措施著眼中長期發展，旨在構建房地產發展新模式：瞄準依托城市更新推進城中村和危舊房改造，建設新一代“好房子”住宅，通過供應結構的持續優化，滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求；通過增加高品質住房的供應，制造新建住房產品與存量產品的代差，逐步構建新的住房價格體系，令改善型與保障型各取所需，滿足人們不同階段的住房需求。

宏觀經濟仍然面臨挑戰，而樓市深陷調整也加重市場觀望氛圍，商品住宅市場需求總體疲軟，全國新建商品住房市場表現不及上季度：前三季度，房地產開發投資額、新建商品住宅成交面積及銷售均價的同比降幅，均較上半年有所擴大。關鍵數據指標的下行波動表明中國樓市行情仍在下探，“以價換量”策略對持續萎縮的需求刺激效果逐漸減弱。而24個重點城市新建商品住房市場表現與全國趨勢基本一致，盡管新增供應面積的降幅有所放緩，成交面積降幅卻仍在擴大，同時整體價格也持續下探。盡管新建商品住宅批準上市面積與銷售面積雙雙下行反映整體市場供需雙弱，但“控增量、優存量”的政策作用下仍推進庫存去化取得效果，近7個月全國商品住宅待售面積也逐月減少。

關鍵指標波動的背后是房地產市場處在新舊模式轉換時期，轉型調整需要一定時間，這期間整體市場增量放緩、需求疲軟的狀況在直接刺激政策趨向溫和的背景下或將延續，而下行階段城市綜合實力對樓市支撐力的差距也將推動市場分化格局的演進。

戴德梁行大中華區副總裁、華南及華中區董事總經理程家龍預測，樓市信心的全面恢復，還將有賴于房地產發展新模式的逐步建立，以及宏觀經濟環境的整體改善。聚焦重點城市的后市表現，考慮到個別城市針對中心城區的限制性政策仍有優化空間，同時其核心區域的優質項目對需求構成較強吸力，四季度包括“好房子”在內的高品質物業的入市或刺激新建商品住宅市場的成交表現，同時其標桿效應也有望對樓市信心的恢復起到積極作用。