香港樓市火熱，9個(gè)月破千套成交，是否預(yù)示大陸房?jī)r(jià)反彈？

香港雖然是國(guó)際第三金融中心，但相比大陸市場(chǎng)只是滄海一粟，因此在洶涌的人民幣輸入之下，哪怕香港實(shí)體行業(yè)并不景氣，但僅憑借金融服務(wù)性行業(yè)就能撐起香港的GDP，何況作為福利和法制都非常健全、稅收成本相對(duì)極低的經(jīng)濟(jì)體，其不斷吸引著大陸的高凈值人群前往定居，自然也就拉起了豪宅和高端公寓的價(jià)格！

同時(shí)，也形成了一個(gè)有趣的現(xiàn)象，一方面大陸高凈值人群向香港移民，并投資香港資產(chǎn)；另一方面，香港普通居民又紛紛購(gòu)買(mǎi)廣東社保，退休后前往大陸定居，盡享政策紅利,這一來(lái)一去之間，對(duì)于大陸的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)產(chǎn)生不了多大影響，但對(duì)于香港市場(chǎng)則徹底改變了傳統(tǒng)的供需關(guān)系，形成了價(jià)格溢出效應(yīng)！

因此，我們首先先明確：香港樓市復(fù)蘇的核心驅(qū)動(dòng)是 “特定條件組合”,其或許并不具備普適性!香港樓市自 2024 年底起的復(fù)蘇，很可能是政策松綁、利率下行、移民增加、資金外溢四大因素共振的結(jié)果，并不一定是結(jié)構(gòu)性的改善！我們簡(jiǎn)單來(lái)分析下：

一、香港房地產(chǎn)政策：聚焦于人口，降低交易成本與準(zhǔn)入門(mén)檻！

2024 年 2 月香港全面撤銷(xiāo)房地產(chǎn) “辣招”（取消額外印花稅、買(mǎi)家印花稅等），內(nèi)地人在港買(mǎi)房的印花稅稅率大幅下降（相當(dāng)于 “九折”），直接激活了積壓的投資需求。

同時(shí)，香港基本放開(kāi)了“優(yōu)才計(jì)劃”、“高才計(jì)劃”、“資本投資者入境計(jì)劃” 等政策，自 2024 年 6 月至 2025 年 6 月已獲批近 14 萬(wàn)宗申請(qǐng)，大量?jī)?nèi)地專(zhuān)業(yè)人才（如銀行家、工程師）和高凈值人群赴港，帶來(lái) “先租房、后買(mǎi)房” 的剛性需求！

其次，由于老牌地產(chǎn)深陷危機(jī)，香港新房稀缺，每年新房供應(yīng)僅約 2 萬(wàn)套，遠(yuǎn)低于人才流入帶來(lái)的需求增量，空置率極低，形成 “供不應(yīng)求” 的基本面,部分紅盤(pán)的認(rèn)購(gòu)倍率能超30 倍。

其次，香港實(shí)行聯(lián)系匯率制度，美聯(lián)儲(chǔ) 2025 年 9 月降息 25 個(gè)基點(diǎn)后，香港主要銀行同步下調(diào)最優(yōu)惠利率 0.125 個(gè)百分點(diǎn)，按揭利率降至 3.375%，部分優(yōu)質(zhì)客戶甚至能拿到 3% 以下的利率，以 1500 萬(wàn)港元房產(chǎn)、30 年期按揭計(jì)算，利率從 3.5% 降至 3.375%，累計(jì)利息可節(jié)省超 36 萬(wàn)港元，直接刺激剛需與投資入市。

而內(nèi)地樓市由于處于調(diào)整周期，且有房地產(chǎn)稅征收趨勢(shì)，因此部分高凈值人群為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)多元化配置，將目光轉(zhuǎn)向香港：一方面，香港樓市制度透明、租金回報(bào)率穩(wěn)定（3%-4%，遠(yuǎn)超深圳的 1.5%）。另一方面，港澳居民購(gòu)房結(jié)匯無(wú)需備案，進(jìn)一步便利資金流入，導(dǎo)致 025 年上半年香港 5000 萬(wàn)港元以上豪宅交易中，內(nèi)地買(mǎi)家占比超 4 成。

二、大陸樓市：核心矛盾是內(nèi)生需求不足，且與香港樓市邏輯無(wú)共性

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)（2025 年 10 月）及行業(yè)分析看，大陸樓市當(dāng)前仍處于 “筑底企穩(wěn)” 階段，核心矛盾是需求端信心不足、供給端結(jié)構(gòu)失衡、內(nèi)生動(dòng)力薄弱，與香港 “政策吸資 + 利率降成本 + 供需緊張” 的復(fù)蘇邏輯完全不同。

2025 年 10 月，全國(guó) 70 個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格總體下降，一線城市新建商品住宅環(huán)比降 0.3%，二線降 0.4%，三線降 0.5%！盡管 1-10 月商品房銷(xiāo)售面積 / 銷(xiāo)售額降幅收窄（分別降 6.8% / 9.6%），但居民對(duì) “房?jī)r(jià)上漲” 的信心仍未恢復(fù)，多數(shù)人選擇 “持幣觀望”。

其次，就業(yè)壓力、收入預(yù)期不穩(wěn)是地產(chǎn)復(fù)蘇較慢的核心瓶頸，從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，需要從就業(yè)收入、社會(huì)保障、人口出生率等宏觀基本面入手，修復(fù)房地產(chǎn)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力，否則，靠刺激的邊際效用縮減太快，即使部分城市取消限購(gòu)、下調(diào)首付比例，普通家庭仍因 “擔(dān)心未來(lái)還款能力” 不敢入市。

最后，大陸樓市堅(jiān)持 “房住不炒” 定位，投資需求已被長(zhǎng)期抑制，且恢復(fù)建筑面積計(jì)價(jià)、房產(chǎn)稅等對(duì)當(dāng)前需求以 “自住 + 改善” 為主的市場(chǎng)，產(chǎn)生了“賣(mài)舊買(mǎi)新” 的流動(dòng)性難題（二手房掛牌量高、成交周期長(zhǎng)，換房鏈條難以打通）。

而從供給端看，房企資金壓力仍存，盡管 1-10 月房企到位資金降幅收窄，但部分房企仍面臨 “債務(wù)違約” 風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致新開(kāi)工面積不足、項(xiàng)目交付擔(dān)憂。

并且，供需結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題沒(méi)有解決，三四線城市仍存在庫(kù)存壓力，而一線城市的改善型房源供給不足，難以快速匹配需求。

因此，大陸出臺(tái)的地產(chǎn)政策（如限購(gòu)放松、公積金全國(guó)互通、房貸利率下調(diào)），主要以 “托底市場(chǎng)、防范風(fēng)險(xiǎn)” 為目標(biāo)，而非 “明顯刺激房?jī)r(jià)上漲”，且政策傳導(dǎo)效果存在 “時(shí)滯”！

所以，從我的角度看，香港樓市復(fù)蘇無(wú)法刺激大陸房?jī)r(jià)反彈，兩者無(wú)傳導(dǎo)性，甚至因?yàn)橛绣X(qián)人去了香港等地投資，可能還會(huì)抑制國(guó)內(nèi)豪宅的銷(xiāo)售！

因此，香港的 “優(yōu)勢(shì)” 在大陸不成立，而大陸樓市需 “內(nèi)生修復(fù)”，外部刺激也無(wú)效！雖然可借鑒香港政策刺激大陸樓市，但兩地市場(chǎng)定位的差異差異很大，政策效用完全不同！

歸根結(jié)底，香港樓市是 “國(guó)際資產(chǎn)配置市場(chǎng)”，而大陸樓市是 “民生保障市場(chǎng)”，政策導(dǎo)向是 “穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)”，不會(huì)復(fù)制香港 “刺激投資需求” 的路徑！