拿這個限制業(yè)主？確實不合法！

前些天咱們有篇稿子，討論物業(yè)公司跑路的事兒，評論區(qū)那可老熱鬧了！

這個說：“物業(yè)公司跑路就是物業(yè)的不對，我們拒交物業(yè)費那是有原因的。”

那個說：“既然物業(yè)提供了物業(yè)服務，那業(yè)主就有業(yè)務繳納物業(yè)費…”

大伙兒說得都有道理！

這本身就是個“先有雞，還是先有蛋”的問題，要不怎么叫“一個巴掌拍不響”呢？

要避免開啟這種循環(huán)，最要緊的就是從一開始就形成默契，共同預防“破窗效應”。

咱們今天，再說另外一個物業(yè)服務領域正義更大的話題。

尤其是買了車位的業(yè)主，一定對這個概念都不陌生——

車位管理費！

這幾個字往這兒一寫，我估摸著評論區(qū)大致能引來三波老鐵圍觀：

第一波，已經(jīng)買了車位的，一個月交個幾十塊、百多塊，覺得不疼不癢。

理解！上加油站加油去，您都不好意思這么加…

第二波，雖然買了車位，但一想起車位費就覺得是花了冤枉錢的業(yè)主們。

車位是我買的，錢我出了，怎么還要再交一筆錢？

第三波，就是長期租車位的，同樣交著這筆錢，但大多沒那么在意的…

畢竟前期沒花大頭兒，且租車位不貴，車位管理費跟租金算一起，習慣了。

咱們老百姓有個非常樸素的認知：

既然我已經(jīng)花錢買了車位或者花錢租了車位，那我就享有該車位的產(chǎn)權或使用權。干嘛還再收一遍車位管理費呢？

最近這段時間，因為車位管理費糾紛鬧上法院的事兒，日漸增多。

譬如今年8月15日，《溫州晚報》就刊登了這樣一個案例——

某小區(qū)業(yè)主黃先生，因拒交60元的“車位管理費”，被提出自動識別系統(tǒng)，每次進出都得人工登記抬桿。

業(yè)主黃先生后來將物業(yè)公司告上法院，當?shù)胤ㄔ鹤詈笾С至它S先生的主張：裁定物業(yè)停止限制車輛通行。

同志們，這個事兒不合理之處在哪兒？

拒交車位管理費，就限制甚至阻止車輛進出小區(qū)，是不是就跟“沒交物業(yè)費，小區(qū)不讓業(yè)主進自己家門”一個感覺？

而且，咱們在前幾天的稿子里也說過這個事兒：繳納物業(yè)費屬于民事合同糾紛。

通常情況下，只要沒鬧上法院說“某某業(yè)主必須繳納物業(yè)費”，那就不具備強制性。

車位管理費糾紛，跟這道理類似，而且咱說句大實話——

這玩意兒一般情況下跟征信都搭不上邊兒；

你卻拿這個限制業(yè)主車輛進出，相當于因民事合同糾紛去剝奪業(yè)主對私有財產(chǎn)的正常使用權，既不合法，也不合理。

《民法典》第944條規(guī)定：

業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

也就是說，在催繳物業(yè)費的過程中，物業(yè)服務人擁有催告及法律追索權；

但明確禁止了物業(yè)服務人采取極端或不當手段催交物業(yè)費，保護了業(yè)主的基本生活權益。

無論是《民法典》的明文規(guī)定，還是此前法院的具體案例都明確了一點——

物業(yè)公司通過給業(yè)主車輛進出設置障礙來催繳車位管理費的方式并不合法。

可是，關于業(yè)主是否該交車位管理費的爭議并未因此而停止。

這里面的主要爭議集中在以下兩點：

其一，車位管理費的征收是否于法有據(jù)？

第二，物業(yè)費與車位管理費的服務范圍是否存在重疊？

接下來我們逐一進行拆解——

根據(jù)最新相關規(guī)定要求：

物業(yè)需在《物業(yè)服務合同》或《前期物業(yè)服務協(xié)議》中明確寫明“物業(yè)費不包含車位管理服務”，并詳細列明車位管理費的收費標準、服務內(nèi)容及收費依據(jù)。

車位保潔、設施維護、燈光照明、排水通風…您得在合同里寫明白；

若合同未作此約定，物業(yè)單獨收費就屬于重復收費，業(yè)主有權拒交。

換言之，法律層面沒有明確規(guī)定車位管理費須單獨交納，但小區(qū)收取車位管理費是合法的。

而業(yè)主是否需要單獨繳納這筆錢，主要取決于物業(yè)合同中的約定。

廣大業(yè)主朋友如果對這筆錢存在異議，務必要在簽訂物業(yè)合同時就明確下來。

咱誰也別裝外賓，在簽訂合同時，真正能認認真真逐條看完合同條款的不多。

但實話實說：簽完合同都入住了，才發(fā)現(xiàn)這事兒自己吃虧、找后賬，那就相當被動了。

征收車位管理費在法律層面的依據(jù)明確了，接下來，我們需要深入探討另一個更加深層次的問題——

物業(yè)費與車位管理費的服務范圍是否存在重疊？

按照我們慣常理解：?物業(yè)費與車位管理費的服務范圍通常不重疊?，兩者分別針對小區(qū)公共區(qū)域和專屬車位的管理服務。

道理是這么個道理，可為啥大伙兒心里還是犯嘀咕呢？

咱們得把這兩筆錢掰開了揉碎了，看看它們到底都管啥。

先說這理想狀態(tài)：那就是井水不犯河水。

咱們交的物業(yè)費，主要伺候的是地上的公共地盤兒——

你比如說，樓道的燈亮不亮？小區(qū)花園的草剪沒剪？大門口保安大爺在不在崗？垃圾站清理及不及時？

這筆錢是全體業(yè)主湊份子，共同維護小區(qū)的整體居住品質和觀感，既顧里子，也顧面子。

而車位管理費，伺候的是您家愛車獨享的“地下包間”，理論上，這筆錢就得專款專用：

譬如保潔服務，車位和地庫通道的打掃，不然輪胎上全是灰； 譬如設施維護，地庫里那些消防栓、通風機、排水泵、照明燈壞了誰修； 譬如能源消耗，地庫里24小時亮堂堂的燈、嗡嗡響的排風，電費得從這兒出； 譬如秩序管理，防止有車亂停，占了您的車位，保安這時候就起到容錯作用…

一個管地面，一個管地下，好像挺分明的，對吧？

但是！但是！但是！

咱們再多想一步就會發(fā)現(xiàn)，這里面還是有幾筆糊涂賬，必須得厘清——

首先，保安是不是同一批保安？

既然小區(qū)大門已經(jīng)有保安了，那地庫出入口的保安到底是另雇的，還是同一批大叔溜達著就把崗給站了？

如果是另雇的一批保安，那么難不能把為什么另雇保安跟大伙兒講明白？

如果是同一批大叔溜達著把崗給站了，那收車位管理費算不算“二次收費”？

其次，保潔大姐是不是同一批大姐？

平時掃小區(qū)院子的保潔大姐，是不是順帶手就把地庫也清掃了？

她的工資是從物業(yè)費里開，還是從車位管理費里開？

這成本到底是分攤的，可不能是筆糊涂賬啊…

第三，地庫照明和排水系統(tǒng)是額外建的還是本來就要建？

雖然這部分設施主要服務地庫，但地庫要是淹了，是不是危及整個樓體安全？

地庫黑燈瞎火，是不是也影響整個小區(qū)的安全形象？

怎么算公共區(qū)域，怎么算私人專屬車位，是不是也有必要搞清楚？

不是我說，估計很多物業(yè)公司自己也未必說得明白。

反正收車位管理費的時候理直氣壯；

可你真讓他拉個清單，看看車位管理費每一分錢都花在哪兒了？

八成得給你一句：反正合同上就這么寫的…

所以你看，這真不能怪大伙兒質疑重復收費，關鍵是這成本和服務的賬，確實存在不透明的地方。

咱也不是說不讓收車位管理費，起碼得解釋得明明白白。

這就像咱們?nèi)ワ堭^吃飯，除了菜錢，還收你10%的服務費…結果端茶倒水、清理桌子都得我自己來，擱誰誰能樂意？

所以，面對這筆糊涂賬，光抱怨不好使，得有一套清晰、有效的應對策略。

這咱就得分情況討論了——

當你個人面對催繳時，切忌直接硬剛或消極拒交，這時候得學會理性維權。

立即找到您簽字確認的《前期物業(yè)服務協(xié)議》或者《物業(yè)服務合同》，重點翻閱“物業(yè)服務費”和“其他費用”章節(jié)；

找到有沒有類似“本合同約定的物業(yè)費，不包含車位管理費或車庫運維費”之類的表述。

如果合同里壓根兒沒提，那物業(yè)公司的收費要求就屬于“無合同依據(jù)”；

這時候您占據(jù)了絕對的法理高地，可以據(jù)此嚴正拒交。

如果說合同明確約定了上述相關條款，則說明收費有約可依；

下一步可以審査一下這個“約”是否“約”得合理，譬如服務是否到位。

您作為業(yè)主，有權知道錢花哪兒了，可以書面或通過可留存記錄的溝通方式，如小區(qū)物業(yè)app、業(yè)主微信群，向物業(yè)發(fā)出質詢：

“請公示本小區(qū)車位管理費的具體成本構成明細，包括但不限于地下車庫照明電費、通風系統(tǒng)電費、保潔物料開支、設施設備維護費用的具體金額與占比。”

“請說明負責地下車庫的保安與保潔人員，其薪資、福利是全部從車位管理費中列支，還是與地上物業(yè)服務人員共用？如存在共用，請說明成本分攤的計算方式。”

“請?zhí)峁┥弦荒甓溶囄还芾碣M的收支情況報告與審計說明。”

以上質詢內(nèi)容，分別對應成本構成、人員支出以及收支審計三大方面。

你注意啊，物業(yè)公司對此是有義務進行回應的。

如果無法提供或提供的數(shù)據(jù)含糊、前后存在矛盾或者干脆置之不理，那其收費的合理性就真得打上問號了。

如果物業(yè)因您未繳費而限制您的車輛進出，立即行動——

拍照、錄像，清晰記錄車輛被攔在道閘外、保安拒絕放行的全過程，并記錄時間地點；

保留所有與物業(yè)的溝通記錄、繳費通知單、您的質詢內(nèi)容與對方的回復內(nèi)容并保存好。

以上，將成為您在后續(xù)投訴或訴訟過程中，證明物業(yè)存在“違法催收”和“侵害車位正常使用權”的有力證據(jù)。

俗話說：單絲不成線，孤木不成林，渾身是鐵打幾根釘子？

更何況，業(yè)主個人再面對與物業(yè)的糾紛過程中，其實比較容易被“各個擊破“。

所以，要從根本上扭轉局面，必須依靠業(yè)主集體的力量。

而這個集體力量的核心，就是成立業(yè)主委員會，并保證業(yè)主委員會關鍵時刻能扛事，能為廣大業(yè)主的切身利益奔走。

拿到這件事上來講，業(yè)委會的主要目的有兩個：

第一在于發(fā)起財務審計：聘請獨立的第三方審計機構，對物業(yè)公司所有收費，既包括物業(yè)費，也包括車位管理費的收支情況進行全面審計。

第二在于規(guī)范約定與收費：力爭在《物業(yè)服務合同》中，將地下車庫的管理服務成本核算清楚后，明確是否應該保留車位管理費的單項。

當然，在此基礎之上，業(yè)委會還有其它一些事情可以做——

譬如盤活公共收益，像小區(qū)電梯廣告、公共區(qū)域停車費、快遞柜場地費等，這些利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，法律明確規(guī)定歸全體業(yè)主所有。

業(yè)委會是否可以代表業(yè)主追回并透明化管理這筆錢？

如果可以，那么后續(xù)可經(jīng)業(yè)主表決，將公共收益直接用于沖抵業(yè)主的車位管理費甚至沖抵物業(yè)費？

相當于用物業(yè)公司替業(yè)主賺來的錢，支付物業(yè)公司的服務費，這樣一來，兩難自解。

車位管理費金額雖小，卻在一定程度上折射出社區(qū)在基層管理中，存在的一點問題。

在完善的過程中，有不盡善盡美的地方不可怕，畢竟是在摸著石頭過河。

只要廣大業(yè)主依法辦事、理性維權、團結一致總能把糊涂賬算清清楚楚、明明白白。

這筆賬，咱們不算，沒人會替咱們算。

關于這個話題，如果大伙兒還有其它想聊的，歡迎在下方評論區(qū)留下寶貴意見。

與此同時，也歡迎天南地北的鄰居們，分享給更多朋友。