2025 年中國樓市咋啦？以前搶著貸款買房，現在卻急著貸款賣房？

近期中國樓市出現了兩個罕見有趣的現象，一個是貸款賣房，一個是銀行直供房。所謂貸款賣房，就是業主的賣房款無法覆蓋房貸尾款，造成了賣不起房的局面。這種現象的專業名詞叫做“房貸倒掛”，在如今國內的一二三四線城市極為普遍，其中一二線居多。

銀行直供房，顧名思義就是銀行出售的不良抵押房產。過去此類資產通常以法拍形式流向市場，如今搖身一變成了銀行直售。

有人問銀行直供房和房貸倒掛之間存在什么關聯？還有人問中國樓市下行期還將持續多久，如今究竟是買還是賣？這些問題其實都可以從具體數據中分析出來，今天就來仔細剖析下。

房產兩大新現象

首先分析下貸款賣房，這件事的邏輯并不復雜。舉一個具體事例，某總價100萬的房子，業主花30萬首付購入，貸款70萬元。結果短短兩年內，該房產的市價跌幅超過30%，下探到了70萬以下，業主賣房所得資金已經不能覆蓋貸款余額。

這種情況下若想交易房產，業主就必須先籌集資金補足這部分差額。這就是房價下跌造成的房產負資產，在目前中國的大江南北已經成為普遍現象。

此類案例無論是在新聞媒體還是身邊交際圈早已屢見不鮮，某廣州黃埔網友，房產掛在貝殼二手房一年多，掛價253萬，背后的貸款卻高達278萬，相當于網友賣完房子還欠銀行25萬。

某鄭州網友在二七區名下有一套89平米的小三房，賣出成交價為79萬，但同時背負的貸款還有83萬，等同于即便賣掉還欠銀行4萬。

最慘的是某深圳業主，2020年以600多萬資金高位買入學區房，五年來市價一路走低，現已暴跌至360萬，但這位業主剩余的貸款本息還有650萬元。想要賣掉這處房子，除非深圳業主自掏腰包補齊300萬差價才能過戶，實在是荒誕至極。

在惠州、燕郊等部分市區，房價的跌幅已經超過40%，直接催生出了業主貼錢送房的奇聞軼事。業主承諾，只要租房者愿意承擔月供，就可以免費得到房子，甚至還有業主表示愿意倒貼裝修費尋求轉手。

這些現象令人想起了上世紀九十年代，日本樓市泡沫破滅后的景象，簡直是如出一轍。那么問題來了，為啥偏偏是今年成為了房貸倒掛的爆發年呢？

這出自于兩個因素，第一是2020~2023的低利率經營到大規模集中到期了。當時的許多購房者疊加貸款杠桿，真實首付不足20%。到了2025年這批貸款正值續貸期，銀行要重新對抵押物價值進行縝密評估。房價下跌，房產估值下降，購房者就需要補齊抵押物價的差額，進而引發被迫賣房。

第二個原因就是房價大幅下跌。從2021年7月至今，全國多個城市房價跌幅徘徊在30%~50%之間，部分城市甚至達到60%以上。

房產下跌對于中國家庭的打擊是致命的，有數據顯示，中國人77%的財富都集中在房子身上，而美國只有34%。房價下跌造成最顯著的影響，就是家庭資產大規?？s水，以及房屋市值低于貸款余額。

現如今的全國二手房，正陷入到“價格越跌、賣房越急”的死循環之中。今年第一季度北上一線城市的二手房掛牌量增加30%，但成交量卻只有5.8%。廣州二手房掛牌量突破歷史新高，但成交率也僅有13%。

前幾天，第一財經的記者針對房貸倒掛現象，對從事不同職業的廣大業主們進行了全面采訪，并根據他們的回答得出了兩個結論：1.房貸倒掛并不影響業主們的還款意愿，多數人買房不是為了炒，而是為了住，即便是房產倒掛，只要月供有能力還得上，他們還愿意勤勤懇懇繼續還貸；

2.影響還款意愿的最大因素是收入下降，只有收入無法平衡月供時，購房者們才會被迫斷供。

值得注意的是，貸款賣房這件事明面上是被禁止的。無論是任何一家銀行，所提供的消費貸都無法流入樓市。若是有業主貸款是為了賣房，那他一定會被銀行審批給否決。

針對房貸倒掛業主的困境，銀行們推出的紓困政策?？梢愿鶕€人實際情況，同銀行展開協商，或延長還款期限，或調整貸款利率，或一段時間內不償還利息，只償還本金。

總而言之，任何因償還能力問題引發的月供逾期，其實都可以和銀行商討出一套合理的解決方案，不一定都要劍走偏鋒貸款賣房。如此荒唐的現象，任何人都不想任其泛濫。

銀行直供房的沖擊

在房貸倒掛的風波尚未平息時，銀行直供房又親手掀起了中國房地產的另一起波瀾。四川農信在資產平臺上掛售了2.4萬套房產、廣東農信掛售了1.2萬套、就連吉林銀行也掛了2000多套。

銀行的角色定位從一個房貸的，搖身一變成為了賣房的。更令人震驚的是，一套市價200萬的房產，銀行的第三排拍賣價通常150萬就能成交，屬于是不折不扣的超強力度促銷。

無論是蘭州農村銀行還是中國交通銀行，統一委托拍賣公司進行了大規模拋售，部分銀行甚至還大張旗鼓的喊出“低于市場均價25%”的口號，力求在二手房市場博得一席之地。

舉例一套140平米的北京力鴻花園房產，銀行直供房起拍價僅為743萬，折合每平單價5.28萬。而同一處小區的掛牌房產均價一般為每平6.5~7.2萬，試問還有哪個二手房商能比專業對口的銀行更狠？

國內二手房市場本就激烈內卷，房價處于持續下跌狀態。一個買主想購置二手房，除了要參考地段、房型外，最優先考慮的肯定是周邊成交價，尤其是最低成交價。現如今銀行直供房直接入場砸穿了底價，對于法拍房和正常二手房來說，無疑是雪上加霜。

唯一值得注意的是，銀行直供房標的資產是否干凈。牽扯到每套房子的具體情況，是否合規辦理房產，是否如數繳納稅費，是否拖欠巨額物業水電費，是否被原房主長期非法占用。這一系列問題都需要購房者仔細分析審核，否則很有可能撿漏不成吃了大虧。

最后至于中國房價的下行期終點，不妨借鑒下高盛前幾天對于中國樓市的預測。自上世紀六十年代后，全球15個國家爆發了21次房地產危機。這些危機之間存在一個明顯共性，那就是危機爆發后，GDP增速會下滑5%，通脹率下降2%，房價跌幅平均為30%，平均下跌周期為6年。

15個國家中只有一個例外，那就是跌幅周期長達15年的日本。但若是認真分析會發現，日本房價其實早在前五年就暴跌了90%，剩下的10年只是在不斷的盤整。

高盛在對中國官方數據進行了全盤分析后，認為中國房價迄今為止已經下跌了20%，下跌周期持續了4年。按照國際經驗，中國未來房價還會下跌10%左右，并有望于2027年觸底，至于會不會反彈，目前尚無定論。

關于個人房產如今究竟該買還是該賣的問題，要根據個人經濟狀況和當地市場環境進行具體分析。全國房地產市場的大環境大概就是如此，下行期還尚未結束，繼銀行直供房之后，是否會誕生新的沖擊也尚不確定，房地產市場的未來依然是波濤洶涌、險象環生。