廣森普法丨商鋪返租看似穩(wěn)賺？四大陷阱正在收割投資者！

鋪天蓋地的商鋪返租廣告，總能戳中投資者“躺賺”的心理。尤其是新手投資者，看著無需費(fèi)心經(jīng)營(yíng)、每月固定收租的承諾，很容易沖動(dòng)下單。但現(xiàn)實(shí)中，“返租商鋪”早已成為投訴重災(zāi)區(qū)，不少人不僅沒拿到收益，反而血本無歸。今天就扒一扒商鋪返租的四大核心陷阱，看完再?zèng)Q定要不要入手！

陷阱一：虛高定價(jià)，“返租”其實(shí)是“返自己的錢”

這是返租商鋪?zhàn)畛Ｒ姷奶茁罚￠_發(fā)商會(huì)故意把商鋪售價(jià)抬高30%-50%，再用“年返6%-8%”的承諾吸引你。

比如：一套實(shí)際價(jià)值100萬的商鋪，開發(fā)商標(biāo)價(jià)150萬，承諾“年返7%，返10年”。看似10年能拿105萬租金，但本質(zhì)是你多付的50萬本金，被開發(fā)商拆分成10年“返還”給你——相當(dāng)于你花150萬買了100萬的資產(chǎn)，還得承擔(dān)后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵提醒：一定要對(duì)比周邊同類型、非返租商鋪的真實(shí)售價(jià)，別被“高返租”掩蓋的虛高定價(jià)迷惑。

陷阱二：承諾“畫大餅”，合同藏“霸王條款”

“十年托管！零風(fēng)險(xiǎn)！收益保底！”這些宣傳口號(hào)聽聽就好，千萬別當(dāng)真！

很多開發(fā)商會(huì)用“口頭承諾”或宣傳冊(cè)上的模糊表述畫餅，但合同里卻藏著陷阱：

把“保底收益”改成“預(yù)期收益”，后期運(yùn)營(yíng)差就以“市場(chǎng)波動(dòng)”為由拒付；

約定“開發(fā)商有權(quán)調(diào)整返租比例”“因政策變動(dòng)無需承擔(dān)違約責(zé)任”；

返租主體是關(guān)聯(lián)的小公司，一旦運(yùn)營(yíng)虧損，直接注銷公司跑路，購(gòu)房者維權(quán)無門。

關(guān)鍵提醒：簽合同前一定要逐字逐句看清楚：①返租主體是誰（必須是實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商，而非空殼公司）；②收益是“保底”還是“預(yù)期”；③違約條款是否對(duì)等（開發(fā)商違約賠償是否明確）。

陷阱三：產(chǎn)權(quán)不清晰，“售后返租”本身違規(guī)

有些返租商鋪根本沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，或者屬于“分割銷售”的違規(guī)物業(yè)：

比如把整層商場(chǎng)拆分成幾十個(gè)“格子鋪”出售，每個(gè)鋪只有幾平米，根本無法獨(dú)立辦理產(chǎn)權(quán)，后期無法轉(zhuǎn)讓、抵押；

部分城市明確禁止“售后返租”（比如規(guī)定未竣工的商業(yè)項(xiàng)目不得承諾返租），開發(fā)商偷偷操作，一旦被查處，合同可能被判無效，購(gòu)房者只能認(rèn)虧。

關(guān)鍵提醒：先核實(shí)商鋪的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：①是否有獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；②是否屬于合法分割的商業(yè)物業(yè)；③當(dāng)?shù)厥欠裨试S“售后返租”模式。不確定的話，直接去不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢

陷阱四：運(yùn)營(yíng)“空轉(zhuǎn)”，返租難持續(xù)

返租的核心是“商鋪能賺錢”，但很多開發(fā)商根本不重視運(yùn)營(yíng)：

招商時(shí)承諾“引入知名品牌”，實(shí)際都是小商戶，入駐率低；

收完房款后，對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)不聞不問，導(dǎo)致人流量少、商戶倒閉，開發(fā)商無法兌現(xiàn)返租，就以“運(yùn)營(yíng)虧損”為由停付租金；

更有甚者，開發(fā)商拿購(gòu)房者的房款去做其他投資，一旦資金鏈斷裂，返租直接停擺，商鋪也成了“爛尾鋪”。

關(guān)鍵提醒：投資前一定要考察開發(fā)商的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力：①有沒有成功運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目案例；②已開業(yè)的商鋪入駐率、人流量如何；③后期運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是否專業(yè)（比如招商、營(yíng)銷、物業(yè)管理是否有明確規(guī)劃）。

投資者必看：3個(gè)避坑指南

1、拒絕“高返租誘惑”：正常商業(yè)地產(chǎn)的年化收益一般在3%-5%，超過6%的返租承諾，大概率是陷阱；

2、優(yōu)先選“現(xiàn)鋪”：期鋪返租風(fēng)險(xiǎn)極高，優(yōu)先選擇已經(jīng)開業(yè)、有實(shí)際運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)的現(xiàn)鋪，實(shí)地考察租金水平和入駐率；

3、不買“格子鋪”“虛擬鋪”：沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、無法獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的商鋪，再高的返租也別碰，后期很難變現(xiàn)。

最后想說：

商鋪投資的核心是“地段+運(yùn)營(yíng)”，不存在真正的“零風(fēng)險(xiǎn)躺賺”。返租模式本身不是洪水猛獸，但被不良開發(fā)商濫用后，變成了收割投資者的工具。

記住：天上不會(huì)掉餡餅，那些看似“穩(wěn)賺不賠”的承諾，背后往往藏著你看不到的坑。投資前多查、多看、多問，別讓“躺賺夢(mèng)”變成“血本坑”！