告別“單核”！珠金琶之外，廣州正誕生4個“新心臟”

2025年，“多中心發展”再度出現在高層文件中。

最近，《廣州市國土空間近期實施規劃（2026—2030年）》出爐，對中心城區、東部、南沙都提出了新的建設任務：

提升中心城區核心功能和服務品質; 推動東部中心加速形成現代產業體系核心聚集地; 提高南沙新區綜合承載能力和發展能級...

｜來源：廣州市人民政府

篇幅不長的《規劃》中，提到“中心”的次數，達到6次。

它傳遞出一個明確信號：廣州將在未來五年，從“一個中心”的單一格局，演進為“多個中心”的新形態。

壹

過去幾年，廣州的產業空間布局已悄然發生結構性變化。

這一變化，在兩類關鍵指標上表現得尤為明顯：獨角獸企業的分布、甲級寫字樓的落點。

比如今年的全球獨角獸榜中，廣州以24家獨角獸企業數量，排在全國第四、全球第11位。

從空間分布來看，這些企業已不再高度集中于傳統中心區域，而是廣泛分布在珠金琶、長隆萬博、白云新城、科學城等新興產業集聚區。

｜廣州樓市發布 制

其中，科學城的獨角獸企業最為集中，包括多益網絡、立景創新、云舟生物、如祺出行。

與此同時，甲級、超甲級寫字樓的布局也印證了這一趨勢。

過去，廣州的高端寫字樓主要集中在越秀、天河北與珠江新城等傳統商務區；而如今，這一格局已被打破。

近年來，廣州新投用及在建的甲級、超甲級寫字樓中，有超過七成位于金融城、琶洲、白鵝潭、長隆萬博、白云新城、科學城等區域。

｜廣州樓市發布 制

當然，這些新興中心并非簡單的空間擴展，而是形成了各有側重、功能互補的產業生態：

• 珠金琶聚焦金融商貿、數字經濟；

• 長隆萬博主打跨境電商、時尚產業；

• 白鵝潭主打文旅、現代商貿等；

• 白云新城聚焦航天商貿、美妝經濟；

• 科學城聚焦半導體、科創等領域。

｜廣州樓市發布 制

這種從“單極集中”到“多極崛起”的變遷，標志著廣州正加速邁向一個功能多元、動力分散的現代化大都市新格局。

貳

從樓市角度看，這些中心的崛起，在一定程度上重構了價值版圖。

在多個“龍頭”齊頭并進的背景下，這些片區如何憑借自身優勢，成為樓市價值標桿？

珠金琶：貢獻16%GDP的“經濟心臟”

在廣州的CBD格局中，“珠金琶”充當了經濟發展的動力之心。

珠金琶僅用全市約0.4%的土地面積，創造了全市約16%的GDP總量。

它不僅驅動經濟，更引領廣州建設國際消費中心的步伐。廣州規劃的五大世界級商圈中，珠金琶就占了三個，虹吸來自全廣州、乃至全國的消費力。

｜琶洲航拍夜景

｜廣州樓市發布 攝

當精英人才、龐大資金與旺盛消費力匯聚于此，讓珠金琶成為難以撼動的價值高地。

這一價值，在樓市中體現得尤為淋漓盡致：

今年以來，頂尖購買力持續涌入，豪宅價格屢次刷新廣州天花板。

以11月初開盤的保利玥璽灣為例，其最高單價達到30萬/平，一口氣攬金106億，成為今年全國首個首開破百億的頂豪。

｜保利玥璽灣江景視野實拍

保利天曜、保利天奕作為今年入市的千萬級一手盤，僅用了不到半年時間就沖上了全市新盤成交金額的TOP2。（來源：中指院）

還有3000萬起步的華樾、琶洲南TOD，近期更是被爆出接連迎來大單成交，為年底的樓市沖了一波熱度。

這些新盤創造的業績，一次次印證了廣州作為頂流城市的實力。

長隆萬博：躋身全國CBD競爭力20強

今年，長隆萬博躋身“中國商務區總部經濟競爭力20強”第15位，區域內市場主體突破3萬家，“四上”企業超600家。

同時，2025年的長隆萬博主打兩個字：兌現。

區域內超過10個重點項目落成，包括K11 select、敏捷廣場及萬博匯智三路西延段開通...

｜番禺萬博航拍圖

| 廣州樓市發布 攝

長隆萬博CBD的一手盤也各顯神通，將板塊內的配套擰成一股繩，共同提升區域能級：

長隆萬博悅府引入萬象商業與東風東+廣雅教育資源；越秀·萬博和臻坐享大城配套；

耀勝尊府無縫銜接K11與雙地鐵TOD；敏捷·萬博金湖壹號則占據一線湖景資源；越秀瑞麓府主打低密生態屬性...無論偏好教育、商業、交通或生態，這里都能滿足。

長隆萬博的勵志之處在于：它并未簡單復制珠江新城，而是成功走出了自己的獨特道路。

白鵝潭：三大超級商業相繼落地

從“世界重回白鵝潭”的構想，到如今各項配套的穩步落地，白鵝潭的面貌正在快速更新。

尤其在商業上，白鵝潭更是硬氣：

今年年底，聚龍灣太古里首開區即將亮相；荔灣首家山姆會員店官宣12月21日開業；白鵝潭萬象城預計2026年亮相，今年已順利封頂…

｜白鵝潭航拍

| 廣州樓市發布 攝

如果說有的CBD是自己賺錢，那白鵝潭，天生就是“賺別人的錢”。

但比兌現速度更值得關注的，是白鵝潭傳遞出的信心。它一次次出圈，一次次讓廣州人重新認識它的價值。

樓市就是最好的鏡子——這里既有稀缺的一線江景大平層，也有學鐵商俱全的剛需盤。

比如占據白鵝潭核心位置的保利翡麗甲第，開盤大戶型秒光，迅速登頂全市成交金額頭部。

｜三江交匯景觀航拍

| 廣州樓市發布 攝

不止它一個，廣州濱江天地、保利珠江天悅、保利瑧譽等，今年的銷售額也邁上新臺階。

還有新世界·天馥，甚至出現單周成交過億、外地買家直接轉賬的火爆場面；保利珠江印象悄咪咪賣到接近清盤了...接下來，國貿石圍塘項目即將入場接棒。

與其說撐起白鵝潭樓市的，是某個盤的勝利，不如說白鵝潭正在成為廣州樓市的“定心丸”。

白云新城：白云經濟的“半壁江山”

作為白云經濟的核心引擎，白云新城貢獻了多棟百億級、十億級產值的寫字樓，堪稱GDP的“半壁江山”。

能有這樣的底氣，離不開扎實的企業根基：

從粵海集團、南航總部這樣的“國家隊”，到一批扎根本土的民企總部，它們共同搭起了一個產業生態圈。

｜白云新城航拍圖

｜廣州樓市發布 攝

今年，面對空間瓶頸，白云新城選擇主動破局：

三元里、棠涌、蕭崗等舊改項目穩步推進，一條貫穿“白云山—白云新城—白云站—珠江西航道”的城市軸線正逐漸打通。

在土地供應上，白云新城始終保持克制。目前，區域內主力新盤僅粵海云港城，穩居廣州800萬級高端住宅第一陣營。

而泛白云新城板塊的嘉悅云啟等項目，今年也憑借出色的產品力贏得市場。

接下來即將亮相的綠城齊富路項目，或將依托新規優勢，成為入駐白云新城的優質選擇。

科學城：廣州工業“第一引擎”

如果說廣州的頂級CBD在珠江新城，那么廣州最牛的街道，則藏在科學城。

在今年發布的“2025活力街道全國500強”中，科學城聯和街道高居全國第六，是廣州唯一沖進前十的街道。

這片僅占廣州面積0.07%的土地，卻貢獻了全市約8.3%的工業產值。

2024年，聯和街道規上工業總產值達1970億元，連續七年穩坐黃埔頭把交椅。今年上半年表現依舊強勁，314家規上企業實現總產值848億元，工業投資同比增長超40%。

｜科學城航拍圖

｜廣州樓市發布 攝

這里不僅是黃埔的“工業一哥”，更是廣州的產業高地：聚集了23家世界500強企業、29家上市企業（占全區1/3），以及1385家高新技術企業。

產業強勁，也吸引著人才涌入。聯和街道大專以上學歷人口占比超過37%，青年人口占比高達93%，活力堪比天河。

然而，在產業與人口雙旺的背景下，科學城的新房供應十分稀缺。

目前，科學城新盤主打大壯名城、黃埔中央城、星河臻華府等。今年“露臉”的AG0423015地塊，或將為科學城帶來寶貴的新增供應，值得期待。

｜科學城航拍圖

｜廣州樓市發布 攝

縱觀廣州各大中心的崛起，我們看到的不只是地理空間的裂變，更是一種前瞻性布局。每個中心都以獨特的產業和定位，承擔起賦能區域、驅動全局的使命。

這盤大棋之下，廣州的未來，是成為一個更有韌性、更具活力的有機生命體。

以上，是我們將推出“2025廣州群星閃耀時”系列策劃稿件第二篇。大家也可以回顧一下，我們過往的熱門內容：

本系列將透過不同視角帶大家看清市場的新變革，后續我們會推出第三篇解讀。

接下來一起來看看，珠江4大黃金10公里，是如何迭代升級的~