天津
跟大家分享幾個真實的案例：
南開區新入市的建投奧體譽院，都知道這個項目賣得很火。
首開當月即以136套簽約量拿下市區銷冠。
但大家不知道的是，它150平米洋房成交客戶中，竟有來自美墅金島的客戶。
是不是很不可思議？
即便150平米已是建投奧體譽院最大戶型。但有一說一，跟美墅金島完全不在一個量級。
那可是大名鼎鼎的天津豪宅天花板。
還有一個客戶，選房時很糾結。
其實這正常，買房就要貨比三家，何況是當下市場。
但讓人沒想到的是，他糾結的選項竟然是——南開綠城鳳起悅鳴和北辰龍曜城。
一個千萬級總價，一個四百萬總價。
而他最終買的竟然是龍曜城！
怎么想都覺得魔幻。完全超出了常規邏輯。
我們有一個粉絲，也很有意思。
手里明明有1000萬，但卻就想看個兩三百萬的房子。
沒開玩笑，這都是真事。
也是現在天津樓市的一種新現象——反向改善。
什么是反向改善呢？
在大家普遍認知中，改善換房肯定是“以小換大”，越換越貴。
比如賣掉200萬房子換400萬的房子，賣掉400萬房子換600萬的房子……
層層向上，階梯置換。
這是正常的邏輯，屬于正向改善。
而這幾個案例卻恰恰相反，完全逆了過來。
沒有“向上”，反而在“向下”。
越換總價越低。
這種改善就是反向改善。
之所以會出現反向改善，原因主要有兩點：
1）房子回歸消費品。
曾經行情好，買房是“閉眼賺”，所以大家都會加足杠桿往上沖。
但現在隨著房價永遠上漲的神話破滅，房地產已剝離金融屬性，回歸到居住本質。
房子變成了如汽車一般的“消費品”。
購買邏輯自然也跟著改變。
就像手里有100萬，沒人會傻到全砸在一輛車上，而是更傾向于買二三十萬的性價比之選。
反向改善，也是這種心態。
不再費力“踮腳”買房，而是選擇向下“彎腰”買房。
一則，風險系數小，畢竟現在房子已成負債，尤其面對未來的不確定性，保證現金流才更具安全感。
二來，自住時代，主打實用、舒適。
夠用、舒適、性價比至上。
所以，反向改善的本質，其實是金融投資到消費實用的性質轉變。
2）產品后發優勢太強。
熊市出好產品，一點不假。
這兩年天津樓市已經卷瘋，兩三萬的房子都能做出不遜豪宅的氣場。
以前社區大門能有二三十米寬都已不錯。
再看現在，五六十米大門也成常態，天保意境元啟甚至做出了約90米大門……
▲天保意境元啟大門
還有會所，比比皆是。
面積也越來越大，功能也越來越全。
龍曜城|鳳鳴會所2600平米，造價近億元。
內部配備了健身房、游泳池、私宴廳、臺球室、德州撲克、室內高爾夫……
▲龍曜城|鳳鳴會所
這別說放在十年前了，就是三四年前，很多豪宅都望塵莫及。
比如鉑悅公望就沒有會所。
包括架空層、高得房率，現在也已成“標配”。
這對于買房人來說，就是妥妥的住房“消費升級”。
僅花兩三百萬就能享受到，原來豪宅都沒有過的居住體驗。
這樣的性價比暴擊，誰能拒絕？
就像小米SU7，既有年輕人買的第一輛車，也有有錢人買來當玩具。
可見，反向改善不是品質降級，也不是生活將就，而是天津樓市的“消費覺醒”。
畢竟，房子最終是用來住的。
由此也揭示了一個很現實道理：房子只買好的，不買貴的！
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