不論買過幾次房，北京潤(rùn)園才是終極選擇

來源：市場(chǎng)資訊

（來源：素說樓市）

北京潤(rùn)園2025年11月15日示范區(qū)正式開放同步啟動(dòng)認(rèn)籌，15天內(nèi)驗(yàn)資500-1000萬者超2000組，首開認(rèn)購(gòu)35億！以市場(chǎng)寒冬下的現(xiàn)象級(jí)熱銷，奠定了北京高端市場(chǎng)“第一紅盤”的標(biāo)桿地位。

選擇本身就是一個(gè)不斷了解自己的過程。在買房這件事上，幾乎沒有誰第一次就能選得完美。重要的是有能力、有勇氣通過一次次選擇，把日子過成自己想要的模樣。

即便是在30多年前北京富人最集中的中央別墅區(qū)，第一代豪宅也隨著時(shí)間推移，在居住體驗(yàn)、市場(chǎng)價(jià)值等方面顯出劣勢(shì)。尤其是在“四代墅”北京潤(rùn)園實(shí)景示范區(qū)呈現(xiàn)后，更凸顯出不同時(shí)代對(duì)高端居住認(rèn)知的巨大差異。

01

能實(shí)現(xiàn)永恒價(jià)值的豪宅

從來不以浮夸風(fēng)格出位

從1992年至今，30余年間北京別墅市場(chǎng)差不多經(jīng)歷了三代產(chǎn)品——

強(qiáng)調(diào)土地資源占有、注重外觀豪華感，但內(nèi)部設(shè)施和空間相對(duì)簡(jiǎn)單的第一代別墅；建筑風(fēng)格上更加多元化、開始注重社區(qū)景觀和配套的第二代別墅；受限于限墅令、空間尺度相對(duì)局限，以“合院”為代表的第三代別墅。

而今，老別墅尤其是第一代別墅，多出現(xiàn)了外墻脫落、管道滲漏、電路老化等問題，居住品質(zhì)大打折扣。很多老別墅的戶型設(shè)計(jì)也存在缺陷，如空間利用率低、客廳窗戶偏小采光不足等問題，地下空間除有采光缺陷外，防潮問題更是通病。若重新裝修或改造，不僅成本高，還因房屋結(jié)構(gòu)限制，會(huì)面臨很大的施工難度。

有資深地產(chǎn)人告知，第一代別墅設(shè)計(jì)者很少有別墅居住經(jīng)驗(yàn)的，對(duì)高端居住的認(rèn)知缺失，直接影響了實(shí)際居住者的生活體驗(yàn)。

上月，第四代別墅北京潤(rùn)園第一次在媒體面前揭開面紗那天，設(shè)計(jì)師于昭先生因?yàn)橛兄瑓^(qū)位業(yè)主的身份，以及在國(guó)內(nèi)外豪宅居住體驗(yàn)，講述了他為北京潤(rùn)園院墅規(guī)劃的室內(nèi)生活空間。

（北京潤(rùn)園實(shí)景圖）

而置身在約990平米的北京潤(rùn)園院墅里，能真實(shí)體驗(yàn)到居住的終極版本。不能不感嘆，有生活經(jīng)歷的優(yōu)秀設(shè)計(jì)師，才能呈現(xiàn)出如此貼心的完美生活場(chǎng)景。

這讓我聯(lián)想到著名的費(fèi)城百年豪宅Mulberry Lane。設(shè)計(jì)師巧妙融合歷史經(jīng)典元素與現(xiàn)代功能，在保留原始建筑工藝的同時(shí)，引入簡(jiǎn)約現(xiàn)代設(shè)計(jì)。廚房移至中心位置，保留1920年代天花板壁畫，法式門打通室內(nèi)外空間，實(shí)現(xiàn)自然與生活的無縫銜接。這座豪宅不僅是建筑，更是家族歷史與新生活融合的載體。

能實(shí)現(xiàn)永恒價(jià)值的豪宅，從來不是以浮夸的風(fēng)格出位，而是在見證時(shí)光流轉(zhuǎn)中滿足現(xiàn)代家庭生活的舒適需求。而“四代墅”北京潤(rùn)園就是在去風(fēng)格化的同時(shí)，以對(duì)自然-建筑-人的尊重融合中，實(shí)現(xiàn)空間重構(gòu)，歷久恒新。

02

它或者是終極選擇

或者是居住夢(mèng)想

這么多年的看房經(jīng)驗(yàn)讓我們知道，位置是房子的價(jià)值起點(diǎn)。北京潤(rùn)園位于北京中央別墅區(qū)核心位置，緊鄰的溫榆河生態(tài)走廊，正是30年來北京國(guó)際化程度最高、別墅最集中的區(qū)域，也是高凈值人群扎堆的所謂“富人區(qū)”。生活配套上，已經(jīng)沉淀出北京最豐沛、最穩(wěn)定的高端需求。

北京80%的國(guó)際教育資源都聚集在這里，約500米范圍內(nèi)有三所頂尖國(guó)際學(xué)校，藤校錄取率名列北京前茅；擁有頂流商超、馬術(shù)俱樂部、高爾夫俱樂部等高濃度國(guó)際生活配套；還有雙三甲醫(yī)院、和睦家國(guó)際醫(yī)資全科護(hù)航......而臨近首都機(jī)場(chǎng)的國(guó)際通勤優(yōu)勢(shì)，更是30年來在京的國(guó)際面孔首選這里居住的重要原因。

處在這個(gè)珍稀居住板塊核心的北京潤(rùn)園，容積率只有1.01，是北京近十年來住宅用地容積率最低的項(xiàng)目之一，營(yíng)造出開闊舒適的居住環(huán)境。

03

“四代墅”

一個(gè)時(shí)代的代表作

作為“四代墅”，北京潤(rùn)園的每一座“墅居”都是與自然對(duì)話的載體。潤(rùn)園涵蓋平墅、空墅、院墅三大居住產(chǎn)品，通過弱化室內(nèi)外邊界，強(qiáng)化了人與自然的融合。

（實(shí)景示范區(qū)實(shí)拍圖）

其中平墅，面積段在271平米、328平米。我看了實(shí)景示范區(qū)的328平米戶型，南向面寬約17米，客廳無柱轉(zhuǎn)角窗，采光面達(dá)9米，南北雙露臺(tái)設(shè)計(jì)，次臥也配備有獨(dú)立露臺(tái)，實(shí)際得房面積約395平米。

（實(shí)景示范區(qū)實(shí)拍圖）

空墅是疊拼結(jié)構(gòu)，約329平米，每層高約3.3米，客餐廳挑空約6.6米，三面連通陽臺(tái)，通過環(huán)繞式全景艙，實(shí)現(xiàn)270度無間斷觀景視野。室內(nèi)有旋轉(zhuǎn)樓梯，也可通過室外電梯上下樓，這個(gè)戶型兼具平層的便捷與別墅的私密性，實(shí)際得房率約137%。

更讓人驚嘆是約700-990平米的院墅，雙拼形態(tài)，但獨(dú)門獨(dú)院帶來滿滿的獨(dú)棟感。私梯入戶，地上3層+地下2層。

實(shí)景示范區(qū)呈現(xiàn)的約990平米戶型，實(shí)際使用面積可達(dá)1150平米左右，配置5個(gè)車位。獨(dú)棟感是別墅豪宅的頂配，意味著私屬性、領(lǐng)地感，將近300平米的南向院落+北向歸家小院，讓這座院墅擁有了很強(qiáng)的私密性。

1150平的實(shí)際使用面積，每一層面積有約160-350平米不等。每個(gè)超大平層面積空間，可以完整實(shí)現(xiàn)一層一代人使用，一層一個(gè)小家的功能，這完全修正了很多“老別墅”被詬病“不好用”的單層面積問題。

示意動(dòng)圖

當(dāng)然，作為“四代墅”的院墅，還遠(yuǎn)不只是“帶院子的大房子”，這里的每一戶都是一座立體花園。

（實(shí)景示范區(qū)實(shí)拍圖）

每層都配備了親近自然的空間，首層有私家庭院。這是真正的庭院，不僅能種花種草，最深覆土5米，可以實(shí)現(xiàn)種樹自由；二層有觀景陽臺(tái)，三層有全景大露臺(tái)，這樣平權(quán)的設(shè)計(jì)，將庭院賦予每層樓甚至每個(gè)房間。無論是落地院落還是空中平臺(tái)，都能成為每個(gè)家庭成員的私屬領(lǐng)地。就連負(fù)一層和負(fù)二層也有下沉的側(cè)向庭院，通過露臺(tái)、庭院，實(shí)現(xiàn)整棟樓的無界采光。

（首層戶型示意圖）

首層設(shè)有老人房，方便老人起居；二層為孩童層，三層為男女主人層，各層均有獨(dú)立完整的起居、休閑與興趣空間。

（二層孩童層戶型示意圖）

（三層主人層戶型示意圖）

（實(shí)景示范區(qū)實(shí)拍圖）

三層主臥區(qū)設(shè)置了男女主人雙臥房空間，尊重夫妻雙方因生活習(xí)慣、作息時(shí)間或個(gè)人偏好不同，需要獨(dú)立的休息空間，減少因共享空間而產(chǎn)生的妥協(xié)和摩擦。

（負(fù)一層戶型示意圖）

豪宅生活方式不僅是物質(zhì)的豐盈，更是精神與情感的歸宿。這個(gè)負(fù)一層可確認(rèn)為“悅己”層或“悅知己”層，是居家休閑會(huì)友的功能空間。

一層有中西雙廚，負(fù)一層有第三廚房，朋友聚餐，可以在這里宴請(qǐng)，酒窖也在這一層，還有一個(gè)雪茄吧，家里抽煙的人可以在這里，窗戶打開后這個(gè)空間連通室外，不會(huì)影響到不吸煙的家庭成員。

（實(shí)景示范區(qū)實(shí)拍圖）

這層還設(shè)置了家庭圖書館空間，可以在這兒讀書，也可以約幾個(gè)朋友聊聊天。圖書館用推拉門隔出可隨意組合的空間，收起來是一個(gè)大的空間，合起來分隔成讀書休閑區(qū)、宴會(huì)廳、健身房、泳池、spa等互不干擾的區(qū)域。

（實(shí)景示范區(qū)實(shí)拍圖）

可以說“尊重”貫穿在院墅的每個(gè)功能空間里。對(duì)每位家庭成員，包括家庭服務(wù)人員的尊重，在院墅中都有體現(xiàn)。比如司機(jī)等候間預(yù)留了充分的休息、娛樂空間；就連寵物都有單獨(dú)的居住和洗漱間。

（負(fù)二層戶型示意圖）

從戶型圖可以看到，每一層幾乎都是無梁無柱的完整空間，便于家庭根據(jù)人口結(jié)構(gòu)變化隨時(shí)做安全改造。一位資深設(shè)計(jì)師曾經(jīng)說，如果你想了解一個(gè)房子的結(jié)構(gòu)好不好，最簡(jiǎn)單的辦法就是看它是不是有最少的承重墻。

04

中央別墅區(qū)“原住民”改善的最優(yōu)解

院墅立面選用保加利亞萊姆石，空墅與平墅立面采用進(jìn)口天然質(zhì)感花崗巖石材，搭配金屬材質(zhì)線條與溫潤(rùn)玻璃，通過精細(xì)雕琢呈現(xiàn)質(zhì)感；鋁包木門窗原材料采用橡木配置，質(zhì)地硬、保溫性能好；國(guó)際經(jīng)典風(fēng)格的純石材外立面，凸顯高貴品質(zhì)的同時(shí)歷久彌新。

示意動(dòng)圖

住過第一代別墅的人，對(duì)北京潤(rùn)園全屋全覆蓋的防水工序，一定知道有多貼心，這是解除生活后顧之憂的硬件保障；而豐富的建筑細(xì)節(jié)與精心的匠制工藝，成就了北京潤(rùn)園的典藏價(jià)值。

超低密度的北京潤(rùn)園，以充分的園林空間，遵循“先造景觀，再造建筑”邏輯，打造外融景、園造景、內(nèi)觀景、私享景四重格局，以中央景觀軸為核心構(gòu)建“九拱凱旋門-星柱廊庭-水晶麗宮-香榭水道-柱廊庭院”五重進(jìn)階園林格局，實(shí)現(xiàn)建筑與自然的深度交融。

示意動(dòng)圖

科技在“四代墅”的應(yīng)用，達(dá)成了更貼心的健康效果。平墅和空墅全屋配置“四重凈水工藝+醫(yī)用級(jí)直飲水管道+大容量零冷水循環(huán)”潔凈用水系統(tǒng)；以EO級(jí)環(huán)保認(rèn)證材料搭配新風(fēng)系統(tǒng)，打造六恒空氣環(huán)境，新風(fēng)系統(tǒng)PM2.5過濾效率≥95%；還設(shè)有五重靜音降噪系統(tǒng)與博物館級(jí)健康光照，結(jié)合自然風(fēng)道設(shè)計(jì)與大面寬南向開間，全面提升了居住舒適度。

入戶門搭載“指紋 + 密碼 + 人臉識(shí)別”三重解鎖功能，聯(lián)動(dòng)室內(nèi)設(shè)備自動(dòng)開啟；基于AI與大數(shù)據(jù)打造公域與私域全覆蓋的安防體系，實(shí)現(xiàn)全天候主動(dòng)守護(hù)，讓安全防護(hù)更智能無感。北京潤(rùn)園設(shè)置了全場(chǎng)景多層次防護(hù)體系，從立體化周界防護(hù)、園區(qū)出入管控、公區(qū)監(jiān)控覆蓋到院落圍墻、院門門禁控制、戶內(nèi)安防等多重安防體系。

社區(qū)內(nèi)還設(shè)有約4000平方米的中央別墅區(qū)第一會(huì)客廳庭院會(huì)所，有50米泳道專業(yè)泳池、為業(yè)主提供社交休閑、商務(wù)會(huì)談等場(chǎng)域。

大多數(shù)人改善居住都希望是在生活習(xí)慣的地方在地改善，而北京潤(rùn)園正是中央別墅區(qū)“原住民”改善的最優(yōu)解。而對(duì)于有過多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人，感受過北京潤(rùn)園后，能真正體驗(yàn)到，這樣的時(shí)代作品正是終極改善的選擇。