土拍速遞｜杭州3宗宅地均以底價(jià)成交，綠城競得未來科技城低密環(huán)河宅地

2025年以來，在杭州宅地成交總價(jià)超30億元的成交日中，首次出現(xiàn)全部地塊以底價(jià)成交的情況。

◎ 文 / 馬千里

11月25日，杭州出讓5宗地塊，合計(jì)成交價(jià)格為54億元，均為底價(jià)成交，其中3宗宅地成交總價(jià)為43.3億元，2宗商辦用地成交總價(jià)為10.7億元。

逐一來看今天杭州成交宅地：

綠城競得未來科技城宅地，地塊三面環(huán)水、限高30米

該地塊容積率僅1.05，是今天最受關(guān)注的一幅宅地，規(guī)劃建筑面積約5.14萬平方米，成交樓板價(jià)3.5萬元/平方米。地塊限高30米(局部45米)，要求新建住宅不低于4層，不得建設(shè)別墅(含合院)，大于兩聯(lián)排。

地塊自身優(yōu)勢在于三面環(huán)河，景觀視野優(yōu)越，南向直面夢溪水鄉(xiāng)東區(qū)；位于未來科技城核心區(qū)域，緊鄰規(guī)劃中的水鄉(xiāng)北路地鐵站；是區(qū)域內(nèi)罕見的低密度宅地，稀缺性強(qiáng)。劣勢是周邊道路系統(tǒng)尚在完善中，生活配套成熟度有待提升。

周邊競品方面，地塊周邊1公里內(nèi)尚無在售新房項(xiàng)目。東側(cè)1公里的綠城交投曉月澄廬已在2021年售罄，曉月澄廬容積率為1.1，目前二手房售價(jià)在6萬元/平方米左右。就2025年有成交備案的新房項(xiàng)目來看，距離地塊最近的項(xiàng)目為東側(cè)2公里左右的泰禾杭州院子，項(xiàng)目容積率1.02，成交均價(jià)在6.6萬元/平方米左右。

萬科&杭州安居底價(jià)競得石橋單元公交上蓋宅地

地塊成交總價(jià)10.1億元，平均樓板價(jià)1.5萬元/平方米，地塊容積率為2.0，規(guī)劃建筑面積約6.8萬平方米。該地塊是杭州城北首宗公交上蓋住宅地塊，包含公交場站(2.3萬平方米)及上蓋住宅，公交站占一層，住宅在其上；建筑限高50米。公交場站建成后由杭州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)回購。回購價(jià)格以建設(shè)主管部門批復(fù)的概算為依據(jù)，最終以審核的決算價(jià)格為準(zhǔn)。

地塊優(yōu)勢在于位于華豐板塊核心區(qū)，距地鐵3號線同協(xié)路站約800米，規(guī)劃6號線華豐路站約750米，周邊有同協(xié)路主干道和留石高架快速路；教育資源豐富，附近有杭州市青藍(lán)青華實(shí)驗(yàn)小學(xué)、風(fēng)華中學(xué)；商業(yè)配套完善，3公里范圍內(nèi)有拱墅吾悅廣場、山姆會(huì)員店、丁橋龍湖天街等大型商超；醫(yī)療資源充足，5公里內(nèi)有杭州中醫(yī)院丁橋院區(qū)、樹蘭醫(yī)院等。最大劣勢是臨近華豐公交停保基地和留石高架，可能存在噪音和震動(dòng)影響，需采取特殊隔音措施。

周邊新房方面，臨近的璟逸悅府、溪聽曉月軒售價(jià)均在3.6萬元/平方米以上。西側(cè)800米左右的溪聽曉月軒2025年上半年4次開盤，共計(jì)推出272套房源，平均開盤當(dāng)日去化率超過九成。

轉(zhuǎn)塘單元地塊：由藍(lán)城和之江城投以15.2億元的底價(jià)競得

地塊成交總價(jià)為15.2億元，平均樓板價(jià)1.6萬元/㎡，容積率為1.7，規(guī)劃建筑面積9.5萬平方米，限高36米。

地塊自身優(yōu)勢在于位于西湖區(qū)主城區(qū)、低容積率(1.7)適合打造洋房或小高層、居住舒適度高。周邊配套優(yōu)勢包括距地鐵6號線、華潤萬家超市200米內(nèi)、浙江大學(xué)醫(yī)學(xué)院附屬第一醫(yī)院之江院區(qū)(1.2km)等醫(yī)療資源豐富。

地塊周邊新房項(xiàng)目均已基本售罄，東南1公里左右的云樹望山院容積率1.2，售價(jià)在3.1萬元/平方米左右。

延伸閱讀：杭州優(yōu)質(zhì)宅地主要集中在2025年上半年出讓

從宅地出讓價(jià)格與土拍熱度兩方面可清晰看到，2025年杭州優(yōu)質(zhì)宅地資源主要集中于上半年釋放。具體數(shù)據(jù)顯示，上半年累計(jì)出現(xiàn)20個(gè)單日成交總價(jià)超10億元的交易日，而下半年截至目前僅出現(xiàn)7次同類情況。

進(jìn)入下半年后，不僅高總價(jià)宅地的出讓頻次顯著下降，土拍市場整體熱度亦同步回落。以今日出讓宅地為例，其地塊屬性存在明顯特殊性：要么為配建要求復(fù)雜、開發(fā)難度較高的公交場站關(guān)聯(lián)地塊，要么是缺乏可比參照案例、對開發(fā)商產(chǎn)品溢價(jià)能力提出極高考驗(yàn)的低密宅地，因此最終以底價(jià)成交亦屬市場合理結(jié)果。

（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）