土地周報 | 供地規模年內新高，掛牌7宗20億+宅地（11.17-11.23）

2025年第47周

2025年11月17日-2025年11月23日（第47周），土地供應規模創年內新高，成交規模延續上升，土拍熱度延續低位。本周重點城市監測范圍內，土地供應建筑面積為2153萬平方米，創2025年以來周度新高；成交建筑面積805萬平方米，環比上升18%、本周溢價率為0.8%，再創下半年以來新低。

供應：本周土地供應建筑面積2153萬平方米，環比上升50%，創年內新高。一線城市中北京、廣州均有宅地掛牌，北京本周供應2宗含宅用地，合計出讓底價108.9億元，廣州本周供應6宗含宅用地，合計出讓底價99.7億元。本周供應含宅用地共244幅，平均容積率1.86。

重點供應地塊方面，本周共有7宗宅地起拍價超過20億元，其中北京海淀區上地板塊地塊起拍價最高，達到84.22億元。該地塊由三個子地塊組成，綜合容積率約2.92（居住部分2.2，商業部分3.8），總建筑面積22.5萬平方米，起拍樓板價3.7萬元/平方米。居住部分建筑面積9.3萬平方米，限高30米，商業部分13.2萬平方米，限高36米，需自持50%商業面積、至少20年。地塊北側緊鄰中關村軟件園，百度、騰訊、網易等互聯網巨頭云集，提供穩定高收入客群；且位于海淀學區最佳的上地板塊，教育配套優勢突出；周邊環境宜居、且商業配套完善，臨近華聯上地購物中心、清河萬象匯、上地公園，且自身規劃大型商業綜合體。地塊西側的和樾玉鳴與和樾望雲于2025年3月開盤，認購均價為10.5萬元/平方米，當天成交超1000套，開盤當日去化率在八成以上。

三亞在本周也掛牌了一宗高總價商住地塊，容積率2.2，建筑面積22.28萬平方米，起拍底價29.49億元，起拍樓板價1.3萬元/平方米。地塊要求競買人須為《財富》世界500強或省/市屬國企，未來5年內在三亞投資總額不低于100億元。地塊位于三亞灣海坡片區，距海岸線約300米，是三亞近年單宗最大出讓地塊，且為規整的整幅用地。在區位上處于自貿港核心區，封關后政策紅利顯著。但目前周邊教育、醫療、配套等仍在規劃發展期，生活便利性有待提升。地塊所在的三亞灣海坡片區新房價格在3.1萬元/平方米以上。

成交：本周土地成交建筑面積805萬平方米，環比上升18%；成交金額326億元，環比上升11%。本周平均溢價率0.8%，因優質高總價地塊成交頻次延續低位，土拍熱度再創新低。

重點成交地塊方面，北京二環內天壇北宅地以20.28億成交，該地塊經過38輪競價，最終由北京城建競得，名義樓板價8.1萬元/平方米，溢價率4%。地塊控規要求住宅部分占比不超過70%,住宅部分樓板價達到11.6萬元/平方米。該地塊由4個子地塊構成，其中0127-0202子地塊限高3.3米、容積率0.39，需按傳統四合院形態建設并整院出售，嚴禁高低配建別墅及私家莊園，其余三個地塊限高18米。地塊位于北京二環內核心區域，緊鄰天壇公園北門，向北距天安門約3公里，位置優越，且容積率低，居住舒適度高，周邊交通便利，鄰地鐵5號線和7號線換乘的磁器口站，并有國瑞購物中心、新世界百貨、同仁醫院等成熟配套。地塊2公里內尚無同類項目在售，在開發項目僅有西側的金魚池地塊，該地塊在2024年7月出讓，容積率1.83，溢價25%成交，直至2025年7月才拿到建設批復，期房參考價為15.1萬元/平方米。

（來源：克而地產研究）