建面超50萬㎡，容積率1.9，魚珠車輛段地塊要給舊黃埔一點震撼...

代表克而瑞業(yè)務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

眾所周知，近年來廣州涉宅用地主張“小而美”的供地模式，成為了激活土地市場活力的重要抓手。

克而瑞數據監(jiān)測顯示，2024年-2025年11月，廣州累計供應951.14萬㎡涉宅用地建筑面積中，建面超30萬㎡的地塊僅有3宗。

從這個角度看，大體量地塊似乎正在“漸行漸遠”。

但今日廣州自規(guī)局發(fā)布的魚珠車輛基地場站綜合體(AP0508、AT1017規(guī)劃管理單元)控制性詳細規(guī)劃中，大體量地塊似乎要重返市場了。

除此之外，該地塊還有不少亮點值得我們關注。

01

地鐵+商業(yè)+學校，三件套配齊

根據公示內容，項目范圍用地面積28.71公頃，控規(guī)調整范圍用地面積39.52公頃，涉及兩部分調整內容。

018地塊用地面積26.42公頃，地塊用途為公共交通用地、二類居住用地兼中小學用地，計容建筑面積50.17萬㎡，容積率1.9。

值得一提的是，1.9的容積率在舊黃埔板塊乃至全區(qū)都具有明顯的優(yōu)勢。

克而瑞數據監(jiān)測顯示，近六年黃埔區(qū)成交的27宗涉宅用地中，容積率段在2.0以下的地塊有2宗。

控規(guī)還微調了地塊南側的加油站用地與商業(yè)用地面積，其余指標保持不變。

當然，作為綜合體地塊，優(yōu)化后將落實17處公服配套，包括九年至學校、幼兒園、少年宮等。

不僅地塊素質能打，在地段上同樣占據優(yōu)勢。

地塊位于舊黃埔板塊內，距離地鐵5、13號線換乘魚珠站約300米，對面為魚珠商業(yè)廣場，保利魚珠時光，兩公里外還有美林天地、山姆會員店等商業(yè)配套，生活便捷程度高。

距離地鐵站約300米處還有瓦崗湖公園、蟹山公園等休閑配套。

在控規(guī)公示之前，上個月，廣州市發(fā)展和改革委員會發(fā)布了魚珠車輛段更新改造及配套一體化工程項目建議書，并進行審批前公示。

建議書顯示，地塊開發(fā)單位為廣州地鐵集團有限公司，總投資約34.15億元。

建設內容包括更新改造主體工程、周邊配套交通工程、同步增設蓋板工程等三個方面方面，建設期限為五年。

從兩份公示時間或許可以猜測，該綜合體明年上半年或許就能出現在土地招拍掛市場上。

02

綜合素質能打，能否延續(xù)熱銷佳話

根據建議書內容，項目的開發(fā)主體為廣州地鐵，也就意味著未來地塊的競得人大概率為廣州地鐵。

作為廣州樓市TOD項目的開發(fā)代表，近兩年來旗下TOD項目取得了相對優(yōu)異的業(yè)績表現：

例如雙沙地鐵上蓋的廣州地鐵瓏岄上城，克而瑞數據監(jiān)測顯示，項目4-10月累計網簽319套，獲得黃埔區(qū)商品住宅成交套數TOP4。

2025年4-10月黃埔區(qū)商品住宅成交套數TOP10排行

石碁地鐵站上蓋的廣州地鐵地產瓏曜上城，克而瑞數據監(jiān)測顯示，項目4-10月累計網簽476套，獲得番禺區(qū)商品住宅成交套數TOP3。

2025年4-10月番禺區(qū)商品住宅成交套數TOP10排行

距離項目不遠處的與越秀地產合作開發(fā)的星航TOD，克而瑞數據監(jiān)測顯示，2024年項目以333套成交榮膺黃埔區(qū)商品住宅成交套數排行TOP3。

2024年黃埔區(qū)商品住宅成交套數TOP10排行

假如未來地塊被廣州地鐵順利拿下開發(fā)，是繼瓏岄上城、星航TOD后，廣州地鐵在舊黃埔板塊的第三個TOD項目。

擴大范圍看舊黃埔板塊的市場表現：

克而瑞數據監(jiān)測顯示，2025年1-10月在供應激增的帶動下，舊黃埔板塊商品住宅成交2543套，較去年同時期翻倍增長，區(qū)占率也由前三年的20%出頭提升至今年的44%，成交金額超97億元。

憑借這一出色的表現，2025年1-10月舊黃埔板塊獲得了全市83板塊成交面積、套數、金額前三甲席位。

從這個角度看，舊黃埔板塊購買力充足。

盡管板塊內在售項目達到了八個，不過隨著流速加快，克而瑞數據監(jiān)測顯示，截至10月末舊黃埔板塊商品住宅庫存3494套，去化周期16.2個月，優(yōu)于黃埔及全市的平均水平。

與此同時，在這八個項目中，克而瑞數據監(jiān)測顯示，成交主力產品為90-110㎡，今年1-10月累計成交1050套，占比43%。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業(yè)運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態(tài)圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務覆蓋住宅開發(fā)、不動產運營、物業(yè)社區(qū)等房地產領域。創(chuàng)新研發(fā)產品中國房地產決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達、金融數據系統(tǒng)、資產管理系統(tǒng)、商辦數據系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據。