千億房企副總突然被抓、實控人遠走境外，前世界500強巨債壓身

據內地媒體報道，陽光城集團股份有限公司（以下簡稱：陽光城）執行副總裁陳霓因涉嫌行賄犯罪，被黑龍江省齊齊哈爾市鐵鋒區監察委員會實施留置措施。此前，陳霓失聯的消息在地產圈內已發酵數日，其長期主導企業融資及資金運作，被查可能與陽光城跨境資金違規操作有關。

資料顯示，陳霓生于1976年10月，早在1998年便已加入陽光城，從財務部經理一路升至實權高管。在陽光城內部，陳霓是排名前五的“元老”，2021年陽光城債務違約前夕，她從首席財務官的位置上升任集團執行副總裁，此后一直任職至今。

而更令債權人們揪心的是，陽光城實際控制人、現年57歲的“福建閩侯首富”林騰蛟自2024年3月卸任董事長一職后，被曝已離開中國大陸達數月之久，據傳目前人在香港，僅每月參加一次公司視頻會議，陽光城的董事會決策機制實際已陷入“真空”狀態。

這家曾創下14年業績漲千倍奇跡、一度強勢挺進世界500強企業榜單的千億房企，本已面臨657億債務壓頂，如今又遇實控人遠走境外、財務負責人被留置的困境，“最后一口氣”恐怕也吊不住了。

從2億到2000億，林騰蛟用了14年，而“小碧桂園”從巔峰到退市僅2年

1995年，林騰蛟在福州創立陽光控股有限公司。早期的陽光控股，并不是一家以地產為核心業務的企業，而是看哪里有錢賺就在哪里“插上一腳”。2002年，林騰蛟以5083萬元收購上市公司石獅新發27.71%股權，成為其最大股東，實現借殼上市，那一年他34歲。

但上市后，林騰蛟也沒有專心做地產，2003年還收購了一家種業公司，此后又成立了電力合資公司。直到2006年以后，經過一年多的內部調整、合并，林騰蛟厘清了陽光城與陽光集團的關系，并確定陽光城以房地產為主業的發展方向。

2009年，陽光城實現銷售額13.4億元，體量僅為當年龍頭房企萬科、碧桂園的零頭，但這已是其自上市到2008年這7年銷售額的總和。2010年，萬科成為內地首家銷售規模突破千億的開發商，碧桂園、龍湖也都沖過了300億門檻。而銷售額尚不足20億的陽光城，也開始暢想“千億”目標。

關鍵是，身為奉行“愛拼才會贏”理念的福建人，林騰蛟不僅敢想，還敢做。從那年開始，陽光城迅速向全國擴張，2012年更是將總部從福州遷至上海，同時還從頭部房企瘋狂挖人，既給高薪又給權力，由此成為地產圈內有名的挖角房企、高薪房企。

2012年，林騰蛟挖來龍湖原運營總經理陳凱，擔任集團總裁。2013年，陽光城的銷售額就飆升至220億，兩年間增長近百倍。隨后陳凱離職，據說其風格強硬，與林騰蛟之間曾多次爆發“激烈沖突”。

2014年，陽光城招來萬科張海民任總裁。此后三年，公司銷售額分別為231億、310億、487億，一年登上一個臺階。

2016年，碧桂園在總裁莫斌、聯席總裁朱榮斌和財務總監吳建斌的努力下，銷售額超過3000億，人稱“宇宙第一房企”。于是，立志進入“行業前十”的林騰蛟又將挖角目標轉向碧桂園。2017年，朱榮斌、吳建斌均轉投陽光城，分別任執行董事長兼總裁、執行副總裁。

一上任，朱榮斌就為陽光城制定了相當激進的發展規劃：2018年1500億、2019年2500億、2020年3500億。而陽光城2017年的銷售額僅為915億，三年翻3倍多難度不小。

于是，朱榮斌便試圖復制碧桂園的崛起之路，將發展方向放到張海民此前“幾乎不碰”的三四線城市上，開始執行全地域發展、全方式拿地、全業態發展的“三全”戰略，并組建了一支專職隊伍，負責集團的城市更新和收并購，擴大土地儲備。

在“雙斌”組合的推動下，陽光城將高杠桿游戲發揮到極致，并達到企業量級上的空前高度：2019年，公司銷售額達2110.31億元，位列全國第13名，與它曾經對標的龍湖相比僅差300億。2021年，陽光城躋身世界500強企業，排名第332位，市值也超過千億，風頭蓋過旭輝、泰禾、正榮等同門，成為閩系房企代表之一。

從2006年到2020年，陽光城的銷售額由2億激增至2180億，年均增長超過70%。林騰蛟也收獲了全國人大代表、青年五四獎章獲得者、中國僑商聯合會副會長、福建省工商聯副主席、興業銀行董事等身份，迎來人生高光時刻。

然而，隨著內地房地產行業告別草莽時代、進入深度調整期，高負債、高周轉、高杠桿的陽光城，很快跌落“神壇”。

2021年三季度，陽光城扣非凈利潤為-17.52億，同比下跌274%。在審議業績的董事會會議上，持股13.53%的第二大股東泰康系兩名董事投下反對票，并要求林騰蛟對業績作出解釋。為此，林騰蛟曾緊急奔赴泰康人壽總部溝通，希望獲得對方的諒解。

2021年12月，泰康賣出陽光城部分股權，持股比例僅剩3.997%，這筆投資一年多虧損近17億元。2022年2月9日，泰康系更是將所持陽光城股份清零。自泰康捅破這層“遮羞布”后，很多金融機構坐不住了，紛紛站出來要求陽光城還錢，這也觸發了陽光城的“股債雙殺”，公司資金鏈開始緊張，進而陷入流動性枯竭的困境。

曾經風光無限的林騰蛟也進入“至暗時刻”，他開始出售興業銀行、萬物云、龍凈環保等企業的股份，并通過與債務人商談展期的方式，向外界釋放“絕不躺平”的信號。為了應對美元債展期的擔保問題，他更是押上了母公司陽光集團和個人信用。但這些措施都沒能扭轉乾坤，一切已經來不及了。

2022至2024年，陽光城的凈利潤分別為-125.5億、-80.69億、-195.6億，而其整體負債規模攀升至657億，深陷資不抵債的“泥潭”。2023年8月16日，陽光城股票被深交所摘牌，21年的上市歷程畫上句號。銷售規模從2億到2180億，陽光城耗時14年，而從世界500強巨頭到強制退市、成為失信被執行人，卻僅用了2年。

經營陷入癱瘓、百億未兌付理財黑洞恐難填平，陽光城還有“陽光”嗎？

這家曾位列地產TOP 15的企業，如今處于什么狀態？分布在全國各地的項目大面積停工，供應商的訴訟案件積累超過千宗；公司累計被執行金額高達百億，民生銀行已申請凍結核心子公司賬戶；銷售額不足巔峰期的5%，物業費收入還不夠支付持續增長的訴訟開支……

據知情人士爆料，目前陽光城的區域公司資金調撥審批積壓超過200單，財務管控“嚴重混亂”，一家項目公司甚至被迫向員工集資來支付水電費。

有報道稱，陽光城的員工流失率已升至80%，職能部門僅剩骨架團隊維持最低限度的運作，比如財務部門只留3人，應付基礎的稅務申報工作。

陽光城的資產處置也遭遇價格踩踏：渤海信托拍賣的抵押股權經歷三次流拍仍沒有接盤方，上海外灘項目七折掛牌無人問津，深圳寫字樓的拍賣價更是低于抵押債務金額。

更為嚴峻的是，陽光城的土地儲備中，位于內地三四線城市的項目占比超過60%，業內人士指出，在當前市場環境下，這些資產基本變現無望。

有分析稱，陽光城的表外擔保規模超過公開數據的兩倍，隨著陳霓被留置調查，更多財務黑洞或將曝光。而陽光城的200多個項目公司中，股權結構頗為復雜，存在不少明股實債的情況，產權歸屬也需要經歷較長時間的司法確認流程。

除了對供應商、承包方的巨額欠款和至少300億的“保交樓”資金缺口，陽光城旗下華冕財富仍有百億規模之巨的未兌付理財產品，債務重組已陷入僵局。

鼎盛時期，陽光城發行的理財產品規模超過200億，在整個地產界，超過這一量級的開發商一只手也能數得過來。而關于兌付問題，公司與投資者仍處于拉扯狀態。

此前，陽光城曾拋出小額投資者本息打七折、大額資金裝入十年期不良資產信托計劃的方案，但遭投資者嚴詞拒絕。據悉，這份信托的底層資產多為難以去化的存量地產項目，甚至包括已停建五年的文旅項目。

部分投資者表示，該資產包質量存在嚴重問題，并舉出一堆“毛病”：相關估值報告被指夸大容積率，而債轉股方案對應的企業則三年無營收記錄。“這樣的股權，和廢紙有什么區別嗎？”一位投資者表達了自己的憤怒。

因陽光城曾推行強制跟投制度，華冕財富的上萬名投資者中，有3000人左右是內部員工，其中一些人還曾將公司的理財產品推薦給親友。如今，員工的本金已被鎖定，離職人員的兌付順序更是被排至末位。一位區域營銷總監就曾自曝，其百萬積蓄已化為辦公室里“對峙的淚水”。

當信任體系已經崩塌，陽光城恐怕很難再尋回昔日的“陽光”了。林騰蛟的“陽光帝國”14年快速上升、4年直線下滑的軌跡，也再次給企業家們敲響了警鐘：當財務技巧掩蓋經營實質，看著壯觀、實則虛胖的規模，往往經不起暴風驟雨的考驗，甚至會反噬企業的生存基礎。

在“哀鴻遍野”的房地產行業，陽光城并不“孤獨”（延伸閱讀：2025年，已有幾十位地產大鱷倒下。還要抓多少人？）：

曾“笑傲江湖”的恒大許家印早已身陷囹圄，其苦心騰挪至境外的77億美元資產被凍結，創紀錄的萬億債務中，實際已償還比例低得可憐，多家曾在建筑業叱咤風云的企業成為恒大債務危機的祭品，連千億級的南通三建都未能幸免；

泰禾集團創始人，前福建地產首富黃其森今年8月因涉嫌違法被留置，“豪宅教父”一手打造的千億帝國黯然謝幕；

曾被視為地產領域“優等生”的萬科，董事長辛杰9月突然被帶走，前總裁祝九勝被采取刑事強制措施，其麾下十幾人被查，公司第二代核心人物郁亮也曾失聯數日；

萬達47條股權凍結信息仍在線，3000億債務待還，王健林一度被采取限制高消費措施，曾紅光滿面的“前中國首富”，如今骨瘦如柴，背也駝了，其子王思聰已遠走日本東京；

碧桂園楊氏父女還在財務困局中苦苦掙扎，近日楊惠妍還因子公司多項信披違規被廣東證監局出具警示函；

地產周邊的家裝行業更是慘烈：國內第四大電梯企業西子電梯董事長劉文超墜樓身亡；居然智家創始人、前湖北首富汪林朋在解除留置4天后選擇自盡；廣州“靚家居”突然宣布因資不抵債而停止經營，公司創始人曾育周墜亡……

風流總被雨打風吹去，留下的是一地雞毛，滿眼創傷。誰還能拗過時代呢？