貝殼大裁員背后的真相

房產(chǎn)中介一哥，也撐不住了？

近幾天，貝殼裁員的消息在社交平臺鬧得沸沸揚揚。

根據(jù)小紅書上的爆料，貝殼這一次裁員的整體比例高達30%，P8及以上管理層削減50%-60%，補償方案為“N+4”。

截止到去年年底，貝殼的員工總數(shù)是135021名員工。今年上半年貝殼的員工少了3140人。現(xiàn)在按照20%的裁員比例計算，那將有兩萬多名員工被裁掉。

從網(wǎng)上的爆料可以看出幾個細節(jié)：

1、先裁高級別卻不做AI的：公司去年就要求P8以上員工必須自己搞AI創(chuàng)新項目。去年底已經(jīng)裁掉一波沒有Al項目的高級員工了，剩下那些有項目但做了一年沒做出成績、沒給業(yè)務(wù)賺錢的，現(xiàn)在也被裁了。

2、專挑職級高、司齡長的裁：這次裁員面很廣，重點是那些級別高、在公司待得久、年齡也比較大的員工。

3、裁員比例很高：目前已知全公司裁員比例在15%到20%，人工智能研發(fā)部門最慘，高達40%，有些小組達到60%。

公司重點清理高薪、年長、但產(chǎn)出不明顯的老員工。

不過有一說一，貝殼這次賠償算得上體面，N+4，放在二手房圈已經(jīng)是頂配。

只是被裁掉的都是那些曾經(jīng)最吃香的白領(lǐng)和管理層，多少有點昨日黃花的諷刺。

快、準、狠，貝殼裁員一刀下去毫不猶豫，看來是真的急了。

01

裁員潮的背后，是貝殼的生存焦慮。

為什么貝殼這次會有這么大規(guī)模的裁員？說白了，就是公司不賺錢了。

看看貝殼今年三季度財報就明白了——交易額不增長，利潤還狂掉線。

根據(jù)財報，貝殼三季度凈收入231億元，同比微增2.1%；總交易額7367億元，整體看似平穩(wěn)，但凈利潤卻錄得7.47億元，同比下跌36.1%，毛利率從22.7%下降至21.4%。

要知道，這還是在凈收入微增2.1%的情況下發(fā)生的，意思就是：干的活兒更多了，賺的錢卻更少，越干越虧。

有意思的是，根據(jù)公開信息顯示，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人彭永東、單一剛2024年薪酬分別達4.01億元、2.99億元，即便剔除股權(quán)支付，薪金加績效也均超千萬元，與業(yè)績下滑形成反差。

值得一提的是，為了穩(wěn)住投資者的信心，貝殼三季度還拿出來2.8億美元回購股份。

但回購終究是權(quán)宜之計，貝殼的生存焦慮，已經(jīng)越來越明顯。

02

房產(chǎn)中介這一行，靠的就是高周轉(zhuǎn)、高抽成。貝殼的老本行是二手房買賣，今年干的還算可以，三季度二手房交易額5056億，還逆勢漲了5.8%。

但這里有個細節(jié)值得注意：貝殼這波增長不是靠鏈家自營店，而是靠瘋狂擴張第三方加盟門店。

作為曾經(jīng)的利潤核心，鏈家門店的貢獻度持續(xù)稀釋，2025年第三季度鏈家門店單季度貢獻1900億元，占存量房GTV比例僅為37.6%，同比下降3.13個百分點。

與此同時，貝殼平臺的第三方門店數(shù)量卻在瘋狂擴張。截至2025年9月30日，平臺門店總數(shù)達到6.14萬家，同比激增27.3%。

加盟店多了，交易額是上去了，但貝殼分的錢就變少了。根據(jù)媒體披露，貝殼自營門店的傭金貝殼能拿走43%，而對于第三方加盟店的傭金抽取是8%-18%。

這樣帶來的結(jié)果就是，三季度貝殼二手房收入了60億，同比還降了3.6%，凈利潤也掉了8.4%。

看著總收入是逆勢增長，但實際是增量不增利，換句話說：做了更多無用功，利潤還比以前薄。

與此同時，貝殼的新房業(yè)務(wù)業(yè)績也不景氣。三季度新房交易額1963億，直接掉了13.7%，營收也縮水了14.1%。

現(xiàn)在的新房市場卷的是產(chǎn)品力、不卷渠道，好的項目自己就能賣出去，開發(fā)商根本不稀罕高傭金。爛項目給再多傭金也賣不動，貝殼能分到的蛋糕越來越小。

行業(yè)分化越來越嚴重，中介平臺的議價能力一路下滑。

03

從這次的裁員，到三季度的財報，貝殼其實把現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的真相攤開了：就兩個字——下行。

沒什么花里胡哨的理由，交易量不行，傭金不行，利潤更不行。

貝殼其實也沒別的辦法，只能硬著頭皮轉(zhuǎn)型，努力在找新出路。

尤其是它的兩大非房產(chǎn)業(yè)務(wù)，一個家裝，一個房屋租賃，加起來占了凈營收的45%。

從整個地產(chǎn)行業(yè)看，貝殼的焦慮和轉(zhuǎn)型，就是整個行業(yè)的縮影。

市場在收縮，交易在冷卻，買房這事兒已經(jīng)不是“剛需”了。

過去二十年，中國人買房像打怪升級，一套變兩套，兩套變?nèi)祝孔泳褪秦敻唬褪前踩小?/p>

現(xiàn)在呢？房子資產(chǎn)屬性在塌縮，租房反而成了新剛需。年輕人不再迷信“有房才有家”，而是用腳投票，租賃市場水漲船高。

買房的邏輯變了，房子的角色變了，行業(yè)的天花板也變了。暴漲時代一去不復返，買房發(fā)財?shù)纳裨捚茰纾@是所有地產(chǎn)人都要面對的現(xiàn)實。舊時代的信仰和游戲規(guī)則正在被時間一點點碾碎，最難的是認清和接受。

最后問大家一個問題：你現(xiàn)在還會覺得，買房是唯一的安全感嗎？