北京土拍現(xiàn)“冰與火”：三環(huán)宅地遭瘋搶vs遠(yuǎn)郊地塊底價成交

11月25日北京土地市場的兩宗宅地拍賣，上演了截然不同的劇情。朝陽區(qū)松榆里地塊經(jīng)過166輪鏖戰(zhàn)，最終由懋源地產(chǎn)以50.24億元競得，溢價率高達(dá)18.21%，樓面價突破6.2萬元/平方米；而房山區(qū)廣陽城地塊僅獲北京城建14.71億元底價接手，住宅樓面價1.8萬元/平方米。這場土拍折射出當(dāng)前北京樓市最鮮明的分化格局——核心區(qū)稀缺資源遭瘋搶，近郊板塊靠配套艱難去化。

核心區(qū)土拍上演“神仙打架”
松榆里地塊的競拍現(xiàn)場堪稱年度最激烈戰(zhàn)場。7家房企及聯(lián)合體參與角逐，包括中建玖合、首開股份、金隅地產(chǎn)等央國企，最終懋源地產(chǎn)經(jīng)過近三小時拉鋸戰(zhàn)才艱難勝出。這塊東三環(huán)至四環(huán)間的純住宅用地，憑借地鐵14號線北工大西門站200米的區(qū)位優(yōu)勢，以及8.08萬平方米的規(guī)模，成為近五年東三環(huán)供應(yīng)量最大的優(yōu)質(zhì)地塊。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，該地塊周邊二手房多為松榆里小區(qū)等“老破小”，掛牌均價僅5.2萬元/平方米，而能建·東譽府新房售價已達(dá)10.6萬元/平方米。開發(fā)商顯然看中其改善型產(chǎn)品溢價空間，預(yù)計未來將打造120-180平方米戶型，售價或突破12萬元/平方米。這種“面粉貴過面包”的拿地邏輯，印證了房企對核心地段稀缺資源的長期看好。

遠(yuǎn)郊地塊的配套突圍戰(zhàn)
與松榆里的火熱形成鮮明對比，房山廣陽城地塊僅獲一次報價。該地塊需配建12班幼兒園、社區(qū)會客廳及6500平方米商業(yè)設(shè)施，住宅實際樓面價1.8萬元/平方米。這種“捆綁式”出讓模式，恰是遠(yuǎn)郊板塊的典型開發(fā)路徑——通過教育、商業(yè)等配套提升地塊價值，但去化壓力依然顯著。

房山長陽板塊目前新房庫存周期超過20個月，周邊在售項目如中建·京西印玥均價僅4.3萬元/平方米。北京城建選擇底價摘牌，更多是出于國企社會責(zé)任與區(qū)域深耕策略，而非短期盈利考量。這種“以時間換空間”的開發(fā)思路，與核心區(qū)高周轉(zhuǎn)模式形成戰(zhàn)略分野。

土地市場分化背后的三大趨勢
這場土拍折射出北京樓市正在經(jīng)歷深層次重構(gòu)。首先是供需關(guān)系轉(zhuǎn)變，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的稀缺性持續(xù)放大，而遠(yuǎn)郊板塊需通過配套補位爭奪有限客群。據(jù)測算，北京五環(huán)內(nèi)住宅用地年均供應(yīng)占比已不足15%，松榆里這類地塊的爭奪將愈發(fā)激烈。

其次是開發(fā)邏輯分化。核心區(qū)項目更側(cè)重產(chǎn)品力溢價，如松榆里地塊規(guī)劃明確鼓勵設(shè)置下沉庭院，與地鐵接駁系統(tǒng)形成品質(zhì)標(biāo)簽；而遠(yuǎn)郊項目則依賴“教育+商業(yè)+低總價”組合拳，廣陽城地塊的配建要求正是典型體現(xiàn)。

更深層的是房企戰(zhàn)略調(diào)整。懋源等民企敢于溢價爭奪核心資產(chǎn)，反映其“做精不做量”的轉(zhuǎn)型思路；而北京城建等國企承接遠(yuǎn)郊地塊，則體現(xiàn)“穩(wěn)底盤”的防守策略。這種分化將持續(xù)重塑北京樓市格局，未來核心區(qū)與近郊的價差可能進(jìn)一步拉大。

當(dāng)天的64.95億元土地成交總額，看似是簡單的數(shù)字疊加，實則暗含北京樓市未來三年的發(fā)展密碼——核心區(qū)靠稀缺性支撐高端市場，近郊憑配套挖掘存量價值。這種二元結(jié)構(gòu)下，無論是開發(fā)商拿地策略，還是購房者的選擇邏輯，都需重新校準(zhǔn)坐標(biāo)。