北京土拍現“冰與火”：三環宅地遭瘋搶vs遠郊地塊底價成交

11月25日北京土地市場的兩宗宅地拍賣，上演了截然不同的劇情。朝陽區松榆里地塊經過166輪鏖戰，最終由懋源地產以50.24億元競得，溢價率高達18.21%，樓面價突破6.2萬元/平方米；而房山區廣陽城地塊僅獲北京城建14.71億元底價接手，住宅樓面價1.8萬元/平方米。這場土拍折射出當前北京樓市最鮮明的分化格局——核心區稀缺資源遭瘋搶，近郊板塊靠配套艱難去化。

核心區土拍上演“神仙打架”
松榆里地塊的競拍現場堪稱年度最激烈戰場。7家房企及聯合體參與角逐，包括中建玖合、首開股份、金隅地產等央國企，最終懋源地產經過近三小時拉鋸戰才艱難勝出。這塊東三環至四環間的純住宅用地，憑借地鐵14號線北工大西門站200米的區位優勢，以及8.08萬平方米的規模，成為近五年東三環供應量最大的優質地塊。

中指研究院數據顯示，該地塊周邊二手房多為松榆里小區等“老破小”，掛牌均價僅5.2萬元/平方米，而能建·東譽府新房售價已達10.6萬元/平方米。開發商顯然看中其改善型產品溢價空間，預計未來將打造120-180平方米戶型，售價或突破12萬元/平方米。這種“面粉貴過面包”的拿地邏輯，印證了房企對核心地段稀缺資源的長期看好。

遠郊地塊的配套突圍戰
與松榆里的火熱形成鮮明對比，房山廣陽城地塊僅獲一次報價。該地塊需配建12班幼兒園、社區會客廳及6500平方米商業設施，住宅實際樓面價1.8萬元/平方米。這種“捆綁式”出讓模式，恰是遠郊板塊的典型開發路徑——通過教育、商業等配套提升地塊價值，但去化壓力依然顯著。

房山長陽板塊目前新房庫存周期超過20個月，周邊在售項目如中建·京西印玥均價僅4.3萬元/平方米。北京城建選擇底價摘牌，更多是出于國企社會責任與區域深耕策略，而非短期盈利考量。這種“以時間換空間”的開發思路，與核心區高周轉模式形成戰略分野。

土地市場分化背后的三大趨勢
這場土拍折射出北京樓市正在經歷深層次重構。首先是供需關系轉變，核心區優質地塊的稀缺性持續放大，而遠郊板塊需通過配套補位爭奪有限客群。據測算，北京五環內住宅用地年均供應占比已不足15%，松榆里這類地塊的爭奪將愈發激烈。

其次是開發邏輯分化。核心區項目更側重產品力溢價，如松榆里地塊規劃明確鼓勵設置下沉庭院，與地鐵接駁系統形成品質標簽；而遠郊項目則依賴“教育+商業+低總價”組合拳，廣陽城地塊的配建要求正是典型體現。

更深層的是房企戰略調整。懋源等民企敢于溢價爭奪核心資產，反映其“做精不做量”的轉型思路；而北京城建等國企承接遠郊地塊，則體現“穩底盤”的防守策略。這種分化將持續重塑北京樓市格局，未來核心區與近郊的價差可能進一步拉大。

當天的64.95億元土地成交總額，看似是簡單的數字疊加，實則暗含北京樓市未來三年的發展密碼——核心區靠稀缺性支撐高端市場，近郊憑配套挖掘存量價值。這種二元結構下，無論是開發商拿地策略，還是購房者的選擇邏輯，都需重新校準坐標。