房價何時迎來上漲？一切皆周期，房子也不例外

房價何時迎來上漲？答案藏在周期規律中——住房作為資產，同樣逃不開周期更迭。面對當前房地產市場的調整，無論是專家學者還是普通民眾，多數人對樓市持悲觀預期，“房價何時結束調整、迎來上漲”也成了高頻疑問。

客觀而言，若將時間錨定在2025年底至2026年一季度，從官方及中介機構發布的最新數據來看，房價仍處于調整周期，尚未出現明確的企穩反彈信號。但住房作為長期資產，若以更長遠的視角觀察便會發現，周期規律同樣適用于樓市，新一輪上漲階段終將到來，只是屆時樓市會面臨更為顯著的分化格局。而判斷上漲節點，可重點關注以下四類關鍵信號。

第一類信號是政策端的重磅發力。政策是影響房價的關鍵變量，2022年以來，我國已多次下調房貸利率、優化首付比例，相關貨幣與金融政策持續發力。若未來中央及地方層面形成政策合力，如全面取消限購限貸政策、推出購房補貼等激勵措施，房價大概率將快速啟動新一輪上漲。需注意的是，此類上漲多為政策成本驅動下的短期波動，并非市場內生動力主導的趨勢性上漲。

第二類信號是經濟基本面的全面復蘇。當前房價下行，不少人將其歸因于供需失衡、人口增長放緩等因素，一個易被忽視的核心因素是宏觀經濟增速低迷。經濟疲軟、物價低位運行的背后，是居民收入增速放緩甚至停滯，部分家庭還面臨就業不充分的問題。若經濟成功走出調整周期，實現就業充分、居民收入顯著增長，同時社會保障體系進一步完善，居民購買力與市場信心將同步回升，房價自然會伴隨經濟復蘇迎來趨勢性上漲。

第三類信號是突發性通貨膨脹的出現。從全球經驗來看，通脹對房價的拉動作用極為顯著。日本、俄羅斯長期面臨人口負增長與經濟低迷，但通脹仍能推動核心城市房價上漲——安倍經濟學的核心邏輯之一便是通過貨幣政策催生通脹以激活市場。德國、新加坡雖長期執行嚴格的房地產調控政策抑制投機，但2020年以來房價仍大幅上漲，德國更是成為歐洲房價漲幅較高的國家。2008年美國次貸危機中，房價一度下跌三四成，但在2020-2021年全球通脹浪潮中，其核心城市房價早已創下歷史新高。事實上，此輪通脹中，西方各國無論經濟實力、競爭力、供需關系如何，房價均出現不同程度上漲。若我國因各類因素出現突發性通脹，房價也將受其推動上漲。

第四類信號是核心區域房產租金收益率顯著提升，這也是一個相對漫長的過程。當房價經過充分調整后，若某一城市或區域的房產租金收益率明顯高于銀行3年、5年期定期存款利率，便意味著該區域房產具備了較強的投資價值。當前銀行三五年期存款利率普遍不超過1.5%，若某套房產的租金收益率能達到1.5%、2%甚至更高，那么該區域房價離新一輪上漲已不遠。但必須警惕的是，樓市分化將進一步加劇：部分人口持續流失、住房供給過剩的區域，房產可能面臨租售兩難的困境，不僅房價需經歷長期調整，還可能從價格風險演變為流動性風險，變現難度大幅增加。

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