URI城市租住游學回顧 | 成渝住房租賃市場研學總結（中）

URI有話說：URI城市租住學會作為上海住房租賃行業的領先綜合服務平臺，始終立足上海、服務全國，以賦能行業高質量發展、踐行民生保障社會責任為初心，以前瞻視野深耕住房租賃領域，致力于搭建行業優質資源共享與專業經驗互鑒的核心橋梁。

本次研學聚焦成渝兩地住房租賃市場，共實地考察 7 個代表性項目（含國企、央企、外資、合資背景）、1 處工廠，開展 4 場專題座談，核心覆蓋保障性租賃住房、服務式公寓、人才公寓三大細分賽道，深入了解不同背景企業的產品設計、運營策略、盈利模式與行業痛點，同步獲取《中國服務式公寓酒店的市場機遇》等專業課題的行業洞察，為租賃行業運營提供了多維度實踐范本。

本期，就讓我們跟隨「游學記·URI Study Tour」，一起回顧精彩的游學之旅。

行程設置及項目特色 ：

第1天（10/29）·重慶

-上午：杭州飛重慶

-下午：考察「兩江知寓」國企項目及雙方領導會面座談

-晚上：入住體驗「壹棠服務公寓」

第2天（10/30）·重慶

-上午：考察雅詩閣旗下同區域雙品牌（盛捷+馨樂庭）

-下午：參觀「鹿客工廠」

-晚上：入住體驗「瑞貝庭王府井店」

第3天（10/31）·重慶→成都

-上午：赴成都，考察「瑞貝庭王府井店」

-下午：考察「憬黎公寓」+培訓會

-晚上：入住體驗「盛捷高新酒店公寓」

第4天（11/1）·成都

-上午：考察當地網紅保租房項目「成都軌道寓見雙鳳橋店」

-下午：成都機場返程

行程及亮點

第四站：成都瑞貝庭服務公寓

典型的“核心區位+品牌升級”商改案例

游學第四站，我們來到了華住集團（城家）旗下服務式公寓產品首次落地西南地區——瑞貝庭服務公寓

典型的“核心區位+品牌升級”策略體現。展示了在成熟商圈通過存量物業改造和強大的集團資源賦能，快速切入中高端服務式公寓市場的可行路徑。

1. 項目介紹·簡介與背景：

瑞貝庭品牌原由中富旅居與新加坡城市發展集團聯合創建，后納入華住集團城家中檔服務公寓產品線，該項目位于成都核心高級商圈春熙路太古里區域，于2024年8月開業。它由商業樓宇改造而成，項目總投入約2700萬元，共180間房源，融合了公寓與酒店的雙重屬性，提供長租、中租、短租相結合的靈活租賃模式。40m2一室一廳，月租金11000元起，51m2一室一廳，月租金14500元起，非節假日日租在299元-722元左右。

華住集團（城家）旗下服務式公寓產品首次落地西南地區，旨在抓住成都高端商務及旅居客群的市場機遇，強化瑞貝庭品牌在西南市場的標桿形象和影響力。

·運營優勢及策略：

核心區位與精準客群定位：項目坐落于春熙路太古里核心商圈，具備突出的地理位置與商業價值。主要面向商旅人士及親子家庭客群，精準承接商圈內持續旺盛的客流需求。

成熟的產品設計與功能匹配：提供27–60㎡靈活房型，涵蓋大床房、套房等多種戶型。大床房床寬度統一設置為2米，標間配備1.5米床，滿足親子家庭入住需求；套房內增配洗碗機、洗烘套裝等居家設備，提升長住體驗；收納系統依據出行行為進行人性化分區，強化實用性與居住舒適度。

“公寓+酒店”混合租期模式：通過融合短租與中長租業務，覆蓋差旅、外派及長住等多類客群，增強客源結構與資產收益的靈活性。目前日租房源占比約73%，有效承接春熙商圈高頻短宿需求。該模式推動項目綜合出租率穩定在90%左右，月租金約13500元/套，GOP率達78%。

集團體系化賦能：依托華住集團的會員網絡、供應鏈支持及數字化管理平臺，在客源導入、成本管控與運營效率方面獲得持續助力。

2. 項目痛點

核心商圈改造成本高昂，租金定價面臨市場考驗；面臨周邊眾多高端酒店及服務式公寓的激烈競爭。

第五站：成都憬黎公寓酒店

“國際品牌本土化”與“本土品牌國際化”深度融合

游學第五站，我們來到了西南地區文旅新地標——憬黎公寓酒店

該項目由錦詩庭（錦江酒店集團與雅詩閣合資公司）打造，標志著市場進入“國際品牌本土化”與“本土品牌國際化”深度融合的新階段。這種通過合資公司與特許經營進行輕資產擴張的模式，為行業提供了新范本。

1.項目介紹·簡介與背景：

該項目成都首店位于西南地區文旅新地標——天府國際動漫城，目前正處于籌備開業階段。定位為高品質公寓酒店，致力于為商旅人士提供融合酒店服務與居家舒適感的住宿體驗。項目總房量131間，其中22間規劃為公寓用途，裝修標準（不含消防）約為10.5萬元/間。

憬黎TULIP LODJ源自法國盧浮集團，目前累計簽約項目40個，計劃于2025年新增門店15家。雙方將充分發揮各自優勢：依托錦江酒店遍布全國的開發資源與供應鏈體系，加速Quest品牌在中國的落地與后續項目拓展；同時結合雅詩閣在高端服務公寓與公寓酒店領域的運營經驗，共同將憬黎打造為高品質公寓酒店品牌。

·運營策略：

合資公司與特許經營模式：依托合資公司平臺，雅詩閣輸出其高端服務公寓的運營標準和品牌管理經驗，而錦江酒店則利用其遍及全國的屬地化開發團隊、強大的供應鏈平臺和市場資源，實現品牌的快速落地和高效運營。該項目有鮮明的地方運營特色，是真正把“住酒店”變成“玩社群”。不僅提供酒店式服務，更圍繞Z世代的興趣，打造了電競、漫畫、聲優等主題社群和專屬空間，并依托雅詩閣的國際化資源，持續引入海外特色活動和社區大使，讓每位住客都能在沉浸式的動漫氛圍中，找到同好、玩在一起。

雙品牌協同拓展：合作不僅推動憬黎品牌的發展，同時也將雅詩閣旗下的Quest格詩庭品牌引入中國，實現雙品牌在中國市場的協同布局和增長。

第六站：成都軌道寓見雙鳳橋店

TOD之上的“青年社區”樣本

游學第六站，我們來到了成都軌道集團打造的TOD保障性租賃住房標桿項目——軌道城市·寓見雙鳳橋店

成都軌道集團在保障性租賃住房領域一次重要的創新實踐。它不僅僅是一個居住空間，更是一個旨在為青年群體打造一站式生活解決方案的新型社區模型。

1. 項目簡介

成都軌道集團打造的TOD保障性租賃住房標桿項目——軌道城市·寓見雙鳳橋店，位于雙鳳橋地鐵站上蓋，于2024年推出，是成都市首個TOD保租房項目。項目共提供1431套精裝房源，戶型面積為30–70㎡，以一室及兩室兩廳為主，月租金1376–2700元，低于武侯區公寓類產品市場平均租金水平的46%-66%。

租賃通過微信小程序辦理，簽訂《成都市保障性租賃住房租賃合同》，一人一碼，同區內不得再租賃其他房源。合同期最短1年、最長不超過5年，租金可按月或季度支付，預收不超過3個月，押金為1個月租金。租期超過1年的，自第二年起租金不遞增。物業費為4.2元/㎡·月，水、電按居民標準執行，物業服務費及網絡等使用費用由承租人另行承擔。

項目配套約3700㎡的“隔壁子·未來社區生活中心”，集成圖書館、食堂、健身房、就業服務站等公共功能，構建一站式社區生活場景。

2. 建設背景與理念

該項目是成都落實保障性租賃住房政策的重要實踐，依托TOD模式推動“站城人產”融合發展，助力職住平衡。成都軌道集團專門成立運營子公司，以“自建新建+自主運營”方式打造“軌道城市·寓見”品牌，構建TOD全業態生活圈。目前，集團已在全市11個TOD項目中啟動建設超過2.5萬套保租房，總建筑面積超98萬平方米，總投資達107億元，預計服務超4萬名新市民與青年人。

“隔壁子·未來社區生活中心”作為項目的重要組成部分，旨在回應青年群體在租房中面臨的居住品質低、通勤不便、社區配套不足等痛點，推動“軌道+社區+生活”深度融合，打造一個在步行范圍內即可滿足居住、工作、消費與休閑需求的未來社區樣本。該項目現已實現滿租，其中30歲以下租客占比超過80%，非成都戶籍人群超過90%，精準服務了新市民和青年群體的安居需求。

3. 運營策略與商業模式

在精細化的運營之下，"隔壁子"成功地將多元空間盤活為一個充滿活力的青年社區。

?社群驅動的活力源泉：運營方深諳社群的重要性，建立了夜校、健身、閱讀等10個主題社群。更為創新的是其"隔壁子社群共創聯盟"機制，例如，要求興趣社群商家入駐前，必須先為社區貢獻兩場沙龍活動，形成了良好的資源互換和內容共創生態。

?"公益+商業"的可持續探索：項目并不以高額利潤為首要目標，而是探索一種可持續的微利模式。通過運營提升空間價值，吸引政府與國企合作，實現資源置換與長期合作機會。其主要收入來源于場地租賃、參訪接待（市場化收費，如1500元/次）、培訓課程等。同時，通過引入多元業態和合作方，以輕資產運營模式降低自身投入（項目上就兩個工作人員）。

?智慧化運營工具：項目開發了自有小程序，用于活動的發布、招募和報名，極大地提升了運營效率和用戶體驗。

項目成效：

? 助力青年安居：為超360戶應屆高校畢業生等群體減免租金，切實降低了青年生活成本。

? 構建成長生態：累計開展活動超90場，覆蓋3600余人次，顯著增強了青年的歸屬感與社會連接。

? 激活TOD價值：作為樣板項目，推動了成都軌道TOD保租房體系的快速發展，年內計劃再投運4700余套房源。

行業方向：

? 從"居住空間"到"成長平臺"的轉變：未來青年社區的核心競爭力，正在從硬件比拼轉向為青年提供社交、學習、創業支持的軟性平臺。

? "社群共創"是維持活力的關鍵：鼓勵并賦能用戶成為內容的創造者和活動的組織者，是社區保持高頻更新和持久吸引力的不二法門。

? "輕資產、強運營"模式具備優勢：與國企合作，專注于運營環節，這種模式更靈活，也更易于在復雜的國有資產管理要求下實現落地與復制。

個人思考

基于此行所見所思，URI記錄核心收獲如下：

1. 品牌本質是可感知的價值體系：硬件與文化理念易趨同，品牌核心在于細節統一感——從空間視覺、員工服務到物品配置、需求響應均遵循統一標準，背后依托嚴密管理體系與執行標準，這是住房租賃行業品牌化建設的關鍵，需將產品、服務、社群與文化系統融合。

2. 品牌傳播應聚焦用戶價值場景：過往傳播多圍繞企業自身功能屬性，未來需轉向用戶視角，聚焦“助力青年職業起航”“營造家庭溫馨港灣”“定制企業安居方案”等具體場景，讓品牌承諾嵌入用戶生活軌跡。

3. 品牌運營需強化私域陣地建設：面對注意力碎片化，需構建自有數字化內容體系與私域運營矩陣，通過精準內容、達人合作及社群互動沉淀用戶資產，將流量轉化為粉絲，進而培育高黏性、高推薦意愿的品牌忠實用戶。

4. 產品線需平衡獨特性與統一性：參考多品牌協同案例，需建立清晰“品牌梯隊”策略，明確各品牌定位、邊界與聯動機制，實現“高端樹形象、中端保現金流、保障型拓市場”的良性發展，同時強化母品牌背書，形成品牌合力。

綜上，本次研學印證：未來租賃行業競爭將是品牌生態的競爭，需加快從“住房租賃服務商”向“新市民與青年成長伙伴”的角色升級，后續將把所學轉化為品牌行動，助力贏得用戶認同與市場信任。

下篇精彩繼續。。。

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數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:林夏

內容復核:木兮

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