房?jī)r(jià)還會(huì)再跌30%？

這是近期很多人來(lái)咨詢我們團(tuán)隊(duì)的問(wèn)題，一邊看到股市一年漲了20%非常火爆，一邊看著手頭的房?jī)r(jià)要死不活的樣子，而且還看到了銀行下場(chǎng)賣(mài)房子的新聞非常恐慌。關(guān)于房地產(chǎn)的最新數(shù)據(jù)，大家可以去參考這4個(gè)指標(biāo)結(jié)自己當(dāng)?shù)爻鞘衼?lái)判斷是否已經(jīng)價(jià)格企穩(wěn)和產(chǎn)能出清：

有兩個(gè)指標(biāo)是監(jiān)測(cè)全國(guó)及各線城市房?jī)r(jià)的指標(biāo)，第一個(gè)是70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， 按月發(fā)布，明確劃分123線城市，進(jìn)行環(huán)比和同比分析；第二個(gè)是百城價(jià)格指數(shù)，來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院，覆蓋100個(gè)主要城市，包括1234線城市，提供新建住宅和二手住宅價(jià)格數(shù)據(jù)。這兩個(gè)指標(biāo)被市場(chǎng)和投資機(jī)構(gòu)用來(lái)做短期趨勢(shì)分析，對(duì)各線城市的房?jī)r(jià)進(jìn)行細(xì)分統(tǒng)計(jì)，分層跟蹤。

另外兩個(gè)指標(biāo)是監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)是否產(chǎn)能出清的數(shù)據(jù)，第一個(gè)是庫(kù)存去化周期，來(lái)自住建部分和研究機(jī)構(gòu)，計(jì)算公式=現(xiàn)有存量面積/最近6個(gè)月月均銷售面積，直觀反映市場(chǎng)供需平衡和銷售速度。第二個(gè)是商品房待售面積，來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，指已竣工但尚未售出的面積，是衡量即期庫(kù)存壓力的直接指標(biāo)。

產(chǎn)能出清通俗來(lái)講就是積壓的房子賣(mài)得怎么樣了，核心就看庫(kù)存去化周期，也叫做出清周期。通常有3個(gè)臨界值：去化周期＜18個(gè)月，說(shuō)明庫(kù)存壓力較小，市場(chǎng)供需健康，甚至可能存在房?jī)r(jià)上漲壓力；去化周期在18-36個(gè)月之間，庫(kù)存壓力適中，市場(chǎng)處于平衡狀態(tài)；去化周期＞36個(gè)月，表示庫(kù)存嚴(yán)重偏高，去化壓力巨大，根據(jù)國(guó)家政策，這類城市甚至需要暫停新的住宅用地供應(yīng)。

各自的城市數(shù)據(jù)自己去專門(mén)查詢，而對(duì)于房地產(chǎn)的大趨勢(shì)不用我講你們都能感受得到，我在這里分享幾個(gè)觀點(diǎn)：

1、市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入深度分化，一二線城市像上海、杭州、成都這樣的核心城市，房?jī)r(jià)雖然也在調(diào)整，但表現(xiàn)出一定的韌性和抗跌。像成都這些年還在微微上漲，很抗跌。而部分二線城市如鄭州、青島的去化周期較長(zhǎng)，而很多三四線城市（如南平、贛州、襄陽(yáng)等）出清周期甚至超過(guò)了50個(gè)月。

2、絕大多數(shù)的三四線城市，正在面臨著“價(jià)量齊跌”的嚴(yán)峻局面 ，庫(kù)存去化周期漫長(zhǎng)，未來(lái)反彈希望渺茫。一二線城市向下再跌30%的概率相對(duì)較低，但是不代表立馬反彈，而三四線城市則依然有可能向下跌20%。

3、二手房市場(chǎng)已經(jīng)成為房東市場(chǎng)。房子多，去庫(kù)存周期長(zhǎng)，買(mǎi)家有充分的選擇權(quán)，議價(jià)能力強(qiáng)。除非你的房子有顯著優(yōu)勢(shì)，如學(xué)區(qū)、地段、品質(zhì)，否則必須通過(guò)有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格才能促成交易。換句話說(shuō)，如果決定出售，不要想著看到官網(wǎng)的價(jià)格能成交，基本上都要降低價(jià)格合理讓步才能成交。最近身邊人的賣(mài)房經(jīng)歷全部是打折賣(mài)，不打折都沒(méi)法成交。

4、房產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)企穩(wěn)？預(yù)計(jì)核心城市2027年筑底，全國(guó)企穩(wěn)需要更長(zhǎng)時(shí)間，具體取決于政策效果與庫(kù)存去化，像三四線城市去化周期長(zhǎng)達(dá) 50個(gè)月以上的，也就是需要4年以上時(shí)間了，部分可能需要更長(zhǎng)時(shí)間。并且，房產(chǎn)市場(chǎng)大概率走 一個(gè)“L”底走勢(shì)，即使價(jià)格企穩(wěn)不跌了，也大概率會(huì)長(zhǎng)期趴著，這個(gè)最終不僅看經(jīng)濟(jì)周期更是看人口紅利。而當(dāng)前中國(guó)新生兒數(shù)量持續(xù)下降，傳統(tǒng)人口紅利已逐漸消失。

5、是否要立馬賣(mài)房？需要分情況來(lái)討論 ，核心原則是去劣存優(yōu)。對(duì)于那些三四線城市或者偏遠(yuǎn)區(qū)域的房產(chǎn)，去化周期長(zhǎng)，未來(lái)反彈空間小的，應(yīng)果斷出售，對(duì)于非核心區(qū)的劣質(zhì)資產(chǎn)，如戶型差、無(wú)學(xué)區(qū)、無(wú)地鐵配套的房產(chǎn)，長(zhǎng)期可能淪為死庫(kù)存，對(duì)于高杠桿壓力大，月供占收入過(guò)高，賣(mài)房可以緩解現(xiàn)金流壓力的。

6、應(yīng)該保留哪些房產(chǎn)？核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對(duì)于一線和強(qiáng)二線城市核心區(qū)的學(xué)區(qū)房、地鐵房，抗跌性強(qiáng)的房子，未來(lái)年均漲幅可能達(dá)到4%~6%的房子、對(duì)于自住需求的唯一住房不應(yīng)該倉(cāng)促出售，避免居住成本上升和市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

7、出來(lái)的資金應(yīng)該投向哪里？過(guò)去，房地產(chǎn)因其保值增值的特性長(zhǎng)期承載了中國(guó)家庭財(cái)富，在家庭總資產(chǎn)中占比很高，而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，它作為財(cái)富主要載體的功能正在減弱。

而對(duì)于國(guó)家和市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，十五五規(guī)劃建議明確提出要提高資本市場(chǎng)制度包容性、適應(yīng)性，健全投資和融資相協(xié)調(diào)的資本市場(chǎng)功能，這意味著資本市場(chǎng)在國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略中的地位空前提升，當(dāng)前資本市場(chǎng)被寄予厚望，有望成為新的居民財(cái)富蓄水池。

對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，通過(guò)公募基金參與資本市場(chǎng)，是一種利用專業(yè)力量追求出財(cái)富增長(zhǎng)、分散風(fēng)險(xiǎn)的選擇，也是分享時(shí)代紅利的高效方式。專業(yè)機(jī)構(gòu)如摩根資產(chǎn)管理預(yù)測(cè)，在未來(lái)10~15年內(nèi)A股資產(chǎn)的預(yù)計(jì)年化回報(bào)率可達(dá)7.7%，這一預(yù)期基于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期韌性、增強(qiáng)股東回報(bào)的正常以及公司持續(xù)治理優(yōu)化的估值潛力。

當(dāng)然了，可以像我一樣，不只是做A股投資，而是做全球多資產(chǎn)配置，整體走勢(shì)會(huì)更加穩(wěn)健，看文章下方會(huì)有業(yè)績(jī)介紹。而任何投資都伴隨風(fēng)險(xiǎn)，越早開(kāi)始參與資本市場(chǎng)的投資，越早開(kāi)始學(xué)習(xí)了解這方面的知識(shí)，并且結(jié)合個(gè)人和家庭自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力、投資目標(biāo)和投資期限進(jìn)行考慮，越早有助于自己爬出房地產(chǎn)這個(gè)大坑。

每到周末和節(jié)假日，就會(huì)有朋友問(wèn)華哥推薦一些學(xué)習(xí)投資 、提高金融、財(cái)商認(rèn)知的書(shū)，之前有寫(xiě)過(guò)一篇文章，分享了一些比較經(jīng)典的書(shū)籍 ，感興趣的小伙伴可以閱讀：

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