超5年才能賣完？究竟是誰，拖累了整個(gè)南通市場的大盤？

據(jù)「新知南通研究院」數(shù)據(jù)監(jiān)測，2026年2月，南通市區(qū)（含崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū)）新房市場呈現(xiàn)“供強(qiáng)需弱”特征。盡管受春節(jié)假期因素影響，但供應(yīng)端放量勢頭強(qiáng)勁，成交端則持續(xù)承壓，庫存壓力進(jìn)一步加劇。

Part.1

供應(yīng)端爆發(fā)增長

核心地段改善項(xiàng)目集中入市

2月，市區(qū)共新發(fā)7張住宅銷售許可證，涉及5個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)新增供應(yīng)601套。

這一數(shù)據(jù)環(huán)比大漲236%，同比亦大幅增長280%，春節(jié)期間開發(fā)商推盤意愿強(qiáng)烈。

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，核心地段的改善項(xiàng)目成為絕對主力。

北大街云錦九璋，首次取證即推出256套，成為供應(yīng)主力；

工農(nóng)路萬濠東郡，兩次取證新增80套，合院、四代宅、洋房均已推出；

老城區(qū)盛和觀濠別院，兩次取證新增59套，雙拼、疊拼、洋房均已推出；

南光澳門中心（134套）、錦鴻府（72套）亦為市場補(bǔ)充了可觀的房源。

核心地段低密項(xiàng)目集中入市，進(jìn)一步強(qiáng)化了當(dāng)前市場供應(yīng)端的改善屬性。

Part.2

需求端持續(xù)承壓

廣義庫存去化周期超5年

與供應(yīng)端的熱度形成鮮明反差，市場需求端表現(xiàn)疲軟。

數(shù)據(jù)顯示，2月南通市區(qū)55個(gè)主力在售新房項(xiàng)目（已剔除尾盤及長期滯銷項(xiàng)目）累計(jì)僅備案283套，環(huán)比下跌11%，同比跌幅達(dá)到40%。

“供強(qiáng)需弱”直接導(dǎo)致庫存去化周期進(jìn)一步攀升。

截至2月末，市區(qū)新房狹義庫存（已獲銷許未備案）約1.06萬套，按照近一年月均流速（約347套）估算，去化周期約30.51個(gè)月，較上月增加2.04個(gè)月。

若納入在售項(xiàng)目未獲銷許的潛在庫存，廣義庫存規(guī)模將達(dá)到約2.15萬套，去化周期將延長至約62.05個(gè)月（超過5年），較上月增加2.42個(gè)月。

與2025年2月末相比，廣義庫存總量雖基本持平，但由于市場流速明顯放緩，去化周期被拉長約18個(gè)月。

Part.3

老城區(qū)去化最為穩(wěn)健

原港閘流速幾近停滯

任港灣五龍匯——流速領(lǐng)先，但高庫存隱憂仍存

該板塊2月備案82套，延續(xù)了1月（68套）的活躍態(tài)勢，近一年月均流速達(dá)75套，領(lǐng)跑全市。

但板塊內(nèi)在售項(xiàng)目多達(dá)11個(gè)，競爭激烈。截至2月末，其狹義庫存去化周期約35個(gè)月，廣義庫存去化周期更達(dá)約57個(gè)月，去化壓力依然嚴(yán)峻。

老城區(qū)——去化最為穩(wěn)健

憑借稀缺地段價(jià)值，老城區(qū)表現(xiàn)穩(wěn)健。2月備案58套，近一年月均流速59套。

截至2月末，其廣義庫存去化周期僅約26個(gè)月，為各板塊中最短，顯示出強(qiáng)勁的市場吸納能力。

原港閘——流速幾近停滯

該板塊表現(xiàn)尤為低迷，2月僅備案7套，1月備案6套，流速近乎停滯。

目前板塊內(nèi)仍有11個(gè)項(xiàng)目未售罄（庫存≥10套），多為尾盤或滯銷盤。截至2月末，其狹義庫存去化周期高達(dá)約97個(gè)月（超8年），廣義庫存去化周期更是長達(dá)約169個(gè)月（超14年），面臨顯著挑戰(zhàn)。

Part.4

以價(jià)換量策略奏效

高端項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼

整體平淡的市場中，部分項(xiàng)目憑借地段、產(chǎn)品力或價(jià)格策略突圍。

2月銷冠由任港灣板塊澐璽祿摘得，單月備案32套。該項(xiàng)目2024年12月入市，去年上半年一直未有備案，下半年開始發(fā)力，目前已備案87套，整盤去化率約29%。

有消息稱，該項(xiàng)目目前價(jià)格已降至約1.3萬/㎡（拿地樓面價(jià)10919元/㎡），以價(jià)換量策略開始奏效？

中海臻如府以21套的備案量位居次席，其近一年月均流速保持在30套左右，截至2月末整盤去化率已達(dá)65%，表現(xiàn)穩(wěn)健。

老城區(qū)濠東璟園（13套）與盛和觀濠別院（12套）也都躋身TOP10，印證核心地段高端項(xiàng)目的號召力。

此外，創(chuàng)新區(qū)紫園，入市3個(gè)月已近清盤，截至2月末僅剩17套未備案。

Part.5

新盤供應(yīng)全面向改善傾斜

存量項(xiàng)目去化難度持續(xù)加大

2025年至今，市區(qū)先后有10個(gè)純新盤入市，其中3個(gè)容積率在1.1以內(nèi)，4個(gè)在1.1-1.3之間，產(chǎn)品形態(tài)集中于墅類、洋房，供應(yīng)結(jié)構(gòu)全面向低密改善傾斜。

可以預(yù)見，未來南通樓市的核心驅(qū)動(dòng)力將來自核心地段的高改產(chǎn)品。但隨著此類項(xiàng)目集中放量，高端市場的競爭也將從“藍(lán)海”轉(zhuǎn)向“紅海”。

與此同時(shí)，非核心區(qū)域、高容積率的存量項(xiàng)目，將面臨產(chǎn)品代際落后、目標(biāo)客群流失等多重?cái)D壓，去化難度持續(xù)加大，市場結(jié)構(gòu)性分化將愈加深刻。

數(shù)據(jù)說明

*統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2026年3月2日

*數(shù)據(jù)來源：通房e辦

*備案存在延遲，僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用，請注明來源「新知南通研究院」