上海家長的新選擇：中環學區房為何比內環更受歡迎？

從爭搶到理性：上海學區房價格回歸背后的教育公平之路

數據說話：上海學區房市場正在發生的三個深刻變化

內環學區房降溫背后：上海教育均衡化成效初顯

曾經被視為“硬通貨”的上海頂尖學區房，正在經歷一場價值回歸的理性調整。這種變化不僅反映了房地產市場的自我調節，更體現了上海教育資源配置日趨均衡的積極態勢。

一位正在為子女入學做準備的家長表示，去年看中的浦東學區房，今年同戶型價格有了明顯回落。這樣的個案在一定程度上反映了當前市場的整體趨勢。以上海知名的明珠學區房為例，對口明珠小學的朱家灘小區掛牌單價從高峰期的接近15萬元/平方米，逐步調整至目前的10萬元/平方米左右。這種價格回歸理性的現象，在上海多個傳統熱門學區都有所體現。

市場分化的趨勢愈發明顯。帶有自住屬性的品質學區房價格相對穩定，而單純用于掛戶口的小面積“老破小”則面臨更大的調整壓力。這種分化實際上反映了購房者決策更加理性，不再盲目追逐學區概念，而是綜合考慮居住需求和教育資源。

上海社會科學院相關研究指出，中考改革政策對學區房需求產生了積極影響。一些區域實施的多學區劃片政策，增加了學校與住房對口的不確定性，這對抑制學區房過度炒作產生了顯著效果。

2025年3月上海發布的高中招生新政規定，優質高中超過一半的招生名額將分配到各區和各普通初中。這一政策意味著，無論學生在什么區域、什么學校，只要努力都有可能進入優質高中。教育資源的均衡化分配，正在改變家長對學區房的盲目崇拜。

有家長形象地比喻這種變化：“新政讓我想起一個故事：兩個人樹林里遇到熊，其中一個忙著穿球鞋。他對同伴說：‘我不需要跑過熊，我只需要跑過你?！边@種心態的轉變，正在重塑學區房市場的整體格局。

華東師范大學專家指出，房地產不是獨立的市場，與教育政策等多個變量密切相關。一個變量的改變會導致市場需求量發生變化，這正是當前學區房市場調整的內在邏輯。

從購房者心態來看，變化同樣明顯。相關調研顯示，購買學區房的意圖呈現多樣化特征。其中，42.7%的人購買學區房僅用于掛戶口入學，而將投資作為主要考慮的只占6.7%。這反映了即使在剛需人群中，學區房的“投資屬性”吸引力正在減弱。

更多家長開始采取綜合考量策略，不再單一追求頂尖名校，而是統籌考慮學校質量、生活便利性和房屋居住屬性。有家長坦言，如今優質教育資源“像麥當勞一樣遍地開花”，這種感知使得選擇更加審慎，不再盲目追捧“名校招牌”。

在信息更加透明的環境下，家長的決策方式也發生改變。只有不足三成的家長會詳細調研目標學校的教學水平、師資力量和畢業生去向。超過六成的人只是稍作打聽便做決定，這種更加務實的態度，也對學區房的市場表現產生影響。

當前市場環境下，中環附近高租金回報率的房源正成為新選擇。這些房源既具備學區功能，又能提供租金收益，有效降低了持有成本。與內環動輒450萬元以上的入門門檻相比，中環區域百萬出頭的學區房為家長提供了更多選擇空間。

以普陀內環的曹楊三村為例，39平方米的一房掛牌價155萬元，同戶型月租金可達4000元，租售比高達3.1%。這類老破小的毛租金回報率已經高于首套商貸利率，這在學區功能之外為房產增添了投資價值。對于既要滿足子女入學需求，又希望控制預算的家庭來說，這類房源提供了理想的解決方案。

市場分析師表示：“純粹想投資的話，不建議入手學區房了。現在的學區房呈現一種新特點，帶有自住屬性的房子更加抗跌?！边@一判斷得到了市場實際情況的印證。

展望未來，上海學區房市場將呈現更加健康的發展趨勢。學區房溢價比例預計將繼續縮水，從最高峰時的20%左右逐步回歸到10%左右的合理區間。這種變化有利于房地產市場長期穩定發展。

業內人士分析，政策組合拳效應已經顯現，熱點區域學區房有降溫跡象，各類虛高房價現象也將繼續減少。配合上海五個新城建設等政策，上海樓市將呈現“炒作減少、房價趨穩、秩序規范”的良性發展特征。

教育資源均衡分配將是長期趨勢。上海交通大學專家認為，當每所初中都有機會升入優質高中的制度建立后，不少家長會選擇家門口的學校，不必舍近求遠?！皢螢閾裥６x擇居住地的行為會少很多”，這種變化將使學區房從過去的“炒作概念”回歸其本質——既提供居住功能，又對應相對優質的教育資源。

教育集團化辦學的深入推進，使得名校通過設立分校不斷擴大優質資源覆蓋面。這意味著家長的選擇范圍更廣，不必再擠破頭爭搶少數幾個熱門地段的學區房。這種分散化、均衡化的教育資源配置，有利于緩解就學壓力，促進教育公平。

那些曾經被過度熱捧的學區房片區，可能需要一段時間的價值重估和調整。但這個過程是積極的，它促使市場回歸理性，讓教育資源分配更加合理。上海學區房市場正在經歷一場深刻的品質提升，只有真正具備優質教育資源與良好居住屬性的房產，才能在未來市場中保持穩定價值。

對于有實際需求的家庭來說，當前市場環境提供了更好的選擇機會。價格回歸理性使得購房者有了更大的議價空間，能夠更加從容地挑選適合的房源。這種變化總體上有利于減輕家庭負擔，促進房地產市場健康發展。

從長遠看，上海學區房市場的這些變化，與推動教育公平、減輕家庭負擔的政策導向是一致的。這是一個積極的信號，表明我們的教育資源分配和房地產市場都在向著更加健康、可持續的方向發展。