天津樓市，進入低強度開發……

當下的天津樓市，已進入低強度開發時代。

原來動輒上百萬方的“巨無霸”大盤，現在已經十分少見。

取而代之的是愈演愈烈的“一低一小”。

·“一低”，即：低容積率

今年至今，天津已成交的56宗宅地中，容積率在1.5及以下的達25宗，占比高達45%。

而2020年這一比例為32%。

相當于五年間提升了13個百分點。

不止如此，還是全域覆蓋，四大片區皆有低密地塊出讓。

靜海團泊東甚至還出來了1.01的極致低。

生態城、北塘也賣出了1.1的低容。

包括環內也在低密化。

中建悅廬桐溪容積率僅1.2，待摘牌的王蘭莊地塊容積率1.3。

甚至連中環內都出來1.2的容積率了。

也就是，泰鴻房地產和嘉禾城市運營聯合體于11月30日溢價1.5%競得的工大1號地。

這要放以前，想到不敢想的事。

比如2016、2017年，市區出讓地塊容積率就全部都在2以上。

沒想到，如今竟能低至1.2。做別墅都沒壓力，不過據說開發商要做小洋房。

·“一小”，即：小體量

很鮮明的趨勢，現在出讓的地，越來越小了。

要知道，2016年出讓的宅地，54%都在10萬方以上，最大的體量約50萬方，最小的地塊也在2萬方。

包括2017、2018年也是10萬方以上占一半多。

反觀近兩年，超10萬方地塊占比已降至一成多。

今年前11月是16%。已成交的56宗宅地中，僅有9宗體量在10萬方以上。

甚至都不及3萬方以下地塊多（建面3萬方以下地塊為11宗）。

最大體量為26萬方，也較前些年“縮水”了。

與前些年的“大盤主導”簡直大相徑庭。

尤其市區表現最明顯。

別看一直在“哐哐”賣地，但體量都不大。

今年市區已出讓的18宗宅地中，有一半體量都在5萬方以下。

最小才6812平米（格調蒲庭，和平山東路地塊）。

這都已經不是“插花”，而是“插針”。

可見，小開發時代已經成了市區的主旋律。

這些都是天津樓市進入低強度開發的典型表現。

它的核心就是少蓋房、蓋好房。

一是因為城市發展模式已經轉向存量求質；二是因為核心區很難再出來成片待開發的空地了。

現在市區可以進行高強度開發的是一條環線。

但不是內環，也不是中環。

很多人不知道，天津除內環、中環、快速路以及外環線外，其實還有“第五環”——一條鐵路環線。

是由京山鐵路、津浦鐵路、陳塘莊支線圍合而成。

“鐵路環”示意圖

之前我們說過，市區土地來源有三類，一是棚戶區，二是高校，三是工廠。

而鐵路環線沿線之前聚集著大量的工廠、倉庫和工人新村，比如陳塘工業區等就在這陳塘莊支線附近。

但后來隨著工廠的逐步外遷，失去貨運功能的鐵路也隨之被廢棄。

進而騰挪出了大量的土地。

像今年出讓的總建面超10萬方的項目，比如鵬飛天一格、建投奧體譽院，以及金地上灣玖峯、金茂歐亞達地塊，都在這條鐵路環線沿線。

包括越來越熱鬧的天拖、水西、陳塘、西站、三十五中片區，以及一機床等，也都在這條鐵路環周邊。

“鐵路環”重要功能區分布示意圖

位置比外環更靠里，更難得的，可以成片開發。

相當于是市區的預留“彩蛋”。

未來天津的開發火力點，也會集中在這。