房價跌麻了，買房邏輯反而更清晰了

JALO HOME ∣ ISSUE 367

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基本上我們談論的都是有了房子之后的事情，很少把話題前移，探討怎么買房，買什么樣的房。

但我們畢竟從事的是相關行業，而且隨著年齡閱歷的增長，關于買房的經驗和感悟也越來越多。

之前我們出過一篇談如何選房的稿子（戳看），那篇談及的主要是居住環境問題，比如面積、風水、樓層和外部環境，以及居住便利性。

但其實真具體到買房子，要考慮的問題遠比這些多。畢竟，對很多人來說，買房子基本就是一生中最大的一種支出，如果只需要考慮如上提到的問題，那簡直是太任性了。

比如，很多時候，買房子先要考慮的是保值增值，但目前的中國想實現這個目的是很難的。

未來一兩年即便房地產能夠觸底，想反彈再漲起來，可能全中國也只有北京上海和深圳的核心城區有可能，而且可能需要很長時間。（東京的房子在90年代開始下跌之后，用了二三十年才恢復到當初的最高點）。

再比如，居住一方面要考慮房子內部面積和結構，小區、街區的環境質量，一方面還要考慮孩子上學的學區，或者離大醫院、離父母遠近的問題，想買到完美滿足這些要求的房子，要么很少，要么很貴。

面對這么多需求，卻需要在有限的預算條件下實現，對誰都是個大難題。

我們當然也沒有標準答案，但愿意探討這個問題，說下自己的意見。

1. 首先說一條，買房是個復雜問題。但不要因為既要、又要、還要等問題，忘記了一條：生命質量

人的年紀越增長，越容易意識到生命短暫、時不我待。如果為了種種欲望最終選擇了犧牲生命質量，生活品質，可能是得不償失的。當然了，每個人眼里的生命質量、生活品質是不一樣的，我說的質量和品質，可能是大多數人認同意義上的。

我們幾年前創立伽羅生活的目的，就是通過自己的文章和產品，幫助我們的用戶朋友，提升生活品質，提高生命質量。我們認為，一套高支高密的埃及棉床品，一個舒服又好看的沙發，一條吸水又蓬松的毛巾，一個氣味能沁入心脾的香薰，一個讓你躺下就不想起來的馬尾毛床墊，都是值得去追求的。

同理，一套朝向好，通風好，窗外有樹，冬暖夏涼，面積足夠大，生活足夠便利的房子，也是值得追求的。

一旦你為了房子的保值升值，一旦你為了孩子的學區，一旦你為了所謂小區管理好鄰居素質高，而選擇犧牲你自己最切身的居住體驗，你一定要斟酌一下，這樣做是不是足夠值得。

2. 我們的觀點，在買房必須要考慮的問題中，排在生命質量之后第二位的，就是位置

這個位置問題跟給孩子的學區，跟看病是不是方便的大醫院相關，也跟生活的便利性相關。

比如是不是住在鬧市區或者離鬧市區近的地方。那樣你打開大眾點評搜餐館，可以輕易搜出一大堆平均分4.8的餐館，你打開美團和餓了么，可以找到一大堆價格不貴品質又好的生鮮超市，甚至一個歷史悠久管理有序的菜市場就在你家的旁邊。

學區好的房子，位置不一定好。或者說，即便真的是在市中心核心區，生活也未必便利。這些都是你需要權衡的。

比如我自己，在北京的西城區有一套房子，是為了給孩子上學買的。那個房子雖然就在市中心的中心，生活卻不太便利，甚至點外賣、打車都經常受限；我們當時的選擇是在離孩子學校不太遠的東二環外邊又買了一套房子，這才是真正舒服便利的居所。樓下高分餐館林立，日壇公園、使館區就在旁邊，周末去散步、騎車，看電影，看演出，吃西餐，在咖啡館小坐一會兒，讓我們很容易在一周的工作學習中，迅速恢復。

日壇公園

日壇公園

重生的友誼商店

使館區咖啡館

使館區

曾經我們在北京的望京和順義后沙峪中央別墅區，都住過很多年，后來才知道，論生活的豐富、便利程度，那跟北京的東二環東三環，完全沒法比。而且在那里，常常感覺不到是生活在北京，千篇一律的街區、房子按個別的城市名也一樣。

當然，凡事都有代價。西城的房子出租了，每年收到的租金，還抵不上把這些錢存銀行的利息。而北京東二環東三環，基本找不到管理有序、環境優越的新小區，我們只能忍受比較差的小區環境。但，我們一直覺得，現在的選擇依然很劃算。

3. 地理位置之后，要考慮的才是房子本身的情況

我們也經常去看房，幫人謀劃裝修，或者看看有沒有可心的房子買下來換掉現在這套，然后就又可以裝修了（是的，我們不怕裝修，我們喜歡裝修房子）。

但是，往往看到不滿意的房子，有比如朝向不好，格局不好，通風不好，或者不夠明亮之類的問題，最終都會指向一條——房子面積不夠大。

所以，如果得房率高，還可以看看150平米左右的房子。如果得房率很低，只有60—70%，那只能看180平米以上的房子才能勉強找到滿意的。

在這個問題上，關于房子的層高、格局、朝向、通風等等跟居住品質直接相關的問題，如果你怎么也找不到讓自己滿意的房子，那確實有可能是因為——面積太小了。面積大，什么都好說，面積小還想什么都有，你是開發商的話，可能你也做不到。

一大遮百丑。

所以，如果預算有限，不要總是抱怨房子格局朝向通風不好，總歸到底還是錢沒花到位的問題。這時候可能就有兩個選擇，一個是搬到離中心城區遠一點但單價便宜可以面積大些的樓盤，另一個就是在你相中的地理位置里，找一個面積不那么大卻盡可能滿意的房子。沒有十全十美的辦法。

4. 房子面積之外，接下來要考慮的問題才是小區環境、物業管理

因為當初規劃的原因，在之前20多年房地產高速發展的時候，開發商在國內大城市中心蓋的大戶型、環境優秀配套好管理好的優質小區，很少。至少在北京很少。

這就造成了這幾年在北京，可能也包括在上海深圳，豪宅型房子，越來越搶手。

豪宅當然好，但如果你走一走市場就知道，可能就在豪宅左近，同樣面積各方面條件也不差、只是沒有優質小區管理的房子，價格能差很多。

所以，稀缺的不是大戶型，而是小區環境，是小區的物業管理，也包括左鄰右舍的層次。這種稀缺，跟很多人對于資產管理的需求（保值增值）一拍即合，就更加催生了豪宅小區的受追捧。

不是說小區環境、物業管理不重要，尤其是你真遇到糟心事的時候，好物業與差物業，好鄰居與差鄰居給你帶來的感受會天差地別。但是，這些都是要付出成本的，尤其是跟地理位置、房屋面積疊加在一起的情況下。

所以這又是個選擇題。好在現在國內核心城市核心地段的高檔豪宅小區，都有了保值增值的價值，讓這個選擇變得更加容易了些。但在我看來，小區環境物業管理，只能排在我們買房時候要考慮問題的第四第五位，不該比位置和面積重要。

5. 保值增值

說買房子這事復雜，就是因為除了居住體驗乃至生命質量問題，還有另外一層意義——投資。

買房子對大多數人來說，都是一生只有幾次甚至一次的大額投資，不可能只關心居住體驗，只關心學區、醫療，還要關心資產管理問題。

但預算往往有限，如上這些條件想都要滿足，在北京來說，核心地段可能需要至少2000萬才行（這一兩年可能1500-1800萬也能買到）。

所以才有了豪宅小區受追捧，連帶著核心城市新盤現在也都是大戶型小區環境好管理好了。

但即便如此，你能保證你斥巨資買到的豪宅，年化收益率能跑過銀行利息嗎？

所以我的問題是，房子真的是一個投資品嗎？因為過去二三十年中國人經歷過房價漲幾倍甚至十倍，觀念里形成了房子是好的投資品的概念。但把視野放大，在別的時代，或者別的國家，房子都是投資品嗎，房價都是一直漲的嗎？

我沒有答案。但我自己可能不會把所有的錢放在房子上，我覺得資產可能還有更好的管理方式，只要我現在住的房子在位置、居住品質等方面讓我滿意了，我就不一定會通過繼續買房的方式去把自己的錢變成房子。

房子能不能保值增值，甚至要跟一個城市，一個地區甚至整個國家的發展趨勢正相關。在我們國家，目前能保證人員資源繼續匯聚的，也可能只有北京上海深圳，而這三個大城市也并不均衡，也只有特定幾個能吸引資源的區域，未來可能實現房價有上漲。所以，真想實現房子的保值增值，還要研究這些，同時，期待自己的好運氣。

在有選擇余地的情況下，一些大額消費品像房子、汽車的選擇，就像是一個人一生的投射。

有的人愿意為了孩子上學，一家人蝸居在北京西城40多平米的老破小里；也有人就是要住北京順義的別墅，即便別墅根本無法保值，更別說升值；有人覺得地理位置重要，上下班通勤時間不太久，出門就有公園，旁邊就有菜市場；也有人愿意為鄰居的素質，為了小區的環境和物業管理多花錢。

這些選擇都沒有錯。只要大家都懂得人生苦短，要對自己好一點，該追求更高的生命質量。在你買房考慮地理位置，考慮學區，考慮醫院，考慮面積，考慮朝向和通風，考慮小區環境，考慮物業管理水平，考慮能不能保值甚至能不能增值的時候，別忘了考慮一條—生命質量，生活品質。

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