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      11月新房去化改善,二手房成交環比轉增

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      11月樓市最新數據出爐,一二手房各項指標仍在穩步修復中。

      首先,新房市場供求關系持續改善。

      30個重點城市11月新房新增供應面積環比增長16%,而相應的庫存面積環比微降1%,這是一個非常重要的微觀數據,這意味著新增供應很大程度上被需求端承接并消化,整體去化在改善。

      對應的項目去化率來看,30個重點城市11月平均開盤去化率環比增長3個百分點至34%。

      其二,二手房成交環比由降轉增,整體仍處于止跌回穩通道。

      重點30城成交面積環比上升14%,上海、成都、武漢和南京等多個城市成交環比增幅超過20%。

      這些信號,表明市場在持續調整中已出現一些結構性企穩的跡象。

      先來看新房供應,11月房企推盤積極性小幅回升,30個重點城市11月預期新增供應669萬平方米,環比增長16%。其中一線城市環比增長23%,二三線城市環比增長14%。

      一線城市中廣州階段性放量,因上月基數較低,環比翻番;二三線城市中蘇州、東莞、常州等城市集中放量,環比翻番,而杭州、西安等熱點城市“以銷定產”模式下,供應呈現出同環比齊增態勢,累計同比降幅持續收窄。


      從新房成交來看,整體持續走穩。11月30個監測城市成交面積為815萬平方米,前11月累計成交10651萬平方米。

      一線城市中,廣州因供應放量帶動成交環比微增2%,北京整體成交增長動能雖有所放緩,但是前11月累計同比仍微增1%。

      二三線城市中,合肥、珠海、惠州環比回升,市場保持止跌走勢。徐州逆勢高增,同環比漲幅達82%和129%,經歷了數月行情低迷,購房需求迎來了一波集中釋放。


      重點城市新房項目去化率整體小幅回升,部分城市熱度明顯修復。據CRIC監測,30個重點城市平均開盤去化率為34%,環比提升3個百分點。

      分城市來看,天津、蘇州、寧波去化率超六成,主要得益于個別網紅盤集中入市對去化率拉升作用比較顯著。

      從變化趨勢看,上海、廣州、深圳等熱點城市去化率穩步修復,環比持增;武漢、鄭州、青島等前期低迷型城市也出現了止跌態勢,環比增幅顯著。

      11月因新房供應放量而成交持穩回落,30城整體供求比由上月的0.6增至0.82,上海、西安、成都、廣州等11個城市供求持穩(供求比在0.8-1.2之間),鄭州、北京、青島、南寧、無錫、濟南、佛山、珠海、惠州、徐州等10城供求比均在0.5以下。

      30城庫存面積為21890萬平方米,環比微降1%,同比下降5%。徐州、惠州等去化周期環比下降,仍在持續改善。

      從絕對量來看,目前已有1/3城市消化周期低于18個月。

      二手房市場成交韌性仍好于新房。

      整體來看,CRIC監測的30個重點城市11月二手房成交面積預計為1704萬平方米,環比增長14%,前11月累計同比正增3%。

      從城市的角度來看,二手房市場回暖的核心驅動力(9.410, 0.09, 0.97%)主要來自核心一二線城市。

      典型如上海,二手房成交表現強勁,11月成交171萬平方米,環比增長22%,前11月累計同比增長10%。無論從規模還是增長趨勢看,都是本輪二手房市場回暖的重要支撐。

      另外,北京也出現止跌回穩態勢,單月成交125萬平方米,環比增長15%。

      二線城市中,成都單月成交量達174萬平方米領先,且環比增長24%,前11月累計同比增長13%。

      長沙和南寧二手房成交放量,單月環比均實現倍增,環比分別增122%和107%。

      主要城市中,西安二手房成交環比跌幅較大,下降31%,與新房市場的活躍形成反差,這意味著新房以較強的產品力正在分流二手房市場需求。

      三四線城市中東莞、揚州、常州和煙臺環比增幅均在兩成以上,成為本輪三四線止跌回穩的主力。

      不過,從累計同比增幅來看,二手房市場表現出增長動能放緩的趨勢,累計同比增速從前6月的同比正增12%收窄至11月的3%。這背后與前期需求釋放、部分城市新房分流等因素有關,整體仍處于波動筑底階段。

      11月的樓市在持續調整中顯現出結構性回穩的跡象。新房市場供求關系持續優化,供應放量的同時庫存微降,平均去化率穩步提升,這意味著新房供需正走向新的平衡。二手房市場復蘇勢頭更為明顯,重點30城成交面積環比增長14%,上海、成都等核心城市成為市場重要的“穩定器”,整體樓市將延續弱復蘇走勢。


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