酒店接下來的日子會好么？

先拋出我們的觀點：酒店核心經營指標正在復蘇，今年第四季度大概率會實現正向增長。

好物業、便宜的物業正在變多，酒店項目正在成為回報確定性較高的投資項目之一。

具體原因，大家可以往下看。

頭部酒店經營數據逐漸向好

我們關注酒店集團，不應該過分看重其營收和凈利潤的變化。

《酒管財經》認為，各個酒店集團在營收和凈利潤方面的變化，具有很強的迷惑性。因為其直營門店數量的變化、非主營業務的波動，都會引發相關數據出現變化。

對于酒店投資人來說，這些并不能反映整個市場的變化。對于投資人，關注核心經營數據，比營收和凈利潤更具價值。

◎華住集團方面：

• 今年第三季度，大陸酒店RevPAR 為256 元，同比-0.1%；其中 OCC 同降 0.8個百分點至 84.1%，ADR 同增 0.9%至304 元。
• 如果再看Q2數據，大陸RevPAR同比下降3.8%，OCC 同比下降1.6%，ADR同比下降1.9%。
• 不難看出，Q3下滑態勢已經獲得扭轉。而根據該公司預測，等到Q4，集團 RevPAR 同比持平或略增。

◎錦江酒店集團方面：

• 錦江酒店集團的核心經營指標的變動曲線與此類似。
• 2025年Q3：
• 中國大陸境內有限服務型酒店ADR為245.0 元/間，OCC 為69.8%，對應RevPAR 為170.9元。
• 如果再看同比增速，三季度RevPAR 同比-1.99%，相較于二季度的-5.0%以及一季度的-5.31%持續收窄。
• OCC方面的表現也是遵循這一路徑。
• 大陸業務Q3 有限服務型酒店平均入住率為 69.77%，同比下滑3.59的百分點。相較于二季度的-3.7%，出現收窄。
• ADR方面更不用說，今年Q3為 245.01 元，同比增加3.06個百分點。而在今年Q2，錦江酒店在這一維度的數據還下滑了1.8%。

◎首旅酒店方面：

• 首旅酒店同樣如此。
• 今年Q3，全部酒店平均 RevPar 為 165 元，同比下滑2.8%；而在今年Q2，這一指標下滑5.7%。
• OCC在Q3為68.9%，同比下滑0.8%。而在Q2，這一指標下滑幅度為2.0%。
• ADR在Q3為259 元，同比下滑2.0%；而在Q2，這一指標下滑幅度為2.8%。

◎亞朵酒店方面：

• 亞朵酒店的發展趨勢同樣類似。
• 今年Q3，亞朵酒店RevPar為371元，同比下滑2.2%；而在今年Q2，這一指標下滑4.3%；
• OCC在Q3為80.2%，同比下滑0.1%；在今年Q2，這一指標下滑2.0%；
• ADR在Q3為447元，同比下滑1.9%；在今年Q2，這一指標下滑1.8%。

結合本土四大酒店集團數據可大致得出一個結論：

盡管三季度仍處下滑態勢，但本土主流連鎖品牌酒店的核心經營指標正處于下滑收窄以及止跌上揚的邊緣。部分數據（如ADR）已經呈現上升狀態。

不過，除亞朵外的三大酒店集團客房總規模占我國住宿業客房的比例只有12%有余，并不能完整展示整個住宿行業的發展態勢。

這里我們再參考一下STR的數據。

根據STR超1.8萬家內地酒店的樣本數據，2025年10月中國酒店市場釋放積極信號，平均房價成為推動收入改善的核心因素，10月入住率同比減少1.3%，平均房價增加3.6%，RevPAR同比增加2.2%。截至10月末，全國酒店市場年累計RevPAR指數達到96，與去年差距縮小至4%以內。

中國飯店協會最新發布的數據也呈現類似的觀點。

2025年10月，中國住宿業消費指數（HCI）為106.3，環比9月增長19.8%，呈現V字形強力復蘇狀態。指數結果達到5月以來的最高峰。

圖源：中國住宿業消費指數

“中國住宿業消費指數（HCI）”由“平均房價指數”、“入住率指數”、“在線預訂指數”、“酒店餐飲營收指數”和“信心指數”五個分項指數構成。

其中，在平均房價方面，10月平均房價指數為103.3，環比9月增長10.7%。經濟型、舒適型、高檔型、豪華型酒店10月客房價格點數環比9月分別增長10.4%、10.4%、11.6%和10.7%。

入住率方面，10月入住率指數為100.1，環比9月增長9.5%；

在線預訂指數方面，10月在線預訂指數為102.8，環比9月微降1.4%，但仍高于100基準線。10月在線預訂指數下降并非代表消費需求不足，而是大量住宿預訂行為在9月提前釋放所致。

信心指數方面，10月住宿業信心指數為100，環比9月增長20%。10月各項核心指標（入住率、房價、餐飲營收）出現明顯增幅，從業者看到真實收益增長信心大幅改善。

所以，單純從酒店行業的維度來看，整個市場沒有完全恢復，但目光所及之處，我們已能看到市場正在變好。

外部因素更加友好

歸根結底，酒店行業屬于服務業，它與出行、經濟活力密切相關。我們衡量酒店行業未來的發展，必須綜合衡量其他相關因素。

先看整體經濟增長。

2025年1—9月份，社會消費品零售總額的累計值達到365877億元，累計增速為4.46%。

再具體到出行方面，國慶中秋假日8天，全國國內出游8.88億人次，較2024年國慶節假日7天增加1.23億人次；國內出游總花費8090.06億元，較2024年國慶節假日7天增加1081.89億元。

據商務部商務大數據監測，國慶中秋假期全國重點零售和餐飲企業銷售額按可比口徑同比增長2.7%。10月1日至7日，商務部重點監測的78個步行街（商圈）客流量、營業額同比分別增長8.8%和6.0%。

所以說，酒店行業依賴的需求端的基本盤，一直存在且在逐漸向好。

從酒店投資的角度來看，影響投資回報周期的因素，除了收入之外，支出也是重要的考量目標。而對于酒店投資支出中，物業租金是重要的衡量因素。

尚美數智酒店集團創始人馬英堯，在前兩天舉行的發布會上提到，要加碼直營。其中核心原因就是目前的各城商圈租金水平較兩年前下降超一半，已經來到了酒店回報率最好的階段。

《酒管財經》專門檢索了相關數據。

據戴德梁行數據，截至2025年第三季度末，京滬兩城甲級寫字樓市場空置率水平輕微改善，較上季度分別減少0.4個百分點和0.1個百分點。而廣深兩城空置率水平仍未出現改善信號，兩者全市空置率環比分別上升0.9個百分點及1.2個百分點。

圖源：戴德梁行

另據觀點指數監測，2025年1-9月期間，重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢）累計平均租金單價為2.73元/平方米/天，較上年同期下滑11.9%。

期間重點八城累計平均辦公租金單價同比均出現不同程度的下滑，同比變動區間為-21.2%至-3.2%。

這意味著，市場上有一大批優質的、低價的物業。綜合來看，當下可能真是布局酒店投資的一個好機會。

哪類酒店更具投資前景？

對于未來的酒店投資，關注下沉市場、中高端酒店等都是老生常談的話題。《酒管財經》認為，未來行業的一些小趨勢值得大家關注。

更具性價比的經濟型酒店，依然具有競爭力。

這類產品由原本的租金紅利逐漸向品牌紅利靠攏。投資人需要找到更具競爭力的連鎖品牌。

另外，同樣是經濟型酒店，市場上已經逐漸分化成兩類。一種是常規的經濟型酒店產品，另一種則是逐漸向中端靠攏的經濟型品牌。

《酒管財經》認為，對于酒店投資人來說，控制單房造價成本，可能比未來的高RevPar 更靠譜。

并不是所有的酒店品牌都是品牌，投資更應關注頭部酒店集團的核心品牌或高成長勢能品牌。

行業馬太效應愈發明顯，酒店品牌紅利兌現期已經到來。未來的酒店競爭，一定是生態的競爭。連鎖酒店品牌背靠的會員生態、供應鏈生態、門店運營等，都將影響未來的投資回報。

傳統商務酒店已經過剩，旅居產品將更具競爭力，如果具備文化溢價屬性更佳。

千島湖洲際度假酒店 圖源：洲際官網

這源于旅居人群擴容，及用戶對于在地化、生活方式的追求。此外，我國處于從經濟上行向文化上行的轉型期。任何具有文化屬性的酒店品牌，將會獲得更大溢價空間。如果這份文化屬性又能跟在地化、旅居相契合，該類酒店產品將更具核心競爭力。

長短租逐漸模糊，靈活長住品牌將受追捧。

傳統短住酒店，都是在一個池子里撈魚。而靈活長住酒店品牌，將在短住和長住兩個市場尋找增量。但是，投資人在選擇具體品牌時需要更加謹慎。

在全服務酒店投資中，更受年輕人歡迎的軟品牌（非標）更具投資價值。

很多登味兒十足的傳統品牌，投資回報周期正在被拉長。相反，在籌建、設計以及后續運營更加靈活的軟品牌，反而能夠更加靈活的應對市場。不過，這是建立在酒店業主團隊同樣足夠專業的基礎上。