102個項目，超8000億！廣州一次性端出城市更新“超級蛋糕”

廣州城市更新按下“加速鍵”！

近日，廣州舉辦城市更新發展大會暨項目推介會，一次性推介102個城市更新項目，涵蓋老舊小區改造、危舊房原拆原建、城中村改造等類型，總投資約8077億元。

11月28日，2025年廣州城市更新發展大會暨項目推介會現場

一次性推介102個項目、總投資超8000億元

其中，在加強老舊小區整治改造方面，海珠、荔灣、天河等區推出了7個宜居改造項目，投資11億元。

危舊住房原拆原建自主更新方面，重點推介得勝崗、應元路等8個項目，投資約18億元。

在開展歷史文化街區有機更新方面，重點推介長洲島、文德南等7個歷史文化街區實施保護活化項目（23億元），探索“老建筑+新消費”模式，讓城市文脈煥發新生。

在實施老舊街區、老舊廠區、城中村更新改造方面，重點推介17個街區項目（662億元）、20個舊廠房改造項目（884億元）及43個城中村改造項目（6479億元），通過業態煥新打造消費新場景。

從投資額來看，城中村改造項目占到了8077億元總投資額的八成，是當之無愧的主角。其中不乏巨無霸項目，例如，荔灣區的大坦沙島更新改造項目是廣州市首個打破權屬界線、整島統一規劃、實施連片更新改造的重點項目，涉及3條城中村，改造范圍約239公頃，全島規劃總建筑面積約637萬平方米，改造后可提供可出讓地塊14個。天河區的柯木塱城中村改造項目的規劃建筑總量約470.67萬平方米，投資總額約452.84億元。

2025年，廣州為城市更新設立了更具雄心的目標

計劃完成總投資1800億元以上，其中僅城中村改造投資便超1000億元，并開工改造164個老舊小區。這一系列數字背后，是廣州錨定老城市新活力與“四個出新出彩”總目標，以系統思維破解“人、房、地、錢”難題，用“繡花功夫”激活存量空間的堅定決心。

當前，在房地產市場進入深度調整期、增量開發模式面臨轉型的背景下，大規模、高質量的城市更新已成為廣州撬動內需、優化供給、保障民生和穩定經濟增長的關鍵引擎，其推進力度與模式創新，正為超大城市的高質量發展探索一條兼具民生溫度、產業高度與文化厚度的新路徑。

此外，從這次城市更新發展大會來看，其投 資并非平均分配，而是緊密結合城市發展的緊迫需求與戰略重點，進行系統性配置。其核心分布可概括為“一個主體、多點支撐”的格局：

從投資分布看，城中村改造是絕對的重心，其超千億的投資規模體現了廣州破解這一超大城市核心難題的決心與力度。其他類型項目則圍繞民生改善、產業升級、文化傳承和基礎支撐展開，共同構成一個有機的更新系統。

這一輪大規模集中推介，釋放了幾個清晰的戰略信號：

明確“主引擎”：以城市更新對沖房地產下行壓力

在傳統房地產開發動能減弱的背景下，城中村改造成為拉動投資、穩定經濟、優化供給的“新引擎”。超過80%的投資集中于此，目標非常明確。

創新“推進器”：從“項目開發”轉向“片區運營”

政策理念已從過去的“大拆大建”轉向強調“精細化更新”和“片區統籌”。本次推介的許多項目，如聚龍灣片區，都致力于打造融合產業、商業、文化的綜合性新社區，追求長期可持續運營，而非單純賣房子。

引入“新玩家”：構建“政府引導、市場運作”新生態

面對部分民營房企退出的困境，廣州正積極引入新合作方。一方面，大力推動國企（如廣州城投） 以“做地模式”主導前期土地整理，把控節奏、降低風險；另一方面，通過政策創新（如房票制度），有效對接市場需求，助力商品房去庫存。同時，近期出臺的《引入社會資本參與城鎮老舊小區改造試行辦法》，也為社會資本進入提供了清晰路徑。

如此龐大的計劃也面臨核心挑戰：巨額資金從哪里來？

據了解，廣州構建了“政府引導、市場運作、多元投入、共建共享”的多元化資金籌措體系，其主要來源可歸納為以下四個渠道：

政府財政資金與專項債券（發揮引導與托底作用）

公共預算資金：主要用于老舊小區改造基礎部分、歷史文化保護、市政基礎設施配套（如管廊、河涌治理）等公益性強的項目。例如，東濠涌治理、綜合管廊建設等重大項目均有各級財政資金支持。

地方政府專項債券：是籌集重大基礎設施項目資本金的重要工具。廣州85公里地下綜合管廊等投資規模大、收益期長但社會效益顯著的工程，通常通過申請專項債券來獲得啟動資金。

社會資本與市場化融資（絕對的主力軍）

房地產開發企業投資：在城中村改造“凈地出讓”后，房企通過招拍掛獲得土地使用權，其支付的土地出讓金及后續開發建設資金，是城中村改造和新建商品住宅項目的核心資金來源。

產業運營商投資：在老舊廠房、低效樓宇更新中最為活躍。例如，T.I.T創意園、1906科技園、嶺南V谷等項目的轉型，完全由市場化企業投資、改造和運營，最終通過租金、服務費和資產增值獲得回報。

城市更新基金：廣州正積極探索設立市區兩級城市更新基金，吸引保險資金、國企、金融機構等長期資本，以股權形式參與前期土地整理和周期長的綜合性項目。

產權人自籌與金融機構信貸（激活微觀主體活力）

居民與業主自籌資金：這在危舊房改造中成為創新模式。如花都區集群街2號項目，居民按每平方米4600元的標準共同出資，實現了“憂居”變“優居”，也直接分享了資產增值紅利。

政策性銀行與商業銀行貸款：國家開發銀行、農業發展銀行等政策性金融機構提供中長期優惠貸款，支持城中村改造等項目。商業銀行則為符合條件的企業和項目提供開發貸、經營貸等金融服務。

“專項借款”等政策性金融工具：針對部分資金鏈緊張的已批未建項目，廣州可申請國家設立的“城中村改造專項借款”，用于項目前期工作和安置房建設，起到“輸血急救”和穩定推進的作用。

項目自身平衡與經營性收入（可持續發展的關鍵）

土地出讓收入平衡：這是城中村改造最重要的資金平衡方式。通過規劃優化，在安置區和配建設施之外，騰挪出部分經營性用地（住宅、商業）進行出讓，其收益用于覆蓋整個改造成本。

經營性資產長期收益：更新后形成的商業綜合體、產業園、停車場等優質經營性資產，其長期的租金、運營收入和資產升值，為投資方提供了可持續的現金流，保障了項目的長期良性運營。

總結而言，廣州1800億城市更新投資的背后，是一套復雜的、多層次、市場化的資金拼圖。政府資金主要起撬動和保障作用，而真正的“大頭”和可持續動力，來自于對社會資本（房企、產業資本）的強大吸引和有效利用，以及項目自身強大的現金流平衡能力。

這種資金籌集的成功，從根本上依賴于清晰的規劃、穩定的政策預期和可預期的市場回報，這正是廣州在城市更新領域能夠大規模、快節奏推進的核心競爭力所在。

素材來源：廣州政府網、廣州日報、中國房地產報等

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