“限高令”實施近一年 廣州逐步告別摩天住宅

■在供應端“降容降高”的要求下，不少新出讓地塊設定了限高100米的要求。

新建住宅高度多控制在百米以內，部分中心區項目轉向打造低密小高層

近年來，林立于廣州的超高層住宅逐步退出新建市場。自去年5月《住宅項目規范》（以下簡稱《規范》）實施以來，廣州新出讓地塊多明確限高要求，新建住宅高度多控制在100米以內。市場供應也隨之調整，部分中心區項目轉向打造低密小高層；與此同時，部分存量超高層住宅銷售承壓，有項目開盤一年去化仍不足三成。業內人士指出，土地供應政策已明確向“控容提質”轉變，未來超高層的供應將被嚴格控制，下一階段新房市場將以供應品質住宅為主。

1 四五十層摩天樓漸成歷史，部分出讓地塊明確“限高”

近年來，廣州超高層住宅林立，四五十層的樓盤已不鮮見。然而，這一趨勢自2025年起迎來明確的政策約束。由住房和城鄉建設部發布的《規范》于去年5月1日正式實施，該《規范》明確規定了住宅用地容積率、建筑密度、高度控制的最大值，其中廣州地區需執行“容積率不超過3.1、高度不超過80米”的標準。

“去年《規范》剛實施時，廣州在執行層面還有一定彈性。”有業內人士向新快報記者透露，去年以來，不少新出讓地塊在容積率和限高上均有放寬，多數地塊限高被放寬至100米，為開發商預留了額外幾層的建設空間，以常規3米層高及首層架空設計計算。這意味著未來廣州新建住宅的層數基本控制在33層以內，曾經動輒四五十層的摩天住宅將逐步退出新建市場。

今年以來，供應端的“降容降高”要求已在新出讓地塊中陸續體現。新快報記者梳理近期土地掛牌信息發現，不少地塊的出讓條件中直接明確了限高要求。本月掛牌的中山八地塊明確限高100米、容積率不超過2.2，且要求嚴格按照廣州市“好房子”建設的相關規定和標準執行；去年9月出讓的荔灣區石圍塘地塊限高80米，目前已落地為26層的住宅產品。此外，去年第四季度出讓的海珠南泰路地塊、廣紙地塊，均設定了100米的限高要求；去年10月出讓的海珠區廣州大道南788號二期地塊更是在用地規劃條件中明確規定“涉及80米以上住宅建筑及100米以上公共建筑建設項目時，應征求同級消防救援機構意見，以確保與當地消防救援能力相匹配”，進一步強化了超高層建筑的安全管控。

普睿數智廣佛首席分析師肖文曉在接受新快報記者采訪時表示：“隨著房地產市場從增量發展轉為高質量發展階段，以建設好房子引領的‘優供給’勢在必行，而曾經在增量時代高速發展的超高層建筑也迎來了歷史的十字路口。”

2 這邊超高層開盤一年賣不動，那邊小高層未開先火

新快報記者了解到，過去10年間，廣州超100米超高層一手住宅社區上百個，2025年超高層的成交量約為全市的三分之一。普睿數智廣佛提供的數據顯示，2025年度廣州一手住宅成交中，以33層以上作為標準的超高層建筑共成交22092套，市占率達到34.7%。從區域分布來看，增城區以6356套的成交量位居全市第一，黃埔區和番禺區分別以3467套、3425套位列二、三位；除從化區僅有4套超高層住宅網簽外，廣州其他區域均有規劃超高層的商品樓盤在售。

庫存方面，截至今年2月末，廣州超高層建筑可售套數達38654套，庫存面積450萬平方米，占全市住宅庫存面積的32%；其去化周期為22.8個月，略低于全市24.9個月的平均水平，但仍處于較高區間。

隨著市場競爭愈加激烈，部分超高層產品的銷售壓力日益凸顯。以海珠西板塊為例，由于新房供應集中，且各樓盤的地理位置、生活配套相近，導致樓盤間競爭異常激烈。其中，一手住宅中交天翠樓高46層至48層，于去年4月開盤后近一年，去化率仍于三成以下；而距離其500米處、層數為32層的新房項目，去化率則超過七成，兩者銷售節奏差距顯著。新快報記者走訪發現，由于樓高100米以下的南泰路地塊產品即將入市，海珠西板塊內多個超高層項目近日打出“內購會”、一口價等促銷優惠，以求快速出貨。

“以往中心區的超高層住宅憑借優越的地段優勢吸引了不少購房者。”有業內人士表示，超高層建筑的興起，本質上是過去住房短缺時期，快速填補市場供應缺口的選擇；如今，住房市場進入存量市場，超高層建筑的吸引力正在逐步下降，部分開發商已開始加速出貨、回籠資金，以應對市場變化。

3 “限高令”倒逼行業轉型，“比高度”變成“卷品質”

業內普遍認為，“限高令”全面落地，正在倒逼行業從“規模競爭”轉向“品質競爭”，提升住宅的安全與居住舒適度。有業內人士告訴新快報記者，超高層建筑存在明顯短板：一方面，救援高度受限，發生火災等突發情況時，人員疏散時間過長，存在較大安全隱患；另一方面，長期運維壓力突出，超高層住宅的電梯維護、外立面翻新等費用是普通住宅的數倍，且隨著建筑老化，運維成本將持續攀升。此外，高空墜物、電梯故障等，同樣是居住的隱性風險。

政策風向轉變，已促使部分開發商率先調整產品策略，聚焦“好房子”建設。例如，位于天河廣棠地段的越秀·閱璟臺，在核心區位做到了2.1的超低容積率，并規劃為全小高層產品，連90平方米戶型都能實現專梯入戶。世界大觀板塊的保利辰園·湖境，73平方米戶型起步的剛改項目，也實現了約2.07的低容積率和低密小高層布局。

放眼全國，“限高”舉措并非個例，多地均已出臺相關政策，推動住宅市場向品質化轉型。就在本月，上海最新掛牌的虹口區嘉興社區宅地明確要求容積率2.5、建筑限高80米；去年12月，成都市掛出的四宗住宅用地中，兩宗限高80米，一宗限高60米，另一宗限高54米；去年10月，深圳發布相關通知，規定新建住宅項目建筑高度原則上不超過80米（約26層）、容積率不超過3.1，超過80米需進行消防審查。

肖文曉指出，鑒于超高層建筑在消防安全和居住舒適度方面存在短板，近年政府在宅地供應中已經有意向“控容提質”轉向，未來超高層產品的供應將得到嚴格控制。“這意味著，下一階段新房市場將以供應品質住宅為主，從而與存量房市場、保障房市場形成分層，滿足多層次的居住需求。”

■新快報記者 何璐詩 文/圖