11月新房去化改善，二手房成交環(huán)比轉(zhuǎn)增

11月樓市最新數(shù)據(jù)出爐，一二手房各項指標仍在穩(wěn)步修復(fù)中。

首先，新房市場供求關(guān)系持續(xù)改善。

30個重點城市11月新房新增供應(yīng)面積環(huán)比增長16%，而相應(yīng)的庫存面積環(huán)比微降1%，這是一個非常重要的微觀數(shù)據(jù)，這意味著新增供應(yīng)很大程度上被需求端承接并消化，整體去化在改善。

對應(yīng)的項目去化率來看，30個重點城市11月平均開盤去化率環(huán)比增長3個百分點至34%。

其二，二手房成交環(huán)比由降轉(zhuǎn)增，整體仍處于止跌回穩(wěn)通道。

重點30城成交面積環(huán)比上升14%，上海、成都、武漢和南京等多個城市成交環(huán)比增幅超過20%。

這些信號，表明市場在持續(xù)調(diào)整中已出現(xiàn)一些結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)的跡象。

先來看新房供應(yīng)，11月房企推盤積極性小幅回升，30個重點城市11月預(yù)期新增供應(yīng)669萬平方米，環(huán)比增長16%。其中一線城市環(huán)比增長23%，二三線城市環(huán)比增長14%。

一線城市中廣州階段性放量，因上月基數(shù)較低，環(huán)比翻番；二三線城市中蘇州、東莞、常州等城市集中放量，環(huán)比翻番，而杭州、西安等熱點城市“以銷定產(chǎn)”模式下，供應(yīng)呈現(xiàn)出同環(huán)比齊增態(tài)勢，累計同比降幅持續(xù)收窄。

從新房成交來看，整體持續(xù)走穩(wěn)。11月30個監(jiān)測城市成交面積為815萬平方米，前11月累計成交10651萬平方米。

一線城市中，廣州因供應(yīng)放量帶動成交環(huán)比微增2%，北京整體成交增長動能雖有所放緩，但是前11月累計同比仍微增1%。

二三線城市中，合肥、珠海、惠州環(huán)比回升，市場保持止跌走勢。徐州逆勢高增，同環(huán)比漲幅達82%和129%，經(jīng)歷了數(shù)月行情低迷，購房需求迎來了一波集中釋放。

重點城市新房項目去化率整體小幅回升，部分城市熱度明顯修復(fù)。據(jù)CRIC監(jiān)測，30個重點城市平均開盤去化率為34%，環(huán)比提升3個百分點。

分城市來看，天津、蘇州、寧波去化率超六成，主要得益于個別網(wǎng)紅盤集中入市對去化率拉升作用比較顯著。

從變化趨勢看，上海、廣州、深圳等熱點城市去化率穩(wěn)步修復(fù)，環(huán)比持增；武漢、鄭州、青島等前期低迷型城市也出現(xiàn)了止跌態(tài)勢，環(huán)比增幅顯著。

11月因新房供應(yīng)放量而成交持穩(wěn)回落，30城整體供求比由上月的0.6增至0.82，上海、西安、成都、廣州等11個城市供求持穩(wěn)（供求比在0.8-1.2之間），鄭州、北京、青島、南寧、無錫、濟南、佛山、珠海、惠州、徐州等10城供求比均在0.5以下。

30城庫存面積為21890萬平方米，環(huán)比微降1%，同比下降5%。徐州、惠州等去化周期環(huán)比下降，仍在持續(xù)改善。

從絕對量來看，目前已有1/3城市消化周期低于18個月。

二手房市場成交韌性仍好于新房。

整體來看，CRIC監(jiān)測的30個重點城市11月二手房成交面積預(yù)計為1704萬平方米，環(huán)比增長14%，前11月累計同比正增3%。

從城市的角度來看，二手房市場回暖的核心驅(qū)動力(9.410, 0.09, 0.97%)主要來自核心一二線城市。

典型如上海，二手房成交表現(xiàn)強勁，11月成交171萬平方米，環(huán)比增長22%，前11月累計同比增長10%。無論從規(guī)模還是增長趨勢看，都是本輪二手房市場回暖的重要支撐。

另外，北京也出現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，單月成交125萬平方米，環(huán)比增長15%。

二線城市中，成都單月成交量達174萬平方米領(lǐng)先，且環(huán)比增長24%，前11月累計同比增長13%。

長沙和南寧二手房成交放量，單月環(huán)比均實現(xiàn)倍增，環(huán)比分別增122%和107%。

主要城市中，西安二手房成交環(huán)比跌幅較大，下降31%，與新房市場的活躍形成反差，這意味著新房以較強的產(chǎn)品力正在分流二手房市場需求。

三四線城市中東莞、揚州、常州和煙臺環(huán)比增幅均在兩成以上，成為本輪三四線止跌回穩(wěn)的主力。

不過，從累計同比增幅來看，二手房市場表現(xiàn)出增長動能放緩的趨勢，累計同比增速從前6月的同比正增12%收窄至11月的3%。這背后與前期需求釋放、部分城市新房分流等因素有關(guān)，整體仍處于波動筑底階段。

11月的樓市在持續(xù)調(diào)整中顯現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性回穩(wěn)的跡象。新房市場供求關(guān)系持續(xù)優(yōu)化，供應(yīng)放量的同時庫存微降，平均去化率穩(wěn)步提升，這意味著新房供需正走向新的平衡。二手房市場復(fù)蘇勢頭更為明顯，重點30城成交面積環(huán)比增長14%，上海、成都等核心城市成為市場重要的“穩(wěn)定器”，整體樓市將延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。（來源：丁祖昱評樓市）