廣州均價首破3，新房價格進入“2”時代？

文｜鄧浩志

廣州住宅均價首破“3”

根據業內統計機構的數據顯示，11月前半月（截至15日）廣州商品住宅成交均價29488元/㎡，首次跌破3萬元大關，創今年來的新低。

究其原因在于11月前半月（截至15日）從化區新房累計網簽807套，環比10月前半月（截至15日）增長976%，進而影響全市成交均價結構性回落。

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另外，天河區在保利玥璽灣集中網簽的帶動下，11月前半月（截至15日）商品住宅成交均價100083元/㎡，環比10月前半月（截至15日）上漲63%，這也是2021年至今天河區商品住宅成交均價首破10萬+/㎡的月度。

荔灣區環比增幅13%，11月前半月（截至15日）成交均價61964元/㎡，主要得益于廣州保利翡麗甲第的集中網簽。

海珠區11月前半月（截至15日）成交均價環比上月持平，越秀區回落6%。

總體概括：

核心城區新房價格堅挺，頂豪熱銷；外圍區域新房價格繼續緩慢下行，成交低迷。說明改善型需求是目前市場主導，豪宅改善保持需求走出相對獨立行情，越貴似乎越多人買。

新房價格全年波動不大，二手房市場今年加速下滑，這與新房和二手房使用率巨大差距有關；

下半年市場總體低迷，成交數據相對穩定，和大量拆遷購房需求、集中安排簽約等情況有關，但這些都非市場實際表現。

樓市下行，頂豪物業反而相對抗跌

房地產市場這幾年雖然整體不景，但頂豪物業最近兩年卻持續火爆：比如廣州的鵬瑞1號去年出現了備案單價超50萬元/㎡的單位；保利玥璽灣開盤當天就賣了100多億元；全市千萬級以上豪宅從2021年開始成交量每年近100%的增幅。

這說明什么？說明中端消費降級，往低端方向滑落；但高凈值群體卻面臨資產荒，沒有好的投資標的；沒有安全的投資渠道，于是大量流向高端物業市場。一則可以提高生活品質，也算是賺錢后給自己的獎勵；二則也是相對穩定的資產配置，不僅相對抗跌，再不濟也可以留給子女。

按照目前趨勢，豪宅市場很可能會單獨發展，成為房地產市場中一個相對獨立的板塊，也就是針對的客群相對獨立，都是高凈值家庭，行情也相對獨立，受一般性的房地產大行情影響較小，更多隨高凈值群體投資觀念的變化而變化。所以未來分析豪宅物業，不能籠統按大勢行情進行一般性的判斷。

個人觀點，僅供參考