馬云的預言要成真？如果不出意外的話，2026年房價要迎來三大轉變

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2018年，中國房地產市場熱度達到頂峰，商品房銷售總額與平均價格雙雙刷新歷史紀錄，全民購房情緒高漲，仿佛每一套房都是通往財富自由的鑰匙。就在這樣的狂熱氛圍中，馬云卻拋出驚人言論：八年后，房子會像大蔥一樣便宜。彼時眾人只覺荒誕不經，一笑置之。

到了2026年，“十五五”規劃即將拉開帷幕，樓市格局已悄然生變，三大結構性轉折正加速成型——調控邏輯由刺激轉向托底、供應結構從商品主導轉向保障優先、居住理念由投資囤積回歸真實需求。當年那句“房價如蔥”的預言，是否正在現實的土壤中悄然發芽？

今天的房地產圖景呈現出前所未有的割裂狀態，如同一部折疊時空里的雙面劇目。將視線投向祖國東北邊陲的小城鶴崗，那里的住宅早已褪去金融光環，淪為普通人眼中可有可無的存在。

只需掏出幾萬元，相當于購買家電或支付一年生活費的金額，便能全款購入一套產權清晰的現房。售樓中心門可羅雀，銷售人員反復吆喝也難掩冷清場面，許多業主甚至寧愿免費送人也不愿繼續繳納物業和取暖費用，房產在這里不再是資產，而是負擔。

但若將目光南移兩千余公里，抵達香港銅鑼灣核心地帶，眼前的景象卻截然相反，仿佛身處另一個世界。阿里與螞蟻集團毫不遲疑地擲出66億港元巨資，一舉拿下港島壹號中心13個主力樓層，彰顯其對高端商業地產的堅定信心。

更令人矚目的是，今年前三季度，香港頂級豪宅不僅未隨大市下行，反而逆勢上揚3.2%，走出獨立上漲行情，用實際成交價格為“稀缺即價值”寫下最新注腳。

資本永遠冷靜而敏銳，它不聽口號，只看回報。這一南一北的巨大反差，正是市場用真金白銀劃出的價值分界線：的確存在“白菜價”的房子，但也始終有堅不可摧、堪比金磚的硬核資產。

這種分化并非孤例，而是如病毒般蔓延至全國各個角落，滲透進每一座城市的肌理之中。在北京金融街、上海陸家嘴等核心商務區，即便宏觀經濟波動頻繁，優質寫字樓的年化租金回報率仍穩定維持在2.5%至3%之間。

這些空間不僅是企業總部聚集地，更是全球資本眼中的避險錨點，成為高凈值人群對抗通脹、實現資產保值的核心工具。

與此同時，在眾多缺乏產業支撐的三四線城市，市場正經歷深度調整。前三季度，二手房中位價格整體下挫18%，河北衡水均價徘徊于六千元邊緣，其下轄棗強縣更是跌破四千元紅線，成交量持續萎縮，掛牌周期不斷拉長。

背后的根本原因在于，推動房價上漲的底層驅動力已完成歷史性切換。過去二十年，樓市繁榮建立在一種近乎盲目的集體信念之上——只要買房，就能升值，哪怕城市空心化嚴重，只要有接盤者，泡沫便可延續。

如今，這套敘事徹底瓦解，取而代之的是冰冷的城市生存法則：有沒有產業拉動就業？能不能留住人口？這兩個問題決定了一個區域的真實價值。

以深圳為例，核心區房價逼近每平方米六萬元且保持韌性，并非靠概念炒作，而是源于華為、騰訊等科技巨頭晝夜運轉的研發大樓，以及每年數百萬懷揣夢想涌入的年輕人，他們用腳步投票，用消費支撐，用稅收反哺，構筑起城市的真實底盤。

反觀那些年人口凈流出高達312萬的收縮型城市，高校畢業生紛紛外遷，留下的多是老齡化社區和日漸凋敝的街道，沒有支柱產業，沒有新增需求，再多的新建樓盤也只能淪為無人問津的水泥森林。

這場殘酷的價值重估，甚至在同一座城市內部撕開裂痕。在北京西城區，盡管部分住宅樓齡超過三十年，外觀陳舊，設施落后，但因毗鄰頂尖教育資源，依然被家長群體奉為“學區圣杯”，單價居高不下。

而在遠離地鐵線路、缺少三甲醫院與重點學校的遠郊“睡城”，開發商即便降價三成、贈送精裝修、免收多年物業費，仍難以喚醒購房者興趣。

人們終于意識到，脫離產業基礎與生活配套的房子，本質上只是鋼筋混凝土的堆砌物，其內在價值甚至無法覆蓋建造成本。

如果說地段與人口的錯配是市場的自然選擇，那么來自供給側的變革，則是一場自上而下的系統性重塑。2026年不僅是時間節點，更是中國住房品質躍遷的分水嶺。

住建部出臺新規明確要求：新建住宅層高不得低于三米，四層及以上建筑必須配備電梯，且電梯尺寸需滿足急救擔架通行標準。這些看似技術性的條款，實則是對過去二十年粗放開發模式的正式告別。

試想，當老人突發疾病，救護車趕到樓下卻因電梯太小無法運送擔架；當鄰里說話聲穿透墻體清晰可辨；當冬天室內陰冷、夏天悶熱難耐——這類住宅不僅無法承載現代生活，連基本的生命安全都無法保障。

即便是近年推出的部分所謂“改善型”項目，一旦未能達標新國標，也將瞬間失去競爭力，淪為市場淘汰品。

更深遠的影響來自“國家隊”的全面介入。“十四五”期間，全國累計籌建保障性住房超1100萬套，惠及超過3000萬新市民與青年群體。這不是簡單的數字疊加，而是住房體系結構性重構的關鍵一步。

這些保障房大多選址于交通便捷、配套完善的主城區，提供可負擔的居住方案。當年輕人不再需要掏空六個錢包也能體面安家時，那些位于偏遠地帶、品質平庸的商品房便失去了最后一批被動接盤的剛需客源。

市場倒逼之下，商品房被迫走上“精品化”發展路徑。數據顯示，自2019年起，重點30個城市中，120平方米以上大戶型供應比例逐年上升，反映出開發商正主動壓縮低端產能，聚焦真正具備長期價值的產品。

未來的樓市規則愈發清晰：普通居民尋求基本居住保障，國家通過保障房體系予以兜底；而進入商業市場的購房者，則必須為稀缺資源買單——只有兼具優越地段、卓越品質與完善配套的“好房子”，才有資格留在牌桌上。

這迫使開發商不能再靠包裝概念、制造焦慮來收割流量，唯有打造隔音良好、動線合理、服務到位、經得起時間考驗的長期資產，才能贏得消費者信任。

我們也能看到，諸如新疆伊寧南苑等地正在進行老舊小區改造：拆除圍墻整合院落、地下鋪設綜合管線、重新規劃停車位，努力提升居住體驗。但客觀而言，這只是對老舊社區的局部修補，難以逆轉其在地段、產品力上的先天不足。

在時代洪流面前，此類微調無法彌補缺乏稀缺性帶來的根本缺陷，沒有真實需求支撐，就注定不具備抗跌能力。

政策導向早已明朗：首付款比例下調至歷史最低15%，商業貸款利率與公積金貸款利率屢創新低，換房交易享受退稅優惠，就連曾嚴格執行的一線城市限購政策，在上海外環以外區域也已基本放開。

然而，這一系列寬松舉措，并非要重啟全民炒房熱潮，更不是為了拯救那些毫無價值的“鋼筋盒子”，而是精準釋放合理居住需求，助力市場實現平穩過渡與軟著陸。

國家推出的“金融16條”、“三支箭”融資支持工具，設立房企“白名單”，并注入數萬億專項資金，目的并非救助所有開發商，而是確保近2000萬套已售未交付房屋順利完工交房，守住民生底線。

同時，現房銷售試點范圍逐步擴大，向全社會傳遞明確信號：那個靠圖紙賣房、賭項目能否建成的“盲盒時代”已經終結，未來屬于“所見即所得”的實物交付時代。

站在新一輪周期的起點，每一個普通人面對購房決策時，都必須重新校準認知坐標。

過去那種閉著眼睛買套房就能實現財富躍升的時代已然落幕，如今買房已成為一項高度專業化的行為——需要測算家庭現金流承受力、評估所在城市產業發展潛力、判斷建筑使用壽命與維護成本，是一項融合財務規劃、城市發展與生活品質的復合型判斷。

房地產的金融屬性正在快速退潮，而居住本質則被前所未有地強調與回歸。

當前的樓市，恰似潮水退去后的海灘，裸露出原本被掩蓋的真相：礁石嶙峋，珍珠散落，一切清晰可見。對于手中持有老破小或遠郊房產的家庭而言，此刻正是警鐘敲響之時，因為時間將成為這些非核心資產貶值的最大推手。

而對于那些真正具備穿越周期能力、被定義為核心資產的房產，它們不會淪為大眾消費品，反而會愈加稀有與昂貴，成為少數人才能擁有的“金磚”。

這才是馬云當年預言的完整含義：絕大多數普通住宅終將失去溢價光環，回歸建筑材料本身的低廉價值；而極少數承載真實需求、稀缺資源與未來預期的優質資產，仍將屹立于價值巔峰。

參考資料