北京樓市：性價(jià)比爆了!

我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議。

以下內(nèi)容選自【北京房姐】公眾號

關(guān)注“北京房姐” 公眾號，進(jìn)行提問，有問必答，全程指導(dǎo)買房

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房姐，我又來啦，想問下我親戚有一套首邑溪谷南北向49平的小復(fù)式，精裝修，買的時(shí)候一百萬出頭買的，現(xiàn)在小區(qū)跌的特別多，出房量也很多120多套，現(xiàn)在掛牌基本在是180萬左右，因?yàn)槭情e置的，在想要不要現(xiàn)在賣掉把錢拿在手里，擔(dān)心還會繼續(xù)下跌。但是感覺現(xiàn)在賣又很不劃算，因?yàn)椴皇侵脫Q所以也不著急用錢，就是單純擔(dān)心以后會一直下跌所以要不要早點(diǎn)出手，所以問問您的意見。

房姐回復(fù)：

“賣了怕漲，持有怕跌”，這就是當(dāng)下很多閑置房業(yè)主的真實(shí)心態(tài)。

先看小區(qū)優(yōu)點(diǎn)：人車分流，經(jīng)典托斯卡納風(fēng)，園林不錯，有假山、瀑布、河流，很宜居。小區(qū)利用率也做到了極致，49平建面，愣是做出了兩室一廳兩衛(wèi)四陽臺的雙層復(fù)式，實(shí)際使用面積能到87平，最新成交價(jià)160萬折合單價(jià)1.8萬！廚房、衣帽間都給配全了，樓下客廳招待客人，樓上臥室休息，動靜分離做得很好。

但小區(qū)缺點(diǎn)也很明顯：到4號線高米店南站約2公里，溜達(dá)著坐地鐵夠嗆；一層層高2.3米，二層2.2米，對個子高的業(yè)主來說難免壓抑。其次，小區(qū)體量大3000多戶，一層26戶，梯戶比在1比5以上，且包括大量租戶，各種雜亂的問題在所難免。

最關(guān)鍵的是市場行情，貝殼上現(xiàn)在120多套在售，出售時(shí)，買家之間相互的價(jià)格踩踏就難以避免，加之上文說的一些缺點(diǎn)，因此也就造成了這小區(qū)價(jià)格常年不漲，甚至有部分戶型陰跌的情況。

所以回到你親戚的問題：到底賣不賣？我的建議是——如果這套房以后肯定用不上，別猶豫，找個合適的機(jī)會盡快出手。從板塊、交通、戶型、市場認(rèn)可度等方面權(quán)衡，這小區(qū)基本是跑不贏大行情的。

其實(shí)很多人都有“惜售”心理，覺得“當(dāng)年買得便宜，現(xiàn)在賣了沒賺多少”，但房子是資產(chǎn)，資產(chǎn)的核心是“流動性”，與其抱著一套“跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)大、難出手”的閑置房焦慮，真不如趁早落袋為安。

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房姐你好，總價(jià)500-600萬預(yù)算，北邊買房建議，其實(shí)去年問過一次，一直沒下手，今年大環(huán)境和個人情況都有些變化，再來請教一次。

基本情況：夫妻倆分別望京和慈云寺工作，無車，通勤是剛需；懷孕中，今年小孩出生目前集體戶，需要買房解決孩子落戶問題；對戶型還比較在意，希望主臥朝南。去年基本在看回龍觀，今年房價(jià)也低了一些，想把北苑、奧森、亞運(yùn)村這塊也納入考慮，您有合適的小區(qū)推薦嗎？另外糾結(jié)的是孩子上學(xué)問題，不知道現(xiàn)在要不要稍微考慮一下，麻煩房姐給建議~

房姐回復(fù)：

你的需求很明確，預(yù)算也清晰，一步步捋，肯定能找到合適的方向。

先說孩子上學(xué)的問題吧，你現(xiàn)在一步到位買個學(xué)區(qū)房肯定不合適。孩子剛出生，至少5-6年才用得上學(xué)區(qū)，這期間政策怎么變、你們怎么變，都是未知數(shù)，選籌上適當(dāng)考慮個學(xué)區(qū)一般的，作為教育保底就行，把核心預(yù)算花在通勤、戶型上。

再說你關(guān)注的幾個板塊，新北苑＞老北苑＞奧森＞亞運(yùn)村。

新北苑板塊的特點(diǎn)是均衡，城市界面、房子品質(zhì)、周邊配套、學(xué)區(qū)（朝外來廣營校區(qū)）整體都比較在線，離地鐵近可以上車個2居，重點(diǎn)關(guān)注國際城、潤澤公館，華貿(mào)城8號院、10號院，戶型還都不錯，南北或者純南。

老北苑整體比新北苑城市界面更老，不過性價(jià)比也更高，可以上車三居，適合以后孩子出生、老人過來幫忙的情況。學(xué)區(qū)不如新北苑，品質(zhì)還不錯的重點(diǎn)關(guān)注望春園、筑華年、天怡家園、新街坊。

再說奧森，從朝陽的板塊上來說，奧森并不屬于一個級別高的板塊。雖然位置不錯，但是奧森有兩個缺陷，一是板塊內(nèi)缺少產(chǎn)業(yè)；二是奧森板塊內(nèi)沒有好的學(xué)校，賣的是公園地產(chǎn)，可以適當(dāng)看下上元君庭、萬科星園、天樂園等做對比，整體戶型要差點(diǎn)意思。

亞運(yùn)村的位置比奧森更好，發(fā)展的也要更早一些。亞運(yùn)村的學(xué)校也不錯，板塊內(nèi)有朝陽外國語學(xué)校和陳經(jīng)倫中學(xué)嘉銘學(xué)校，兩所朝陽的頭部學(xué)校，適合對教育有較高需求的家庭，對你來說性價(jià)比不高，就先不推薦了。

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