北京房產(chǎn)律師建議：買(mǎi)房前務(wù)必查驗(yàn)“抵押權(quán)人是否同意銷(xiāo)售”

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

案情介紹

2021年9月6日，陳明（化名）與甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（化名）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)位于某區(qū)的一號(hào)房屋（建筑面積144.13平方米，用途為住宅）。合同明確載明：該房屋及所占土地已由甲公司抵押給乙信托公司（化名），但乙公司已出具《同意銷(xiāo)售聲明》，同意包括一號(hào)房屋在內(nèi)的全部樓棟對(duì)外銷(xiāo)售。

合同簽訂后，陳明依約支付全部購(gòu)房款共計(jì)712萬(wàn)余元，并于2021年10月13日接收房屋，繳納契稅及專(zhuān)項(xiàng)維修資金。但甲公司遲遲未辦理房屋首次登記，亦未協(xié)助陳明辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

經(jīng)查，乙信托公司已于2021年將對(duì)甲公司的債權(quán)（含抵押權(quán)）轉(zhuǎn)讓給丙資產(chǎn)管理公司（化名），但因丙公司不具備抵押權(quán)人登記資質(zhì)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上仍顯示乙公司為名義抵押權(quán)人。兩公司均主張其對(duì)一號(hào)房屋享有合法抵押權(quán)，且陳明未能充分證明“已支付全部?jī)r(jià)款”，故不同意滌除抵押。

陳明遂訴至法院，請(qǐng)求：

1. 判令相關(guān)方辦理一號(hào)房屋及其對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)的抵押注銷(xiāo)手續(xù)；

2. 判令甲公司協(xié)助將一號(hào)房屋登記至其名下。

甲公司當(dāng)庭表示同意原告訴請(qǐng)；乙、丙公司則以“非合同相對(duì)方”“原告舉證不足”“抵押設(shè)立在先”等理由抗辯。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理認(rèn)定：

陳明已履行全部付款義務(wù)，且房屋已實(shí)際交付；

抵押權(quán)人乙公司事先出具《同意銷(xiāo)售聲明》，視為放棄對(duì)已售房屋的物上追及權(quán)；

債權(quán)雖已轉(zhuǎn)讓?zhuān)緸閷?shí)際抵押權(quán)人，但仍應(yīng)配合辦理抵押注銷(xiāo)；

房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，陳明作為商品房消費(fèi)者，依法享有優(yōu)先保護(hù)權(quán)益。

判決如下：

一、甲公司于判決生效之日起七日內(nèi)協(xié)助陳明辦理一號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記；

二、甲公司、乙公司、丙公司共同協(xié)助陳明辦理一號(hào)房屋及對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)的抵押權(quán)注銷(xiāo)登記。

法院說(shuō)理

1. 抵押權(quán)人同意銷(xiāo)售，即喪失對(duì)已售房屋的追及效力

根據(jù)原《物權(quán)法》第191條（現(xiàn)《民法典》第406條精神延續(xù)），抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，抵押權(quán)人不得就該財(cái)產(chǎn)行使優(yōu)先受償權(quán)，其權(quán)利僅及于轉(zhuǎn)讓價(jià)款。本案中，乙公司明確同意銷(xiāo)售全部房屋，即視為接受以售房款清償債務(wù)，不得再就已售房屋主張抵押權(quán)。

2. 債權(quán)轉(zhuǎn)讓不影響抵押權(quán)從屬性，但不阻卻滌除義務(wù)

雖然乙公司將債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙公司，丙公司成為實(shí)際權(quán)利人，但因房屋已合法出售并交付，抵押權(quán)的物上效力已消滅。無(wú)論登記與否，實(shí)際抵押權(quán)人均有義務(wù)配合辦理注銷(xiāo)手續(xù)。

3. 商品房消費(fèi)者已付全款并收房，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)生存權(quán)

陳明購(gòu)房用于居住，已支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，符合《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》的適用條件。其權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及抵押權(quán)。

4. 付款事實(shí)已形成完整證據(jù)鏈，舉證責(zé)任已完成

原告提交了定金、首付款、代付聲明、貸款發(fā)放憑證及全額購(gòu)房發(fā)票，甲公司亦確認(rèn)收到全部款項(xiàng)，足以證明付款義務(wù)已履行。不能僅因未提供全部銀行流水即否定付款事實(shí)。

5. 房地一體原則要求同步滌除土地抵押

房屋與所占土地不可分割，房屋抵押權(quán)滌除后，對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)抵押亦應(yīng)一并注銷(xiāo)，以保障買(mǎi)受人完整物權(quán)。

律師提示

1. “同意銷(xiāo)售”是購(gòu)房者對(duì)抗抵押權(quán)的關(guān)鍵

若開(kāi)發(fā)商取得抵押權(quán)人書(shū)面同意銷(xiāo)售文件（如本案中的蓋章聲明），即使房屋設(shè)有抵押，買(mǎi)賣(mài)合同仍有效，購(gòu)房者可主張滌除抵押。

2. 付款憑證務(wù)必完整保留

包括轉(zhuǎn)賬記錄、代付人聲明、貸款放款通知、全額發(fā)票等。單一發(fā)票雖非絕對(duì)證明，但結(jié)合其他證據(jù)可形成高度蓋然性。

3. 抵押權(quán)人不能“只認(rèn)登記、不顧實(shí)質(zhì)”

即便不動(dòng)產(chǎn)登記簿未變更抵押權(quán)人，實(shí)際權(quán)利人（如受讓債權(quán)的資管公司）仍負(fù)有配合注銷(xiāo)義務(wù)，不得以“無(wú)登記資質(zhì)”推諉。

4. 消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)有條件限制

必須同時(shí)滿(mǎn)足：①以居住為目的；②已支付全部?jī)r(jià)款（或按合同約定支付）；③房屋已建成并交付（或具備交付條件）。投資性購(gòu)房不適用。

5. 及時(shí)主張權(quán)利，避免項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大

一旦開(kāi)發(fā)商逾期交房或拖延辦證，應(yīng)盡快通過(guò)訴訟固定權(quán)利，防止抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行或項(xiàng)目被整體處置。