北京房產(chǎn)律師答疑：50年租期到期，承租人拒不搬離怎么辦

（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）一、案情介紹

王某國與王某民系兄弟，均為北京市某區(qū)村民。1993 年 4 月 18 日，二人與非本村村民趙某新簽訂一份《出租宅基地契約》，約定將位于村內(nèi)的一號房屋（北房五間、西房三間）及二號房屋（北房五間），共計十三間房屋 “出租” 給趙某新使用，租期 50 年，租金 15,500 元一次性付清。契約還明確，趙某新在租期內(nèi)有權(quán)翻建、改建房屋。

簽約后，趙某新實際占有使用該宅院，并于 1993 年起多次拆除原有房屋，陸續(xù)新建數(shù)十間房屋，形成商住一體格局，全家在此居住生活至今。原房屋的集體土地建設(shè)用地使用證亦由趙某新持有。

2024 年 12 月，王氏兄弟以 “租賃期限超過法定 20 年” 為由，委托律師向趙某新發(fā)出解除通知，主張：

超過 2019 年 10 月 1 日的租期部分無效；

合同已于 2024 年 12 月 4 日解除；

要求趙某新騰退房屋并恢復(fù)原狀。

趙某新辯稱：雙方實為房屋買賣，因自己非本村人，當(dāng)時為規(guī)避政策才寫成 “租賃”，且已支付合理對價、長期居住、重建房屋，應(yīng)視為買賣關(guān)系成立。

另查明，趙某新在簽約前曾以每月 15 元租金短期租用部分房屋，此次 “50 年 15,500 元” 的價格與其此前租賃標(biāo)準(zhǔn)相比并無明顯異常。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

確認《出租宅基地契約》中 2019 年 10 月 1 日至 2043 年 4 月 17 日的部分無效；

確認該契約于 2024 年 12 月 4 日解除；

關(guān)于騰退及返還房屋的請求，本案不予處理（因涉及眾多第三方租戶權(quán)益）。

三、法院說理

法院認為：

合同性質(zhì)應(yīng)以書面內(nèi)容和客觀行為為準(zhǔn)。盡管趙某新主張 “名為租賃、實為買賣”，但契約名稱、條款均明確使用 “出租”“租期”“租金” 等表述，符合租賃合同基本特征，且無證據(jù)證明雙方存在隱藏的買賣合意。

50 年租期部分無效。根據(jù)《民法典》第 705 條，租賃期限不得超過 20 年。雖然合同簽訂于 1993 年（《合同法》尚未實施），但履行持續(xù)至《民法典》施行后，故自 1999 年 10 月 1 日起算的 20 年（即至 2019 年 9 月 30 日）有效，超出部分無效。

租期屆滿后形成不定期租賃。趙某新繼續(xù)使用房屋，王氏兄弟未提出異議，依法構(gòu)成不定期租賃，出租方可隨時解除。律師函于 2024 年 12 月 4 日送達，合同即日解除。

翻建房屋不等于取得所有權(quán)。契約已賦予承租人改建權(quán)，翻建行為屬于租賃期間的正常使用，并不能反推雙方存在買賣關(guān)系。

騰退問題暫不處理。因房屋現(xiàn)由多名第三方租戶經(jīng)營使用，直接判令騰退將影響他人權(quán)益，宜另行解決。

四、律師提示

“名為租賃、實為買賣” 需充分舉證：僅憑長期使用、翻建房屋、支付對價等事實，不足以推翻書面合同性質(zhì)。法院更看重合同文本、交易背景及雙方真實意思表示。

農(nóng)村宅基地不得買賣給非本村人：即使雙方有買賣合意，若買方非集體經(jīng)濟組織成員，買賣合同仍可能被認定無效。以 “長期租賃” 規(guī)避法律風(fēng)險的做法存在重大隱患。

超 20 年租期部分自始無效：無論簽約時間早晚，只要合同履行跨越《合同法》或《民法典》實施期，超出 20 年的租期一律無效。

解除不定期租賃需書面通知：出租方應(yīng)通過有效方式（如律師函、EMS 郵寄）正式通知解除，送達之日即為合同解除日。

復(fù)雜騰退問題可另案處理：若房屋涉及轉(zhuǎn)租、經(jīng)營、多人占用，法院可能暫不判決騰退，建議提前評估執(zhí)行難度。

特別提醒：農(nóng)村房屋或宅基地交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜、政策限制多，切勿輕信 “長期租賃 = 變相買賣”。如有類似安排，務(wù)必咨詢專業(yè)律師，避免錢房兩失。