北京房產(chǎn)律師解析：借名買房后以買賣形式過戶，合同是否無效？

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

劉建國與王女士于1986年登記結(jié)婚，系再婚家庭。2018年6月，劉建國作為買受人與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，購得位于北京市大興區(qū)的一號房屋（建筑面積69.39平方米，性質(zhì)為商品房），總價77萬余元。該房屋于2018年12月登記至劉建國名下。

2019年3月5日，劉建國與其子劉強(qiáng)（化名）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定以41萬元價格將一號房屋出售給劉強(qiáng)，并于次日完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。劉強(qiáng)未實(shí)際支付購房款。

2022年9月，劉建國去世。其配偶王女士認(rèn)為：一號房屋系婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；劉建國未經(jīng)其同意擅自處分房產(chǎn)，且交易價格明顯低于市場價，父子間無真實(shí)買賣意思表示，構(gòu)成惡意串通損害其利益，故訴至法院，請求：

確認(rèn)2019年3月5日《房屋買賣合同》無效；

判令將一號房屋恢復(fù)登記至劉建國名下。

劉強(qiáng)辯稱：一號房屋系其借用父親名義購買，全部購房款、契稅、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)均由其支付，房屋交付后亦由其裝修并長期居住。因當(dāng)時其名下已有住房，為規(guī)避二套房稅費(fèi)，故暫以父親名義代持，待條件成熟即辦理過戶。王女士對此知情且曾配合提供證件、共同前往不動產(chǎn)登記中心辦理手續(xù)。雙方實(shí)為借名買房關(guān)系，所謂“買賣”僅為過戶形式，不構(gòu)成惡意串通。

劉建國其他子女均支持劉強(qiáng)主張，僅王女士之女羅某表示同意原告訴請。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉強(qiáng)提交的銀行轉(zhuǎn)賬記錄、稅費(fèi)繳納憑證、物業(yè)及供暖繳費(fèi)單據(jù)、裝修協(xié)議等證據(jù)形成完整鏈條，足以證明其為一號房屋的實(shí)際出資人和實(shí)際使用人。結(jié)合親屬關(guān)系及交易背景，劉強(qiáng)與劉建國之間存在借名買房合意具有高度蓋然性。

雖然雙方簽署的是《存量房屋買賣合同》，但未實(shí)際支付對價，且出賣人生前從未主張房款，說明該合同僅為實(shí)現(xiàn)物權(quán)回歸實(shí)際權(quán)利人的履行手段，并非真實(shí)買賣關(guān)系。

王女士主張合同無效，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)。

判決如下：

駁回王女士的全部訴訟請求。

法院說理

合同性質(zhì)應(yīng)依實(shí)質(zhì)內(nèi)容認(rèn)定，而非名稱

根據(jù)《合同法》及相關(guān)司法實(shí)踐，法院在判斷合同效力時，應(yīng)探究當(dāng)事人真實(shí)意思表示。近親屬間以“買賣”形式完成房屋過戶，若無真實(shí)交易對價、且有充分證據(jù)證明存在借名合意，應(yīng)認(rèn)定為借名買房關(guān)系的履行行為，不構(gòu)成虛假意思表示。

借名買房關(guān)系可成立，不當(dāng)然無效

本案所涉房屋為普通商品房，非農(nóng)村宅基地或政策性保障房，借名買房行為未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。實(shí)際出資人有權(quán)要求出名人協(xié)助辦理過戶。

原告未能證明惡意串通或損害夫妻共同財(cái)產(chǎn)

王女士雖主張房屋屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但未能推翻劉強(qiáng)系實(shí)際出資人的事實(shí)。若房屋本就非夫妻共同財(cái)產(chǎn)，則處分行為不構(gòu)成無權(quán)處分，更無“惡意串通”可言。

配合過戶行為佐證知情同意

王女士在過戶時提供身份證、戶口本、結(jié)婚證等關(guān)鍵材料，并一同前往登記機(jī)構(gòu)，表明其對房屋權(quán)屬安排知情且未提出異議，事后反悔有違誠實(shí)信用原則。

律師提示

“名為買賣，實(shí)為代持”在親屬間常見，但需證據(jù)支撐

借名買房風(fēng)險極高，務(wù)必保留出資憑證、溝通記錄、費(fèi)用繳納票據(jù)、實(shí)際占有使用證據(jù)等，形成完整證據(jù)鏈，否則難以對抗登記公示效力。

配偶不知情≠合同無效

若房屋確系借名購買、非夫妻共同財(cái)產(chǎn)，則即使配偶未簽字，過戶行為亦不必然無效。關(guān)鍵在于房屋原始權(quán)屬歸屬，而非處分時是否征得配偶同意。

訴訟時效與誠信原則影響裁判

權(quán)利人長期未提出異議，甚至配合履行，法院可能認(rèn)定其默示同意。事后以“不知情”為由主張無效，難獲支持。

商品房借名風(fēng)險低于宅基地房，但仍存隱患

雖然普通商品房借名未被法律明文禁止，但一旦出名人死亡、涉?zhèn)鶆?wù)或離婚，極易引發(fā)權(quán)屬爭議。建議通過書面協(xié)議+公證+及時過戶降低風(fēng)險。

合同無效主張門檻高，需滿足法定情形

《民法典》第154條規(guī)定的“惡意串通損害他人合法權(quán)益”需充分舉證。僅憑親屬關(guān)系、低價交易、未付款等，不足以推定惡意。