寶山雙子激戰(zhàn)，誰贏了？

文/北京進深 徐迪

本周北京最熱的樓盤，當屬剛開盤的海淀寶山雙子了。

周末售樓處的人是真多，樣板間跟春節(jié)前的菜市場似的……

海淀五環(huán)內想要好房子的，周邊區(qū)域想買進海淀的，基本都去瞧過這兩個項目了。

兩個項目同于11月27日取得預售許可證。

北京隅·海岄，442套房源，預售均價9.3萬/㎡；

中建壹品·海宸元境，396套房源，預售均價9.23萬/㎡。

其中，海宸元境最小建面99㎡，起步價8.5萬/㎡。

算上開盤優(yōu)惠，預計800萬總價即可入手三居兩衛(wèi)。

對比同在西四外的保利半壁店地塊，樓面價就7.8萬了 ，寶山雙盤價格上還是很香的。

當然了，半壁店項目肯定是純改善盤，大家定位不一樣。

寶山項目還是以剛需及首改為主。小戶型、低總價，網簽預計不會很慢。

銷售數據上，北京隅·海岄沒公布具體數字，主打一個感謝，不負期許。

中建壹品·海宸元境顯然更自信一些，給出了183套的銷售數據，另外，簡潔又不失霸氣地宣布——“勢領海淀”。

接下來就看網簽了。

這兩個項目從拿地開始，比總平圖的質量，比售樓處的排面，比樣板間的人氣。

同一天取證、同一天開盤，誰能第一個打正簽很關鍵。

關系到士氣。

另一方面，首套網簽怎么出，也有點講究。

優(yōu)惠沒給到，很難讓購房者迅速決定網簽；

優(yōu)惠力度太大，那么多雙眼睛盯著，網簽價與預售價差太多，后續(xù)也不好辦。

海宸元境

6月5日，海淀寶山雙子地塊完成出讓。

西側0016地塊由中建壹品以27.78億元總價競得，住宅樓面價約5.68萬元/㎡。

項目占地約2.4公頃，地上建面約5.04萬㎡，容積率2.1。

規(guī)劃11棟7-11F洋房，總計414戶，層高3米 。

面積段99/107㎡三居；123/139/181㎡四居；另有少量建面約70/80/90㎡的頂退戶型。

優(yōu)先南排房源，有大量綠地和市政公園景觀，視野非常好。

北京隅海岄

東側0017地塊，則由金隅地產以33.64億元總價摘得，住宅樓面價5.73萬元/㎡，溢價率1.48%。

項目建設用地面積約2.86公頃，總建面約9.35萬㎡，容積率2.1。

地上建面6萬㎡，地下3.35萬㎡。規(guī)劃13棟6-11F洋房，總計458戶。

對比海淀動轍140㎡起步的大平層豪宅，海岄打了個差異化，主力建面129㎡。另有108㎡三居，頂配產品為145㎡戶型。

海宸元境社區(qū)體量小于海岄，但選擇面更廣，99㎡用來引流，181㎡大平層用來保利潤。

渠道方面給的反饋是，低總價的99㎡戶型最先簽約。

比較意外的是，181㎡戶型賣得也很不錯。

看來這個板塊還是能吸引到純改善群體的。

99㎡和181㎡戶型因為沒有競爭，不過多了展開了。

重點看下面積段重合的產品。

這兩個項目，一街之隔，不同的資方，不同的操盤手。

卻又做出幾乎同質的產品，天生的勁敵。

建面約107/108㎡戶型

海宸元境北側的設備平臺更大，得房率略高。

北側臥室，海宸元境是北面開窗，保證了南北通透；海岄是東面開窗。

在設計細節(jié)上，海宸是獨立家政間，且有一個窗戶；海岄的家政間和餐廳聯(lián)通。

建面約123/129㎡戶型

海岄有整面?zhèn)冗咃h窗，贈送面積上更勝一籌。

這個戶型海岄做了標準的四葉草，南向主臥轉角大飄窗是亮點。

海宸北側兩個臥室相鄰，可變成大三居，靈活性更強。

建面約139/145㎡戶型

在贈送上，海宸北側有設備平臺，海岄則有一整面的側邊飄窗。

同等面積段來看，海岄產權建面比海宸元境稍大，但是功能是一樣的，都是三居或者四居。

對于購房人來講，面積大了，總價自然就貴了。

以主力產品為例，海宸元境123㎡和海岄129㎡戶型，都是四居產品，按照9萬 的均價，總價差出50萬之多。

而且海宸元境最小建面是99㎡，算上折扣，800多萬就能上車；

海岄的上車門檻則拉升到900萬。

區(qū)別于海淀北的高凈值客群，海淀西的購房者對價格很是敏感。

想要賣出高溢價，需要在產品力上給更多的價值。

在立面上，海岄用了金屬鋁板 石材 玻璃，首創(chuàng)金屬 陶板 石材豎向插接工藝。

在建材選擇上，金隅地產可以依托集團“造好材料”的核心優(yōu)勢，從上游建材，到下游施工裝修的全產業(yè)鏈，能精準匹配更優(yōu)建材組合。

但材料成本高了，最后買單的還是購房者。

現(xiàn)在購房者更加精明，不會被堆砌奢石材料而忽悠，他們在乎的是，多花幾十萬，能不能買來對等的居住體驗以及未來溢價。

在園林比拼中，兩家都拿出了看家本領。

海宸元境有一個天生優(yōu)勢，它南面林地0.7公頃，比海岄南面林地大了將近一倍。

為此，海岄還砸了不少真金白銀，在社區(qū)內打造立體式園林，做出了1800㎡的下沉庭院會所。