北京樓市：不要再拖了

我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議。

以下內(nèi)容選自【北京房姐】公眾號(hào)

關(guān)注“北京房姐” 公眾號(hào)，進(jìn)行提問(wèn)，有問(wèn)必答，全程指導(dǎo)買房

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房姐您好，這幾天認(rèn)真拜讀您的文章，受益匪淺。現(xiàn)階段本人也比較迷茫，盼您答疑解惑，謝謝！

我有一套房在東三環(huán)紅廟88年的房子，頂樓56平，一直出租。現(xiàn)在很擔(dān)心這套房將來(lái)的價(jià)值，因?yàn)榛亓颂斯枮I，親戚家在道外的老房都賣兩年多了還沒(méi)賣掉，從50萬(wàn)降到30多萬(wàn)了，幾乎就沒(méi)人來(lái)看。主要問(wèn)題就兩個(gè)，一個(gè)是老，也是80年代的，二就是頂樓，和我家房子幾乎一樣，也是繁華地段。

所以我很揪心自己這套，本來(lái)是想留給孩子的，前兩年還值300多萬(wàn)呢，現(xiàn)在估計(jì)也就200多萬(wàn)了。雖然我買的早，怎么都不會(huì)賠，但也擔(dān)心跟哈爾濱似的到時(shí)候沒(méi)人要，那給孩子都沒(méi)意義了。

房姐回復(fù)：

既然都開(kāi)始擔(dān)心了，那就相信自己的直覺(jué)吧！

被分化掉的房子，實(shí)在沒(méi)有留著的必要，現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)變了，不是當(dāng)年那個(gè)閉眼買都會(huì)漲的年代了，未來(lái)的大趨勢(shì)是，大魚吃小魚，小魚吃蝦米，核心區(qū)的好房子行情一好還能往上沖，但老破小、頂樓這種“差房子”，基本就是爛泥扶不上墻。

當(dāng)然，你打算給孩子在北京留套房，這個(gè)想法本身沒(méi)毛病，孩子在這種有愛(ài)的家庭長(zhǎng)大，未來(lái)面對(duì)社會(huì)也會(huì)更加有底氣。

所以我的建議是如果說(shuō)你把房子賣掉，還能再加點(diǎn)錢，給孩子在附近或者核心商圈置換一套品質(zhì)更好的房子，那還是值得看一看的；但如果說(shuō)折騰不了了，那就這樣吧，給孩子留現(xiàn)金或者其他更保值的資產(chǎn)，沒(méi)有必要執(zhí)著于房子。

好的一點(diǎn)是，你的房子在北京，北京的行情和哈爾濱不一樣，北京擁有全國(guó)最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療資源，不乏對(duì)人口的吸引力，北京核心區(qū)的老房子，流通性還是很好的，只要價(jià)格合理，完全沒(méi)有必要擔(dān)心賣不出去。

所以，你可以再考慮一下，如果說(shuō)決定要賣了，趁早掛出去，沒(méi)毛病！

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房姐，又來(lái)麻煩您了，目前手頭有套德勝94年的67平學(xué)區(qū)房，目前出手價(jià)格不理想，就一直沒(méi)賣，請(qǐng)問(wèn)啥時(shí)候出手會(huì)比較好呢？（孩子不在西城上學(xué)了，未來(lái)不用了，也沒(méi)那么著急出）。

另外，還準(zhǔn)備給父母買一套養(yǎng)老房，預(yù)算600萬(wàn)出頭，因?yàn)橐恢弊∥鬟叄傮w希望在北京西邊，房齡20年以內(nèi)，最好新點(diǎn)，有電梯、離醫(yī)院近點(diǎn)，有什么小區(qū)或者區(qū)域推薦么？

房姐回復(fù)：

以前買學(xué)區(qū)房的畫風(fēng)大概是：給孩子買套學(xué)區(qū)房，幾年后轉(zhuǎn)手再高價(jià)賣，掙個(gè)兩百萬(wàn)，孩子上學(xué)還掙錢啦！現(xiàn)在學(xué)區(qū)房的畫風(fēng)完全變了。

德勝片區(qū)的學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)均衡，曾深受家長(zhǎng)的追捧，然而從2021年學(xué)區(qū)房的高點(diǎn)以來(lái)，德勝片區(qū)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)。德外大街乙12號(hào)院在2021年6月成交的一套了兩居室，成交價(jià)是990萬(wàn)，同戶型在2025年10月成交價(jià)是618萬(wàn)。

不是學(xué)區(qū)房不香了，是大環(huán)境變了，未來(lái)幾年適齡上學(xué)的孩子越來(lái)越少，學(xué)區(qū)資源沒(méi)那么緊張了。

我的觀點(diǎn)還是學(xué)區(qū)占坑房就是一張“入學(xué)門票”，既然你已經(jīng)用完了，完全就沒(méi)有再留著的必要！至于什么時(shí)候出手合適，可以等明年3-5月份成交旺季考慮出手。

第二個(gè)問(wèn)題，考慮給父母養(yǎng)老，西邊是比較好的選擇，北京大型三甲醫(yī)院301、304、中西醫(yī)結(jié)合等主要在西邊，重點(diǎn)關(guān)注海淀田村的天合家園、豐臺(tái)青塔的建邦楓景和大成郡，還有石景山魯谷的融景城、京漢旭城。

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房姐您好！2022年在就關(guān)注您了，經(jīng)常看您的文章，慢慢也學(xué)習(xí)到一些方法，但面臨換房大事，還想得到您的專業(yè)指點(diǎn)。

我想在孩子上學(xué)附近置換3居，不會(huì)總租住，賣豐臺(tái)角門陽(yáng)光花園一套5層兩居，咨詢了一下中介，現(xiàn)在價(jià)格不是很理想，是現(xiàn)在賣還是明年過(guò)完年賣更合適？無(wú)貸款，不太著急用錢，預(yù)算800萬(wàn)，雙井、龍?bào)w這邊有合適的三居推薦嗎？

房姐回復(fù)：

陽(yáng)光花園在角門絕對(duì)是熱門小區(qū)，離地鐵近，買個(gè)菜、逛個(gè)超市都方便，房齡也不算老，你那套南北通透的兩居，主臥朝南、次臥廚房朝北，是經(jīng)典好戶型，本身底子不差。

很多人糾結(jié)“現(xiàn)在賣還是年后賣”，但你是要置換啊，這就不一樣了，低賣低買，一進(jìn)一出算下來(lái)不吃虧。要是已經(jīng)想好了換三居，別等年后了，現(xiàn)在就掛牌，碰到合適的買家就出手，同步去看新房，效率更高。

置換建議：龍?bào)w片區(qū)別碰，學(xué)區(qū)溢價(jià)太高，對(duì)你來(lái)說(shuō)不劃算。800萬(wàn)預(yù)算在雙井完全能上車，首城國(guó)際、后現(xiàn)代城、時(shí)代國(guó)際嘉園這幾個(gè)小區(qū)，現(xiàn)在價(jià)格下來(lái)了，性價(jià)比還行。如果雙井暫時(shí)沒(méi)合適的，再往東看看百子灣的沿海賽洛城。

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