萬科撐不住了？房地產行業最后堡壘面臨債務危機

11月底，萬科宣布將為一只20億元債券召開債權人會議討論展期事項。這一消息引發資本市場劇烈反應——連續4個交易日股價跌幅達14%，多只債券單周暴跌約70%。

曾經高喊“活下去”的萬科，如今真的站在了生死邊緣。

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股債雙殺，警報拉響

資本市場用腳投票。萬科的股票和債券在11月底同時遭遇拋售潮。股價從歷史高點已累計下跌近90%，多只債券價格腰斬再腰斬。

“22萬科04”債券在11月25日至12月1日的短短幾天內，累計跌幅高達70%左右。如此慘烈的下跌曲線，直指一個殘酷事實：投資者已不相信萬科能如期償還債務。

萬科尋求展期的債券本金20億元，兌付日為2025年12月15日。這本是一筆還早的債務，但萬科的提前動作暴露了資金鏈的極度緊張。

為何連“好學生”也撐不住了？

作為行業標桿，萬科曾被視為最不可能倒下的房企。其國資背景、穩健財務、危機預警，都曾是其護城河。

早在2018年市場一片繁榮時，萬科就喊出“活下去”的警示。但現實的殘酷遠超預期。

內部問題逐漸浮出水面：“影子萬科”——即萬科職業經理人成立的諸多體外公司持續吸血；船大難掉頭，即便看到危機也難以迅速收縮到安全范圍。

外部環境惡化程度超出想象：全國新建房地產銷售額從2021年的18.19萬億驟降至2024年的9.67萬億，接近腰斬。萬科自身的銷售額從2020年的7000多億元銳減至2024年的2460億元。

盈利數據同樣觸目驚心：2023年萬科尚有120多億元凈利潤，而2024年卻巨虧494億元。

02

搶救措施：賣資產、找外援

為應對危機，萬科已使出渾身解數。

一是資產變賣：

將上海七寶萬科廣場打7折出售，回籠24億元；出售深圳灣超級總部基地地塊，獲資22億元。優質資產正在被一點點切割出售。

二是國資馳援：

深圳市國資委曾表態，會通過一切合法手段幫助萬科。大股東深鐵集團已提供無抵押擔保借款203.73億元，但近期協議顯示，后續借款空間已非常有限。

然而，這些努力面對巨額債務仍是杯水車薪。

萬科的財務報表揭示了一個殘酷現實：

有息負債合計3600多億元
其中約42%（約1500億元）一年內到期
賬面貨幣資金僅656億元

貨幣資金不到短期債務的一半。這解釋了為何連20億元的債務都需要尋求展期——現金流已極度緊張。

銷售端同樣不容樂觀，數據顯示，2024年前三季度凈利潤虧損280億元，同比下降83%。造血功能嚴重衰竭。

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萬科若倒下，意味著什么？

國際評級機構標普已將萬科信用評級下調至“CCC-”，意味著違約風險極高。一旦正式違約，萬科的融資之門將幾乎關閉。

與恒大、碧桂園不同，萬科被視為中國房地產的最后堡壘。它曾是行業標桿，代表著相對規范的治理、相對穩健的財務、相對前瞻的判斷。

如果連萬科都守不住，那將不僅是某家企業的危機。它象征著依靠高杠桿、高周轉、高增長的模式徹底終結，一個房地產時代將落下帷幕。

當行業優等生也開始展期債務，當國資背景也無法完全兜底，中國房地產的調整已進入最深水區。萬科的命運，將決定市場對行業最后的信心邊界。每一個尋求展期的公告，都在改寫這個行業的生存規則。