買房付全款卻無法過戶？北京房產律師：抵押權人同意銷售后必須配合解押！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2020年12月22日，鄭浩與甲公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買位于北京市的一號房屋，總價約750萬元。合同明確載明：該房屋及所占土地已由甲公司抵押給乙公司，但乙公司已出具《同意銷售聲明》，允許甲公司出售包括一號房屋在內的全部房源。

鄭浩依約于2020年12月至2021年8月間分三筆支付全部房款7,496,999元，并繳納契稅及維修基金。2021年8月9日，甲公司交付房屋，鄭浩實際入住。但截至起訴時，甲公司仍未辦理房屋首次登記，更未協助鄭浩完成過戶，且一號房屋仍登記在乙公司名下作為抵押物。

經查，乙公司原為信托計劃受托人，2021年已將對甲公司的債權（含抵押權）轉讓給丙公司，并登報公告。但因丙公司無抵押權人資質，不動產登記系統仍將乙公司列為名義抵押權人。丙公司主張其為實際抵押權人，且鄭浩未充分證明“已付全款”及“用于居住”，故拒絕配合解押。

鄭浩遂起訴，請求：

1. 判令乙公司、丙公司辦理一號房屋及對應土地的抵押滌除手續；

2. 判令甲公司協助辦理房屋過戶至其名下；

3. 訴訟費由被告承擔。

甲公司當庭同意全部訴求；乙公司、丙公司則以“非合同相對方”“買家舉證不足”“抵押設立在先”等理由抗辯。

裁判結果

法院判決：

一、甲公司于判決生效之日起7日內，協助鄭浩將一號房屋轉移登記至其名下；

二、甲公司、乙公司、丙公司于判決生效之日起7日內，共同協助鄭浩辦理解除一號房屋及其對應土地使用權的抵押登記手續。

法院說理

1. 預售合同合法有效：雖房屋存在抵押，但抵押權人乙公司已書面同意銷售，且合同向買家披露抵押情況，不構成無權處分，合同有效。

2. 買家已履行全部義務：鄭浩提供完整銀行轉賬記錄及發票，甲公司亦確認收到全款并交付房屋，符合《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》中“已支付全部價款”“用于居住”的條件，享有優先保護。

3. 抵押權人喪失物上追及力：根據《物權法》第191條（民法典施行前適用），抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，抵押權人不得再就該財產行使優先受償權，僅可就轉讓價款主張權利。乙公司既然同意銷售，即視為放棄對房屋本身的抵押權。

4. 債權受讓人承繼義務：丙公司雖未辦理抵押權變更登記，但依據《民法典》第547條，其作為債權受讓人依法取得抵押權，同時也應承擔配合滌除的附隨義務。

5. 房地一體原則適用：房屋與所占土地不可分割，房屋抵押滌除必然包含對應土地使用權的解押。

6. 三被告均負協助義務：甲公司為出賣人，負有主合同義務；乙公司、丙公司作為（名義/實際）抵押權人，在同意銷售后，負有配合注銷抵押的法定義務。

律師提示

1. “同意銷售”是關鍵證據：購房者務必保留開發商提供的《抵押權人同意銷售證明》，這是突破抵押障礙的核心依據。

2. 全款支付要有銀行流水佐證：僅憑發票不足以證明付款事實，法院更看重轉賬憑證。建議大額房款通過銀行轉賬并備注用途。

3. 抵押權≠絕對優先：一旦抵押權人同意銷售，其權利范圍即限縮至購房款，不得再阻礙房屋過戶。這是對商品房消費者生存權的特殊保護。

4. 債權轉讓不影響買家權利：即使抵押權已轉讓，新債權人仍須配合解押。登記未變更不影響實體義務承擔。

5. 及時起訴可強制滌除：若開發商拖延、抵押權人推諉，購房者可直接訴請法院判令各方配合辦理過戶及解押，無需等待債務清償。

北京房產律師特別提醒：購買設有抵押的新建商品房，務必確認三點：①抵押權人是否書面同意銷售；②購房款是否進入監管或指定賬戶；③合同是否明確約定解押與過戶時限。一旦交房后長期無法辦證，應立即啟動法律程序，避免項目爛尾或二次查封風險。