火拼76輪，保利發展27.3%溢價率競得海珠區南泰路地塊

代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

今日（5日），備受關注的海珠區南泰路AH0124032地塊成功出讓。

由保利發展以35億元成交總價，24389元/㎡（未扣除配建）成交樓面價，27.3%溢價率競得。

出讓公告中提到，地塊需建設回遷安置商業商務物業計算容積率建筑面積不少于199256㎡，總投資金額165201.4萬元，扣除配建后，實際樓面價為3.59萬元/㎡。

克而瑞數據監測顯示，該地塊的溢價率躍升至2023-2025年12月海珠區成交涉宅用地第二高。

盡管全程僅有保利發展與越秀地產出價，但兩家房企“火拼”至76輪，火藥味十足。

隨著該宗地塊的成交，克而瑞數據監測顯示，2025年1月-12月5日，海珠區涉宅用地成交3宗，成交總建面23.12萬㎡，成交金額52.99億元。

下面面我們從地塊素質出發，揭秘地塊為何能讓房企爭搶。

01

地塊計容建筑面積14.35萬㎡，容積率≤ 3.4，起拍總價27.5億元，起拍樓面價1.91萬元/㎡。

出讓公告提出，競得人要配建商業物業外，還要建設道路用地以及中小學用地。

不僅如此，還需建設1410㎡建筑面積的包括衛生服務站在內的公共服務配套。

地塊位于海珠區工業大道板塊內，地鐵八號線、二號線、十一號線多個站點環繞在側，均為步行可達的距離，公共交通便捷。

商業配套上，有萬科里、嘉匯廣場、南泰食品批發中心等。

生活配套上，南方醫科大學珠江醫院、莊頭公園等。

周邊各項配套齊全，生活氛圍濃厚。

02

市場表現方面，克而瑞數據監測顯示，地塊所處的工業大道板塊近十三月商品住宅成交1467套，成交均價59627元/㎡。

聚焦到地塊周邊，克而瑞數據監測顯示，近十三月地塊周邊一公里內商品住宅成交1076套，成交均價57545元/㎡。

其中距離地塊最近的新房項目保利燕語堂悅，項目目前已進入清盤階段，克而瑞數據監測顯示，2025年1-11月保利燕語堂悅商品住宅成交355套，成交均價62848元/㎡。

二手房方面，因地塊周邊發展較早，且發展成熟，克而瑞數據監測顯示，近一年地塊周邊一公里內二手房成交1242套，成交均價32076元/㎡，潛在置換需求明顯。

在土地端上，克而瑞數據監測顯示，作為海珠區涉宅用地的供求主力，2024年-2025年12月5日，地塊周邊公兩公里內涉宅用地供應7宗，成交3宗，成交總金額91.6億元。

目前兩宗地塊已轉化入市，克而瑞數據監測顯示，其中越秀·桂悅東曉2024年12月入市至今商品住宅成交290套，成交均價58311元/㎡；越秀·熙悅江灣2025年2月入市以來迄今網簽38套，成交均價57475元/㎡。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。