樓市反向信號

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳樓市的韌性體現出來了。

成交顯韌性

量在價前，深圳樓市，今年前11個月走得似乎要比想象的好。

前11個月的成交累計，為近5年新房住宅+二手房住宅總量的新高，已經回到2017年及2018年的累計成交水平。

明顯今年前11個月深圳樓市的成交累計套數要比過去四年都要好，也遠好于2022年前11個月累計。

這意味著，深圳樓市的真實成交量其實一定程度上是穩住了的，并且相比過去三四年的成交更樂觀一些。

這和市場上過去幾年的共識是有所出入的。

以市場理解的角度來看，過去幾年深圳樓市成交處于下探冰封的狀態，歷史成交套數的趨勢應該是2025年比2024年更弱，更少才對。

但實際的交易數據，要比收縮的預期趨勢更好，這種與市場預期的反常數據表現背后，說明了不少問題——

1.深圳樓市雖然價格并未出現觸底信號，但成交量在逐步企穩反彈，市場正在向量穩過渡。

2.成交量反彈的背后是政策托底及以價換量的作用，或許以價換量帶來的市場效果，要比政策帶來的成交效力更明顯。

3.量在價先的情況下，一定程度上反映出低價換量既帶來了交易的信心，也帶來了一定的交易預期。市場上量價之間也找到新的平衡。

最明顯的，市場上已有觀望的群體表現出購買意向，也已經有租金接近房貸月供的案例出現。

比如位于福田保稅區的福源花園一期，33.65平的1室0廳，10月19日成交的總價約150萬，折合單價約4.46萬/平。假設首套住房三成首付，等額本金貸款30年，月供是4455.21元。而福源花園一期33.65平的1室0廳的掛租大約是3200-3300元/月。

4.去年深圳樓市新房及二手房累計成交92459，按照現有的交易數據累計，2025年的累計數據很大概率要比2024年好。

所以，盡管深圳樓市處于調整的區間，當前市場正向量價新平衡靠攏。

10年前的價格

市場的這種反彈態勢，除了建立在深圳以及全國市場的政策指導之上，實際上更體現出的是市場的量價之間的平衡。

以價換量不僅貫穿了去年全年，今年前11個月的以價換量也尤為明顯。甚至“以價換量” 的力度可以說達到了歷史級水平。

比如位于寶安碧海片區的熱門小區，不到一年的時間，價格調整就已經是肉眼可見。

2024年12月—2025年2月期間的成交價格與今年9—10月的成交價不少小區同戶型調整了12%—16%的幅度。

如幸福港灣64平左右的戶型，去年12月成交單價約56500元/㎡，今年成交單價約48111元/㎡；

松茂御龍灣一期90平左右的戶型，去年12月成交單價約76700元/㎡，今年成交單價約66970元/㎡；

華豐前海灣88平左右的戶型，去年12月成交單價約75200元/㎡，今年成交單價約62969元/㎡；

泰華陽光海小區80平的戶型，今年2月成交單價約72800元/㎡，今年成交單價約63665.75元/㎡。

可以看到，碧海片區近1年的成交價格變化。而碧海屬于深圳市場的熱點片區，交易的小區也基本是區域內的典型小區，具有一定的代表意義。

而相比典型的小區調整，更值得注意的是，有的小區已經出現10年前的價格。

比如2016年9月入市的宏發世紀城二期，位于寶安石巖片區，推售310套住宅，推售均價約4.5萬/平，面積段為78-145㎡，總價區間約為374.4萬元-696萬元。

宏發世紀城在石巖片區算是最早的一批住宅項目，2015年宏發世紀城一期走進大眾視野，但最新的宏發世紀城二期掛盤均價為4.4萬/平。

11月1日成交兩套房源，一套87.94平戶型成交價格顯示，成交總價為338萬，成交單價約3.84萬/平，另一套78平戶型成交價格則顯示，成交總價為296萬，成交單價約3.79萬/平。

比如位于羅湖的深業東嶺2016年4月推售400多套69-128㎡2-4戶型，推售均價約65136元/㎡，總價區間約450萬—830萬元。

如今深業東嶺掛盤價約6.2萬/平，11月2日成交兩套房源，一套39.11平戶型成交價格顯示，成交總價為210萬，成交單價約5.37萬/平，另一套74.75平戶型成交價格則顯示，成交總價為410萬，成交單價約5.49萬/平。

·再比如位于寶安松崗的松河瑞園一期，2016年8月加推120套住宅，住宅備案均價約3.5萬/㎡，總價區間大致在290萬—440萬。

而如今松河瑞園一期掛盤均價約4.3萬/平，而今年6月成交一套73.8平米戶型，成交總價約285萬，折合單價約3.86萬/平。

所以，今年前11個月累計的成交量，背后是深度的調整。

不過，有沒有小區即使調整，也依舊堅挺？

比如位于南山蛇口半島城邦三期，2016年推售533套 85-350㎡住宅，推售均價約10.5萬/平，總價區間約730-5,600 萬元，如今掛盤均價約19.9萬/平，今年9月成交一套84.6平戶型，成交總價約1075萬，折合單價約12.71萬/平。

再比如位于南山后海的深圳灣公館，2016年4月以折后約13.8萬/平的均價推售75套79㎡、87㎡、113㎡房源，折后推售總價約1070 萬元——2280 萬元，其中約87平戶型總價區間約1100-1500 萬元。

如今掛盤均價約16.4萬/平，今年7月成交一套87.15平戶型，成交總價約1105萬，折合單價約12.69萬/平。

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作者觀點，不代表格隆匯立場