1. 曹德旺8年警示應(yīng)驗！2026年樓市分化，三四線房產(chǎn)不賣就晚了？

2018年，當(dāng)中國房地產(chǎn)市場還沉浸在“普漲狂歡”在“普漲狂歡”中時，福耀玻璃創(chuàng)始人曹德旺拋出振聾發(fā)聵的警示：“房產(chǎn)不過是磚頭水泥堆起來的，不會一直升值”。彼時，全國房價連續(xù)多年上漲，炒房熱潮席卷一二三四線城市，這番言論被多數(shù)人視為“危言聳聽”。然而時隔8年，曹德旺的預(yù)言正逐步成為現(xiàn)實——全國房價調(diào)整已持續(xù)40多個月，二手房掛牌量突破850萬套，核心城市與三四線城市走勢呈現(xiàn)“冰火兩重天”，曾經(jīng)的“資產(chǎn)香餑餑”正在變成部分家庭的“負(fù)債包袱”。2026年作為“十五五”規(guī)劃開局之年，樓市分化將進(jìn)一步加劇，三四線城市的多余房產(chǎn)是否已迎來最后的變現(xiàn)窗口期？

曹德旺的警示從不是空穴來風(fēng)，而是基于人口、供需與經(jīng)濟(jì)邏輯的理性判斷。2018年他就敏銳觀察到，房地產(chǎn)市場的泡沫化趨勢與實體經(jīng)濟(jì)脫鉤，大量資金涌入樓市導(dǎo)致資源錯配。2023年底，他以家鄉(xiāng)福清為例，直言當(dāng)?shù)胤績r從每平米上萬跌至幾千元，大量房屋空置難售，并勸誡家人盡快處置多余房產(chǎn)。2024年，他進(jìn)一步點破核心矛盾：65歲以上老人超2億，新生兒不足1000萬，購房主力人群持續(xù)萎縮。2025年的數(shù)據(jù)更印證了這一判斷：全國商品房銷售面積下降6.8%，住宅銷售額下滑9.6%，70城數(shù)據(jù)顯示三線城市房價累計跌幅已達(dá)3.4%，部分弱三四線城市跌幅更是高達(dá)22%，“鶴崗化”現(xiàn)象持續(xù)蔓延。

2026年樓市分化將呈現(xiàn)三大核心轉(zhuǎn)變，徹底改寫房產(chǎn)價值邏輯。首先是區(qū)域分化白熱化，人口與產(chǎn)業(yè)成為價值分水嶺。一線及強(qiáng)二線核心城市憑借人口虹吸效應(yīng)保持韌性，2025年深圳人口凈流入接近50萬，杭州、成都均超20萬，核心板塊房價可能出現(xiàn)3%-5%的合理回升；而三四線城市面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，2025年人口凈流出達(dá)312萬人，廣義庫存去化周期普遍超過30個月，瑞銀預(yù)測2026年這類城市房價可能再跌10%。這種分化本質(zhì)是“用腳投票”的結(jié)果，產(chǎn)業(yè)空心化、人口外流導(dǎo)致住房需求持續(xù)萎縮，多余房產(chǎn)的流動性將進(jìn)一步枯竭。

其次是需求結(jié)構(gòu)根本性調(diào)整，改善型需求主導(dǎo)市場，剛需房產(chǎn)遇冷。數(shù)據(jù)顯示，2026年35-55歲改善型需求占比已提升至45%，“賣一買一”成為市場主力，90-144㎡的品質(zhì)戶型流通性和保值性最佳；而三四線城市的剛需老房、遠(yuǎn)郊概念盤則陷入“賣不掉、租不出”的困境。2025年上海遠(yuǎn)郊板塊成交占比僅8.6%，多數(shù)房源掛牌半年以上無人問津，這種趨勢在2026年將進(jìn)一步擴(kuò)散到三四線城市——缺乏配套的剛需房產(chǎn)不僅升值無望，還面臨估值折價風(fēng)險，部分房源即便降價40%仍難成交。

最后是持有成本持續(xù)攀升，多余房產(chǎn)從“資產(chǎn)”變“負(fù)債”。曹德旺曾強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)的持有成本遠(yuǎn)不止房價本身，物業(yè)費、稅費、維修費用等常年消耗資金，空置狀態(tài)下更是純損失。2025年福清地區(qū)房屋租金下降15%，空置率上升至25%，全國租房市場租金平均降幅達(dá)10%-15%，意味著靠出租覆蓋成本越來越難。同時，隨著“房屋養(yǎng)老金”“房屋體檢”等制度推廣，老舊小區(qū)的維修成本將進(jìn)一步增加，三四線城市的多余房產(chǎn)正逐漸成為“吞噬財富的黑洞”。

對于三四線城市的多房家庭而言，2026年可能是處置多余房產(chǎn)的關(guān)鍵窗口期，再不行動或?qū)⒚媾R“賣不掉、砸手里”的困境。從政策層面看，2026年樓市政策將延續(xù)“因城施策”導(dǎo)向，三四線城市為消化庫存可能進(jìn)一步放寬限購、優(yōu)化交易稅費，但這并非房價反彈的信號，而是庫存壓力倒逼的“紓困措施”。數(shù)據(jù)顯示，全國商品房庫存已達(dá)8億平方米，三四線城市占比超六成，在人口持續(xù)外流的背景下，庫存消化壓力只會越來越大，未來政策紅利可能難抵市場下行趨勢。

從交易邏輯來看，三四線城市房產(chǎn)正陷入“越跌越難賣”的惡性循環(huán)。目前部分弱三四線城市房源總價已低至5萬元，但仍鮮有人問津，核心原因在于缺乏接盤俠——年輕人外流導(dǎo)致剛需斷層，本地改善型需求更傾向于置換核心地段優(yōu)質(zhì)房源，而非接手偏遠(yuǎn)區(qū)域或老舊小區(qū)的多余房產(chǎn)。2026年上半年政策紅利集中釋放，疊加城中村改造貨幣化安置帶來的短期需求，可能是三四線多余房產(chǎn)變現(xiàn)的最佳時機(jī)，錯過這一窗口，后續(xù)變現(xiàn)難度將翻倍。

但并非所有三四線房產(chǎn)都需“一刀切”拋售，需精準(zhǔn)區(qū)分房產(chǎn)類型與區(qū)域價值。值得保留的房產(chǎn)需滿足兩個核心條件：一是位于城市核心地段，3公里內(nèi)有三甲醫(yī)院、重點學(xué)校、大型商超等成熟配套，這類房源在局部市場仍有一定流動性；二是戶型適中、房齡較新，90-120㎡的通透戶型比極端戶型更具保值性。而人口持續(xù)外流區(qū)域的遠(yuǎn)郊房、房齡超20年且無城市更新規(guī)劃的老舊小區(qū)、配套匱乏的概念盤，應(yīng)優(yōu)先納入拋售清單，這類房產(chǎn)未來可能面臨“無價無市”的局面。

處置三四線多余房產(chǎn)時，還需掌握科學(xué)的策略與方法。定價上要“隨行就市不貪高”，參考同小區(qū)近期成交價合理定價，避免因追求高價導(dǎo)致掛牌數(shù)月無人問津，最終陷入被動降價的困境；時機(jī)上建議選擇2026年上半年，此時政策紅利集中，市場需求相對旺盛，有利于快速成交；交易中要優(yōu)先選擇正規(guī)中介和官方資金監(jiān)管賬戶，明確合同條款，結(jié)清物業(yè)費、水電費等隱性欠費，避免引發(fā)糾紛。對于資金充裕的家庭，可遵循“賣弱買強(qiáng)”的邏輯，將變現(xiàn)資金投向一線或強(qiáng)二線核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化配置。

曹德旺的8年警示，本質(zhì)上是提醒市場回歸理性——房地產(chǎn)已告別“普漲紅利”時代，從“財富投機(jī)工具”回歸“居住本質(zhì)”。2026年樓市的核心邏輯是“價值分化”，核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍具保值性，而三四線城市的多余房產(chǎn)則面臨前所未有的變現(xiàn)壓力。對于普通家庭而言，應(yīng)徹底摒棄“炒房致富”的舊思維，理性評估自身房產(chǎn)狀況，抓住2026年的關(guān)鍵窗口期優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

未來五年，中國房地產(chǎn)市場將持續(xù)處于調(diào)整周期，曹德旺預(yù)測的“五年消化泡沫”進(jìn)程仍在繼續(xù)。三四線城市的多房家庭無需恐慌，但必須正視市場現(xiàn)實：多余房產(chǎn)的“逃生門”正在逐漸關(guān)閉，2026年或許不是最后的機(jī)會，但一定是最關(guān)鍵的機(jī)會。與其抱著“坐等升值”的僥幸心理，不如主動出擊處置冗余資產(chǎn)，將資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)理財或核心城市的價值房產(chǎn)，這才是應(yīng)對樓市分化的理性選擇。畢竟，在趨勢面前，個人的僥幸終究難以抵擋市場規(guī)律的必然。