政策突變后公司引導員工“借殼”購房 房產律師：代持操作是否合法

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2016年12月，陳磊（化名）作為甲公司高管，與公司簽訂《房屋轉讓合同》，以77萬余元購買位于北京房山的一號房屋（商住性質公寓）。合同明確約定：

陳磊付清全款后60日內，甲公司須協助完成網簽及過戶；若逾期未辦，轉讓行為自動終止，公司應在三年內退還全部房款，并支付利息；三年后仍未退，另加收每月千分之五的違約金。

陳磊依約于2016年12月25日全額付款。然而，甲公司遲遲未辦理網簽。

2017年3月，北京市出臺新政（京建發〔2017〕112號），全面禁止個人購買商住房。陳磊因此喪失購房資格。

2020年，甲公司通知陳磊“配合完成網簽”——以其身份注冊乙公司，并以該公司名義與開發商簽署買賣合同。2020年12月30日，一號房屋成功網簽至乙公司名下。陳磊雖為乙公司法定代表人（持股99%），但稱從未控制公章、營業執照，也未實際收房或取得房屋使用權。

此后，陳磊起訴甲公司，要求：

退還購房款771,171元；

支付自2017年起的資金占用利息；

支付自2020年起的違約金（月息5‰）。

甲公司辯稱：房屋已通過網簽完成交易，合同目的已實現，僅同意承擔部分遲延責任。

裁判結果

法院作出判決：

駁回陳磊退還購房款的請求；

判令甲公司支付利息132,964元、違約金39,171元，合計172,135元。

法院說理

合同有效，但履行方式已實質變更
雖然甲公司未在60日內辦網簽，構成違約，但陳磊在明知個人無法購房的情況下，主動提供身份證件、配合設立公司并完成網簽，應視為雙方就新的履行路徑達成合意。

房屋已登記，合同目的視為實現
一號房屋已以陳磊擔任法定代表人的公司名義完成網簽，無證據顯示存在交付障礙。因此，法院認為原《房屋轉讓合同》的核心目的——取得房屋權益——已基本實現，不支持退款。

違約責任仍存在，但金額大幅調減
法院認可甲公司存在遲延履約過錯，但考慮到：

陳磊后期配合行為減輕了損失；

其對政策風險有一定認知；

房屋最終完成登記，未造成根本性損害。
故將利息與違約金合并計算，截止至網簽完成日（2020年12月30日），總額酌定為17萬余元。

律師提示

? 政策紅線不可碰：2017年后，北京嚴禁個人購買商住房。任何“先付款、后網簽”的內部購房安排，若未在政策窗口期內完成手續，極可能因資格喪失而陷入僵局。

? “配合代持”等于默認接受新方案：即使本意僅為協助公司完成業績，一旦以自己名義設立公司用于購房，法院很可能認定你自愿接受以公司形式持有房產，難以再主張退款。

? 離職員工尤需警惕：本案中，陳磊離職后仍被用作“購房工具人”。建議離職前書面確認購房權益歸屬，避免成為“名義法人”卻無實際控制權。

? 違約≠必然解約：合同雖約定“逾期未網簽則退房”，但若后續通過其他方式（如變更買受主體）完成交易，法院可能認為合同已履行完畢，僅支持有限賠償。

? 保留“非自愿”證據至關重要：如能證明注冊公司、簽署文件系受公司指令、僅為走流程（如郵件、微信記錄、備忘錄），可增強“非真實意思表示”的抗辯力度。

北京房產律師鄭重提醒：
企業內部“員工優惠購房”看似劃算，實則暗藏身份、政策、代持三重風險！
切勿輕信“先打款、后辦證”承諾；
務必在簽約前確認：能否以個人名義網簽？是否符合現行政策？
一旦發現無法過戶，立即書面主張解約，避免“配合”變“背鍋”！