開發商失聯不給辦證，業主如何拿回自己的房？北京房產律師支招

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2012年7月30日，陳磊與甲公司簽訂《北京市商品房買賣合同》，以總價108萬余元購買一號房屋。合同簽訂當日，陳磊付清全部房款，甲公司出具收據并交付房屋。

此后，陳磊一家一直居住在一號房屋，并持續繳納物業費、供暖費。2012年9月，甲公司曾出具《證明》，稱“房產證正在辦理中”，但此后再無進展。

2021年，陳磊首次起訴要求辦證，卻意外發現一號房屋早在2013年已被法院查封（因甲公司涉其他債務糾紛）。陳磊隨即提起執行異議。

2024年，法院作出A號執行裁定，認定：

陳磊在查封前已簽訂合法有效合同；

已支付全部購房款；

已實際占有房屋多年；

未辦證非因其自身原因。
裁定中止對一號房屋的執行，后法院依法解除查封。

2025年，陳磊再次起訴，請求判令甲公司配合辦理一號房屋的產權轉移登記。甲公司經法院傳喚，未出庭、未答辯。

裁判結果

法院判決：
甲公司于判決生效之日起七日內，協助陳磊辦理一號房屋的所有權轉移登記手續。

法院說理

買賣合同合法有效，雙方應依約履行
陳磊與甲公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，不違反法律強制性規定，合法有效。

買方已全面履行義務，賣方不得推諉
陳磊已付清全款、接收房屋并持續居住十余年，完全履行買受人義務。甲公司作為出賣人，負有法定及約定義務協助辦理產權登記。

執行異議成功，排除權利障礙
執行裁定已確認陳磊對一號房屋享有足以排除強制執行的民事權益，房屋現已無查封、無抵押，具備過戶條件。

買方愿意承擔后續成本，過戶無障礙
陳磊明確表示愿意配合補辦測繪、繳納相關稅費，不存在履行不能的情形。

開發商拒不到庭，視為放棄抗辯
甲公司經合法傳喚無正當理由拒不出庭，法院依法缺席審理，不影響事實認定與責任承擔。

律師提示

? 全款買房≠自動拿房本！必須主動維權
開發商拖延辦證極為常見，尤其項目存在債務問題時。切勿以為“住著就安全”——若房屋被查封，可能面臨“錢房兩空”。

? 執行異議是“救房”關鍵一步
若房屋因開發商債務被查封，務必在執行程序中及時提出案外人異議。只要滿足“查封前簽約+全款+實際占有+非自身原因未辦證”四要件，法院通常支持中止執行。

? 長期居住+繳費記錄=重要證據鏈
物業證明、供暖費票據、居委會居住證明等，能有力證明“實際占有”，是執行異議和確權訴訟的核心證據。

? 開發商失聯？照樣能勝訴！
即使開發商跑路、拒不出庭，只要合同、付款、占有證據齊全，法院可缺席判決強制過戶。

? 過戶前先解封，解封靠執行異議
本案典型路徑：
① 起訴確認合同有效；
② 提執行異議排除查封；
③ 解封后起訴要求過戶。
三步走，才能真正“落袋為安”。

北京房產律師特別提醒：
如果您也買了房卻拿不到證，
? 立即收集付款憑證、入住證明；
? 查詢房屋是否被查封（可委托律師查檔）；
? 若已被查封，必須盡快提執行異議！