公共收益被“侵占”？廣州奧園物業，被立案查處！

你能想象有這樣的物業嗎？

它給出的服務，不僅讓業主集體拒交物業費，甚至還因違規被監管部門立案調查…

最近，廣州奧園物業因侵占本應屬于全體業主的公共收益，被增城住建局正式立案調查。

這一事件，引發了網友們對小區公共收益的高度關注。

｜奧園城市天地小區設施

｜圖源：粉絲供圖

壹

事情經過是這樣的。

今年9月10日，增城區住建局收到了奧園城市天地業主提交的一份正式申請，要求對奧園新譽府小區的公共收益問題進行調查。

收到申請后，主管部門對這件事非常重視，立刻派人到小區進行核查。

｜奧園中新城市天地

｜廣州樓市發布攝

調查人員根據業主提供的合同等材料，發現小區物業在2023年9月曾將公共區域租給一家公司用于經營。（來源：《關于履行法定職責申請書的回復意見》）

根據《廣州市物業管理條例》，這屬于典型的利用公共資源創收的行為，產生的所有收益都應歸入小區的公共資金賬戶。

然而，物業公司隨后公示的收支賬目里，卻找不到這筆錢的影子。這個結果，證實了業主的擔憂。

最近，增城區住建局向奧園城市天地的業主給出《關于履行法定職責申請書的回復意見》：

｜來源：增城區住建局

回復意見表示：該物業公司的上述行為涉嫌違反了《廣州市物業管理條例》第九十五條第三款的規定。

因此，廣州市增城區住建局擬按照該條例第一百零八條的規定，對上述違法行為立案查處。

這意味著，業主們反映的公共收益被侵占問題，不僅得到了官方的核實，而且已啟動正式的法律處理程序。

此前，業主曾集中反映了物業管理的其他突出問題，多次要求修正。包括消防記錄涉嫌造假、地下車庫長期存在積灰漏水卻無人處理，以及物業長期拖欠業主裝修押金不予退還等。

｜圖源：粉絲供圖

隨著公共收益案進入調查程序，業主期待相關部門能對上述問題予以全面審查。

貳

奧園城市天地小區暴露的問題，并非孤例。

在廣佛地區，多個奧園旗下的小區業主，都面臨著公共收益成“糊涂賬”的困境。

｜奧園公園一號實景圖

| 佛山樓市發布攝

以千燈湖奧園1號為例，其業委會在歷經18個月籌備后，于今年8月得以備案成立。

隨后在跟進公共收益時，業委會發現物業提供的三份報表，在關鍵數據上存在相互矛盾。

小區公告欄顯示：2018年11月至2025年6月結余為44.44萬元，但第二套賬目顯示結余為69萬元。

｜2025年第二季度物業公共收支情況

|來源： 君珆花園業主之家

｜2025年第2季度物業公共收支情況明細

| 來源： 君珆花園業主之家

到了9月底，奧園物業提供的第三份同期公共收益數據（2018年11月至2025年6月），累計節余這一項變成了75.93萬元。

｜物業公司委托第三方出具的審計報告

| 來源： 君珆花園業主之家

面對三份報表三個截然不同的數字，業委會質疑物業涉嫌挪用或侵占了業主公共收益。

在多次溝通無果后，業委會向佛山南海區人民法院提起訴訟，案件已立案并進入調解階段。

業委會要求物業在11月4日前，移交75.93萬元的公共收益余額，但截至發稿，業委會尚未公開后續追討進度。（來源：君珆花園業主之家）

有類似遭遇的，還有佛山君湖天下小區。

今年6月，該小區通過業主大會表決，以超過70%的贊成票正式決定不再續聘奧園物業。

｜來源：君湖天下業主之家

10月，小區選聘了新物業公司并發出函告，要求奧園物業在11月3日前退場，并移交公共收益余額、預收費用及各類押金。

然而，截至11月底，奧園物業仍拒絕撤場和移交款項。（來源：君湖天下業主之家）

業委會還指出，該物業存在嚴重的管理疏漏，與多家第三方公司簽訂的場地使用合同超期一兩年卻未續簽，場地仍在被違規使用。

｜關于限期整改場地使用合同問題的函

| 來源：君湖天下業主之家

可見，這類涉嫌侵占公共收益的事件，接連發生在奧園物業服務的多個小區。

叁

奧園物業的事件，反映出許多小區共同面臨的困境。

法律上歸屬明確的公共收益，如電梯廣告、公共停車位租金等，在實踐中卻常淪為“糊涂賬”。這導致本該用于改善社區的共有資金去向不明，直接侵害業主權益。

《民法典》第二百八十二條對此有明確規定：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。”

然而，部分物業公司因自身經營壓力，或管理失范，存在隨意支配乃至侵占本應屬于全體業主的這筆資金的情況。

｜物業服務收支情況公示

｜圖源：粉絲供圖

這類問題，絕非孤例。

截至2025年，全國已有120余家物業公司因公共收益違規被罰，最高罰款額度飆升至200萬元。

以奧園物業自身為例，其涉及的司法案件中有近七成是物業服務合同糾紛，作為被執行人的涉案金額已超過169萬元。

｜圖源：企查查

這折射出，物業服務行業正在經歷的變化：

過去物業依賴房地產開發“輸血”的模式已難以為繼，而一些企業尚未真正通過提升服務質量，來贏得業主信任。

當物業管理費增長有限，而業主對服務品質要求越來越高時，矛盾便容易在公共收益這個“錢袋子”上集中爆發。

令人欣慰的是，如今的業主們在維護自身權益上，不再是沉默的多數。

從主動提交申請啟動調查，到成立業委會、提起法律訴訟，再到依法發起解聘程序，業主們正通過越來越成熟的途徑，堅決地收回本屬于自己的權利。

｜圖源：粉絲供圖

這種依法維權行動，已取得切實成果。

近日，佛山凱藍名都小區業委會通過法律訴訟，成功追回被物業公司侵占的公共收益413.98萬元。

法院終審判決明確，小區規劃露天停車位等收益屬全體業主共有，并駁回了物業公司扣除成本等上訴理由。

這一勝訴案例，為業主依法維護自身權益提供了有力的實踐參考。

|法院判決書

| 來源：業主供圖

最后來聊聊，如果自家小區公共收益疑似受損，業主應該怎么辦？

1、收集證據：保留物業公示的收支賬目、合同、收款憑證等相關文件，梳理矛盾點或疑似侵占行為。

2、向業委會反映：如果小區已成立業委會，可通過業委會要求物業公開明細并進行核查。

3、行政投訴：向屬地住建部門、街道或社區提交書面投訴，申請介入調查（可參考廣州增城區住建局的處理方式）。

4、法律途徑：若協商和行政投訴無效，可聯合業委會或業主代表，向法院提起訴訟，要求物業返還收益并賠償損失。

5、業主大會行動：通過業主大會決議，解聘違規物業公司，并追討公共收益余額。

值得一提的是，公共收益屬于全體業主共有，業主積極行使監督權，是維護自身權益的關鍵。在樓市君看來，只有當物業服務真正回歸“服務業主”的本質，社區的和諧與信任才能建立。

最后，關于物業服務，你有什么親身經歷或看法？歡迎在評論區留言分享~